Eksklusif
Pembeli Apartemen Apgujeong Hyundai seharga 10,5 Miliar Won yang 'Mencetak Rekor' Adalah Warga AS… Akankah Aturan Izin Transaksi Tanah Efektif?

[비즈한국] Di tengah upaya pemerintah yang baru-baru ini memperkenalkan sistem izin transaksi tanah bagi orang asing untuk mencegah spekulasi properti, terungkap bahwa pembeli yang memecahkan rekor harga transaksi apartemen Apgujeong Hyundai 1 & 2 di Gangnam-gu, Seoul, pada bulan April lalu adalah warga negara Amerika Serikat. Harga transaksi saat itu mencapai 10,5 miliar won, menjadikannya unit pertama di kompleks tersebut yang nilai transaksinya menembus angka 10 miliar won. Warga asing, yang selama ini dianggap lebih bebas dari regulasi properti dibandingkan warga lokal, terus memperbarui rekor harga jual tertinggi dan memperluas pengaruh mereka di pasar perumahan.

Kontrak April, Pindah Kepemilikan Agustus… Menghindari Regulasi Kredit Perumahan

Menurut data industri dan sertifikat pendaftaran properti, seorang warga AS berinisial A membeli apartemen Apgujeong Hyundai 1 & 2 di Gangnam-gu, Seoul, dengan luas lantai eksklusif 198㎡ seharga 10,5 miliar won pada tanggal 20 lalu. Unit tersebut merupakan tipe dengan luas lantai eksklusif terbesar di kompleks itu dan terletak di tepi Sungai Han. Setelah menandatangani kontrak jual beli pada bulan April, A menyelesaikan pendaftaran perpindahan kepemilikan sekitar 4 bulan kemudian. Mengingat adanya hak gadai (kredit) sebesar 6,27 miliar won yang ditetapkan oleh lembaga keuangan domestik saat itu, tampaknya sekitar 5 miliar won, atau setengah dari harga pembelian, diperoleh melalui kredit perumahan (mortgage).

Transaksi ini merupakan kasus pertama di mana harga jual apartemen Apgujeong Hyundai 1 & 2 melampaui 10 miliar won. Harga jual tertinggi sebelumnya di kompleks ini adalah 9,5 miliar won (luas 196㎡) pada bulan Februari, yang berarti 1 miliar won lebih murah. Rekor tertinggi sebelumnya untuk luas 198㎡ juga tercatat 9,4 miliar won pada bulan Februari, lebih murah 1,1 miliar won. Setelah transaksi A, harga jual tertinggi di kompleks ini melonjak menjadi 12 miliar won (197㎡) dan 12,7 miliar won (197㎡) pada bulan Juni. Untuk tipe 198㎡, rekor harga baru juga tercatat sebesar 11,78 miliar won pada bulan yang sama.

A juga berhasil menghindari regulasi kredit perumahan. Pada 28 Juni lalu, pemerintah membatasi batas kredit perumahan di wilayah metropolitan dan wilayah yang diatur (regulated areas) sebesar 600 juta won, terlepas dari pendapatan. Kepemilikan banyak rumah di wilayah metropolitan dilarang menggunakan kredit perumahan, dan bagi mereka yang membeli rumah di wilayah metropolitan dengan kredit, diwajibkan untuk pindah (menempati unit) dalam waktu 6 bulan, sehingga menutup akses pinjaman bagi mereka yang bukan pembeli rumah untuk dihuni sendiri. Meskipun warga asing yang meminjam dari lembaga keuangan domestik juga tunduk pada regulasi yang sama dengan warga lokal, A tampaknya telah menyelesaikan pengajuan pinjaman sebelum regulasi ini berlaku.

Apartemen Apgujeong Hyundai 1 & 2 adalah salah satu kompleks rekonstruksi paling representatif di Korea. Pemerintah Metropolitan Seoul menciptakan Distrik Apartemen Apgujeong di tepi Sungai Han, Gangnam-gu, pada tahun 1970-an untuk mengaktifkan pasokan apartemen. Sejak itu, kawasan tersebut dipenuhi dengan apartemen seperti Apgujeong Hyundai (tahap 1-14), Miseong (tahap 1-2), dan Hanyang (tahap 1-8). Saat ini, sebagian besar bangunan telah mencapai usia 40 tahun, dan kompleks-kompleks yang bersebelahan dibagi menjadi 6 zona untuk mendorong rekonstruksi. Apgujeong Hyundai 1 & 2 yang dibeli A termasuk dalam Zona Apgujeong 3, yang merupakan zona dengan skala terbesar.

