Eksklusif
'Tunda konstruksi karena minta kenaikan biaya', Hyundai E&C divonis membayar ganti rugi 13,3 miliar won kepada Korea Land Trust

[비즈한국] Berdasarkan hasil peliputan BizHankook, Hyundai E&C000720 baru saja dijatuhi vonis harus membayar ganti rugi sebesar 13,3 miliar won karena menunda dimulainya proyek konstruksi di lokasi proyek peremajaan yang dikelola melalui metode perwalian (trust) demi menuntut kenaikan biaya konstruksi. Pihak pelaksana proyek, Korea Land Trust034830, sebelumnya telah menyepakati penyesuaian biaya konstruksi berdasarkan indeks harga konsumen sejak titik waktu tertentu saat menandatangani kontrak kerja sama senilai 120,5 miliar won dengan Hyundai E&C. Namun, setelah Hyundai E&C menuntut kenaikan biaya yang nilainya sekitar 3 kali lipat lebih tinggi dari tingkat kenaikan indeks harga konsumen, Korea Land Trust memutuskan untuk membatalkan kontrak tersebut.

Pengadilan Distrik Pusat Seoul Bagian Perdata ke-18 (Ketua Hakim Ryu Seung-woo) pada tanggal 21 bulan lalu memutuskan bahwa Hyundai E&C harus membayar 13,255 miliar won kepada Korea Land Trust dalam gugatan ganti rugi yang diajukan oleh Korea Land Trust terhadap Hyundai E&C. Majelis hakim menyatakan, "Adalah wajar untuk menganggap bahwa telah terjadi alasan pembatalan kontrak berdasarkan kontrak kerja sama karena Hyundai E&C menunda dimulainya konstruksi selama lebih dari 1 bulan tanpa alasan yang sah," dan memutuskan, "Hyundai E&C harus membayar jumlah ganti rugi yang telah dijanjikan sesuai pembatalan kontrak serta bunga atas keterlambatan pembayaran tersebut kepada Korea Land Trust."

Perselisihan antara kedua belah pihak bermula dari proyek peremajaan perumahan tipe jalan (garo-jutaek) di Apartemen 78 Taepyeong, Jung-gu, Daegu. Setelah ditunjuk sebagai pelaksana proyek pada Oktober 2018, Korea Land Trust menandatangani kontrak kerja sama konstruksi dengan Hyundai E&C pada Mei 2020. Pada September tahun berikutnya, mereka menandatangani kontrak perubahan yang menambah durasi konstruksi selama 1 bulan dan menambah biaya konstruksi sekitar 11,5 miliar won. Durasi konstruksi akhir yang disepakati adalah 39 bulan setelah penyerahan pemberitahuan dimulainya pekerjaan, dengan biaya konstruksi sebesar 120,5 miliar won dan jaminan kontrak sebesar 10% dari biaya konstruksi. Apartemen 78 Taepyeong telah menerima persetujuan rencana pelaksanaan proyek pada Mei 2021 dan menyelesaikan perpindahan penduduk pada Februari 2023.

Satu tahun setelah perubahan kontrak, pada September 2022, Hyundai E&C meminta kenaikan biaya konstruksi kepada Korea Land Trust. Dengan alasan kenaikan harga material, perubahan desain, dan perubahan finishing, mereka meminta kenaikan sebesar 48,8 miliar won dari biaya awal. Dari jumlah kenaikan tersebut, sekitar 38,6 miliar won merupakan bagian dari kenaikan harga. Sebelumnya, saat menandatangani kontrak, kedua pihak sepakat untuk menetapkan tanggal dasar perhitungan biaya konstruksi pada Mei 2019, tidak menaikkan biaya hingga September 2020, dan menyesuaikan biaya konstruksi berdasarkan kenaikan indeks harga konsumen sejak Oktober 2020 hingga dimulainya konstruksi fisik.

Korea Land Trust menolak permintaan kenaikan biaya konstruksi tersebut berkali-kali sejak Oktober 2022. Alasannya adalah skala kenaikan yang diminta Hyundai E&C melampaui cakupan kontrak. Sambil mengirim surat resmi berisi penolakan, Korea Land Trust menuntut Hyundai E&C untuk memulai pekerjaan pembongkaran, menyerahkan rencana kerja pembongkaran, serta memenuhi kewajiban pembayaran jaminan kontrak atau penyerahan surat jaminan kontrak. Namun, Hyundai E&C bersikeras tidak dapat memenuhi kewajiban tersebut tanpa adanya kenaikan biaya konstruksi.

