Eksklusif
Perumahan Sosial yang Terlibat Kasus Penipuan Jeonse Berujung Dilelang… Pengambilalihan Langsung oleh SH Ditunda

[비즈한국] Perumahan sosial yang terlibat dalam kasus penipuan jeonse (sewa deposit besar) kini dijual melalui lelang. Berdasarkan peliputan Bizhankook, perumahan sosial di Jangwi-dong, Seongbuk-gu, yang sedianya akan dibeli oleh Seoul Housing & Communities Corporation (SH), telah memasuki proses lelang setelah pihak pengadilan menetapkan pembagian aset pada Desember tahun lalu. Muncul kekhawatiran bahwa proses akuisisi oleh SH dapat tertunda karena aset yang bermasalah tersebut kini berpindah ke jalur lelang. Perumahan sosial ini merupakan jenis perumahan sewa tanah di mana SH memiliki tanahnya, sementara bangunannya dibangun dan dioperasikan oleh operator swasta.

Setelah serangkaian kasus gagal bayar deposit di perumahan sosial Seoul, Pemerintah Kota Seoul mengeluarkan langkah penanggulangan pada Agustus tahun lalu. Rencananya, pemerintah akan membayarkan deposit kepada penyewa terlebih dahulu, kemudian SH akan membeli perumahan sosial tersebut untuk dikelola secara langsung. Rencana ini juga mencakup pemutusan kontrak dengan operator perumahan sosial dan upaya pemulihan kerugian melalui hak subrogasi.

Namun, hasil peliputan Bizhankook mengonfirmasi bahwa perumahan sosial di Jangwi-dong yang terlibat penipuan jeonse telah dilelang sebelum SH sempat membelinya. Penjualan lelang sukarela diputuskan pada September tahun lalu atas tuntutan Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG). Proses lelang tidak dihentikan dan pengadilan telah menetapkan pembagian aset pada Desember lalu. Untuk gedung perumahan sosial ini, HUG telah menetapkan hak jaminan sebesar 372 juta won pada tahun 2020. Nilai tuntutan lelang mencapai sekitar 300 juta won. Selain itu, serikat kredit (Credit Union) dan kantor pajak juga telah menyita aset tersebut.

SH berencana untuk mengikuti lelang guna memenangkan hak atas perumahan sosial tersebut. Meskipun kecil kemungkinannya pihak lain akan memenangkan lelang, secara prinsip hal itu tetap dimungkinkan. Dengan beralihnya status perumahan sosial ke pelelangan, jadwal transisi pengelolaan langsung oleh SH diprediksi akan tertunda.

Bagi penghuni yang keluar karena deposit tidak dikembalikan oleh operator, SH telah membayarkan deposit tersebut di muka. Penghuni baru tidak direkrut untuk unit-unit yang telah dikosongkan. Beberapa penghuni yang masih tinggal pun telah menyatakan niat untuk pindah. Penghuni 'A' menuturkan situasinya, "Kami diberitahu bahwa setelah SH memenangkan lelang gedung ini, baru kemudian akan dialihkan ke pengelolaan langsung. Karena butuh waktu hingga saat itu tiba, saat ini ada beberapa penghuni yang ingin pindah. Penghuni yang pergi telah menerima pengembalian deposit penuh dari SH."

Mengenai waktu transisi pengelolaan langsung perumahan sosial, pihak SH menyatakan, "Kami sedang mendorong akuisisi sesuai dengan situasi di masing-masing lokasi proyek."

Sepertinya akan butuh waktu cukup lama sampai perumahan sosial di Seoul dapat 'beroperasi secara normal'. Pemerintah Kota Seoul telah menghentikan pasokan tambahan perumahan sosial sejak Oktober 2022. Sejak saat itu, tidak ada rencana baru yang diumumkan terkait pengoperasian perumahan sosial.

Di kalangan industri, sempat muncul harapan bahwa perumahan sosial akan kembali aktif setelah terpilihnya Lee Jae-myung sebagai presiden. Saat menjabat sebagai Gubernur Gyeonggi pada tahun 2020, Lee Jae-myung pernah mengusulkan 'perumahan sosial' sebagai solusi masalah properti. Saat itu, Provinsi Gyeonggi mengadakan konferensi untuk 'Pengaktifan Perumahan Sosial Model Gyeonggi', dan Presiden Lee mengatakan, "Jika kita menyediakan perumahan sewa publik jangka sangat panjang yang bisa ditinggali tanpa harus membeli rumah, serta perumahan berkualitas tinggi di lokasi yang strategis bagi kelas menengah, masyarakat tidak perlu membeli rumah mahal dan bisa hidup dengan nyaman."

Belakangan ini, terdengar kabar bahwa pemerintah akan mendorong perumahan sosial berbasis koperasi. Namun, tampaknya diskusi mengenai perumahan sosial sewa tanah, di mana publik memiliki tanah dan swasta membangun gedung, tidak menjadi fokus utama.

Perumahan sosial sewa tanah juga menghadapi kesulitan dalam mendaftar asuransi penjaminan deposit sewa. Awalnya, SH berencana menjatuhkan sanksi dengan mewajibkan operator perumahan sosial mendaftar asuransi dalam waktu 2 tahun dengan syarat 'janji akuisisi' (purchase commitment).

Seorang narasumber industri menunjukkan, "Dalam situasi saat ini, rasio utang perumahan sosial sangat tinggi, sehingga meskipun SH mengeluarkan surat janji akuisisi di tengah masa operasional, kemungkinan HUG menyetujui pendaftaran asuransi tetap rendah. Karena asuransi deposit sewa harus diperbarui setiap tahun, pendaftaran menjadi tidak mungkin dilakukan kecuali standar HUG berubah. Itulah sebabnya muncul pembicaraan bahwa sistem asuransi deposit sewa perlu diperbaiki."