Penerapan Izin Transaksi Tanah bagi Asing: “Regulasi Pinjaman Harus Adil”

Jumlah rumah yang dimiliki oleh warga asing cenderung meningkat. Berdasarkan data kepemilikan rumah warga asing dari Korea Real Estate Board, jumlah rumah yang dimiliki warga asing di Korea meningkat dari 83.512 unit pada paruh kedua tahun 2022 menjadi 91.453 unit pada paruh kedua tahun 2023, dan 100.216 unit pada paruh kedua tahun 2024. Per paruh kedua tahun lalu, jumlah rumah yang dimiliki warga asing adalah sekitar 0,52% dari total rumah di Korea. Sebagian besar adalah apartemen atau perumahan komunal (91.518 unit) yang terkonsentrasi di wilayah metropolitan seperti Gyeonggi, Seoul, dan Incheon.

Kasus warga asing memecahkan rekor harga tertinggi juga terus terjadi. Pada April tahun lalu, seorang warga AS membeli apartemen Hannam The Hill di Yongsan-gu, Seoul, dengan luas 240㎡ seharga 12 miliar won, memecahkan rekor kompleks tersebut. Pada bulan November tahun yang sama, seorang warga Uzbekistan membeli apartemen Banpo Xi di Seocho-gu, Seoul, seluas 245㎡ seharga 7,4 miliar won dan mencetak rekor baru. Pada April tahun ini, seorang warga Malta membeli apartemen Yonsei River Terrace di Gangnam-gu, Seoul, seluas 243㎡ dengan rekor harga 6,9 miliar won. Menurut data Korea Real Estate Board, 70% dari transaksi rumah di atas 3 miliar won yang dibeli oleh orang asing antara Januari hingga Agustus tahun lalu adalah harga rekor tertinggi.

Pemerintah baru-baru ini memperkenalkan sistem izin transaksi tanah untuk warga asing. Tujuannya adalah untuk mencegah warga asing yang tidak tinggal secara permanen membeli rumah di daerah yang dikhawatirkan mengalami kenaikan harga properti. Mulai tanggal 26 hingga 25 Agustus tahun depan, seluruh wilayah Seoul, 7 distrik di Incheon, serta 23 kota/kabupaten di Gyeonggi ditetapkan sebagai zona izin transaksi tanah bagi orang asing, yang mewajibkan warga asing untuk mendapatkan izin saat membeli apartemen, rumah tinggal tunggal, rumah multifungsi, atau vila. Warga asing yang mendapatkan izin harus pindah dalam waktu 4 bulan sejak tanggal izin dan wajib tinggal selama 2 tahun setelah perolehan.

Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Institute of Construction Policy, menilai, “Mengingat masalah kesetaraan antara warga lokal dan asing, tindakan ini positif. Selama ini, warga asing bebas dari regulasi properti yang diterapkan pada warga lokal seperti kewajiban tempat tinggal, regulasi pinjaman, dan investigasi sumber dana.” Namun, ia menambahkan, “Meskipun sistem izin transaksi tanah bagi asing ini berfokus pada verifikasi kebutuhan hunian dan pengecualian permintaan spekulatif, masih dipertanyakan bagaimana kesetaraan dengan warga lokal disesuaikan dalam hal regulasi pinjaman. Pengecualian untuk 'officetel' yang merupakan fasilitas semi-hunian juga sangat disayangkan.”

Warga asing dianggap lebih bebas dari regulasi pinjaman properti dibandingkan warga lokal. Meskipun saat meminjam dari lembaga keuangan domestik, mereka tetap tunduk pada regulasi seperti LTV (Loan-to-Value) dan DTI (Debt-to-Income), mereka bisa menghindari regulasi domestik jika meminjam dari bank di negara asal mereka. Selain itu, karena sulit bagi pemerintah untuk melacak status kepemilikan rumah dari setiap anggota keluarga warga asing, mereka juga cenderung bebas dari regulasi kepemilikan banyak rumah.