Skala kenaikan biaya yang diminta Hyundai E&C melebihi tingkat yang disepakati dengan Korea Land Trust. Berdasarkan kontrak, sejak Oktober 2020 hingga September 2022 saat Hyundai E&C meminta kenaikan, penyesuaian biaya didasarkan pada indeks harga konsumen yang hanya naik sebesar 8,42% pada periode tersebut. Namun, total kenaikan yang diminta Hyundai E&C mencapai 40% dari biaya konstruksi kontrak awal. Bahkan jika hanya menghitung kenaikan harga material saja dari permintaan tersebut, tingkat kenaikannya mencapai 32%.

Akhirnya, kedua pihak berpisah karena perselisihan kenaikan biaya konstruksi. Pada bulan Maret tahun lalu, Korea Land Trust kembali meminta Hyundai E&C untuk menyerahkan rencana kerja pembongkaran dan membayar jaminan kontrak atau menyerahkan surat jaminan. Mereka menambahkan bahwa jika tidak dipenuhi hingga bulan April tahun yang sama, maka akan dianggap bahwa Hyundai E&C tidak berniat mengerjakan proyek tersebut. Karena Hyundai E&C tidak menanggapi, Korea Land Trust memberitahukan pembatalan kontrak pada Oktober tahun lalu, dengan dasar hak pembatalan berdasarkan perjanjian kontrak serta hak pembatalan menurut hukum akibat keterlambatan dan penolakan pelaksanaan kewajiban oleh Hyundai E&C.

Korea Land Trust mengajukan gugatan terhadap Hyundai E&C pada bulan November tahun lalu untuk menuntut pertanggungjawaban ganti rugi akibat pembatalan kontrak. Tujuannya adalah agar Hyundai E&C membayar ganti rugi yang dijanjikan dalam kontrak. Berdasarkan kontrak, jika kontrak dibatalkan karena wanprestasi pihak kontraktor (Hyundai E&C), maka jaminan kontrak menjadi hak milik Korea Land Trust. Korea Land Trust mengklaim bahwa sesuai aturan tersebut, Hyundai E&C harus membayar 13,255 miliar won, yaitu jaminan kontrak (12,05 miliar won) ditambah PPN.

Pengadilan memutuskan bahwa tanggung jawab pembatalan kontrak ada pada Hyundai E&C. Majelis hakim menunjuk bahwa, "Meskipun Hyundai E&C memiliki kewajiban untuk memulai konstruksi, mereka justru meminta kenaikan biaya hingga 40% dari total biaya konstruksi dan 32% atas nama kenaikan harga material, yang mana angka tersebut jauh melampaui tingkat kenaikan 8,42% yang diatur dalam kontrak, dan tidak juga memulai konstruksi hingga Korea Land Trust membatalkan kontrak pada Oktober 2024." Majelis hakim menegaskan, "Adalah wajar untuk menganggap telah terjadi alasan pembatalan kontrak karena penundaan dimulainya konstruksi lebih dari 1 bulan tanpa alasan yang sah."

Dalam gugatan ini, Hyundai E&C mengklaim bahwa pasal kontrak yang menggunakan indeks harga konsumen sebagai indikator kenaikan harga adalah tidak sah. Alasannya, indeks harga konsumen tidak mencerminkan kenaikan harga yang sebenarnya, sehingga pasal tersebut dianggap membebankan risiko kenaikan harga sepenuhnya kepada Hyundai E&C. Hyundai E&C berargumen bahwa mereka terpaksa menandatangani kontrak tersebut karena posisi dominan Korea Land Trust yang membuat negosiasi substansial terkait pasal tersebut tidak mungkin dilakukan. Selain itu, mereka juga berargumen bahwa perubahan kondisi ekonomi eksternal dan penundaan konstruksi merupakan perubahan mendasar yang menyebabkan efektivitas kesepakatan tersebut berakhir.

Namun, argumen ini ditolak di pengadilan. Berdasarkan surat-menyurat selama proses pemilihan kontraktor, majelis hakim menilai, "Adalah logis untuk menganggap bahwa Hyundai E&C memiliki niat yang jelas untuk menerima ketentuan tersebut saat menandatangani kontrak," dan menambahkan, "Sulit untuk menyimpulkan bahwa Korea Land Trust berada dalam posisi dominan terhadap Hyundai E&C, dan tidak ada data yang menunjukkan bahwa pihak pemberi kerja memaksa Hyundai E&C untuk memasukkan pasal tersebut ke dalam kontrak." Kondisi yang mendasari pasal tersebut pun dinilai tidak mengalami perubahan mendasar.