Eksklusif
Pemkot Seoul sebut total biaya proyek Nodeulseom 370 miliar won... ternyata mencapai 440 miliar won

[비즈한국] Di tengah langkah Pemerintah Kota Seoul yang membagi proyek pembangunan 'Nodeul Global Art Island' menjadi beberapa tahap, terungkap bahwa total biaya proyek ini mencapai 440 miliar won, termasuk lebih dari 400 miliar won yang dihabiskan hanya untuk pembangunan Sky Art Garden yang merupakan proyek inti. Pada bulan Oktober lalu, Pemkot Seoul mengumumkan total biaya proyek Nodeul Global Art Island sebesar 370,4 miliar won, namun hasil verifikasi menunjukkan angka tersebut tidak menyertakan biaya kompensasi lahan. Sebelumnya, Dewan Kota Seoul telah memberikan kritik bahwa Pemkot Seoul memecah proyek ini sehingga skala total anggaran terlihat lebih kecil.

Pemkot Seoul: "Ruang tepi air dan Sky Garden memiliki target perizinan dan prosedur yang berbeda, jadi dipisah"

Pada bulan Oktober lalu, Pemkot Seoul mengumumkan bahwa 'Nodeul Global Art Island' akan mulai dibangun pada bulan Oktober tahun ini dan selesai pada tahun 2028. Rencana Pemkot Seoul adalah membagi proyek Sky Art Garden (udara + darat) dan Waterfront Cultural Space (landasan + tepi air) menggunakan desain 'SOUNDSCAPE' karya arsitek Inggris Thomas Heatherwick yang terpilih melalui kompetisi desain internasional.

Total biaya proyek yang diumumkan Pemkot Seoul adalah 370,4 miliar won. Namun, berdasarkan hasil liputan Bizhankook, biaya konstruksi untuk Sky Art Garden saja melebihi 400 miliar won, dan total biaya proyek mencapai 440 miliar won. Pemkot Seoul membagi pembangunan Waterfront Cultural Space sebagai proyek 'jangka pendek', Sky Art Garden sebagai proyek 'jangka menengah', dan perluasan pulau sebagai proyek 'jangka panjang'. Total biaya konstruksi Waterfront Cultural Space yang sedang dikerjakan adalah sekitar 36 miliar won, sedangkan total biaya konstruksi Sky Art Garden yang dijadwalkan mulai dibangun Januari mendatang adalah sekitar 404 miliar won.

Artinya, pembangunan tepi air dan daratan saja sudah menelan biaya lebih dari 440 miliar won, dan jika proyek jangka panjang perluasan pulau disertakan, skala biayanya diprediksi akan semakin besar. Hal ini menimbulkan kritik bahwa Pemkot Seoul memecah anggaran dengan cara yang dianggap sebagai 'trik'.

Pada rapat Komite Administrasi dan Pemerintahan Dewan Kota Seoul bulan Juni lalu, Anggota Dewan Park Soo-bin (Partai Demokrat) mempertanyakan proyek pembangunan Nodeulseom, dengan mengatakan, "Proyek ini melibatkan bagian udara, darat, landasan, dan tepi air. Proyek ini seharusnya bermakna jika desainnya saling terhubung secara organik dan komprehensif, bukan dijalankan secara terpisah-pisah. Mengapa rencana manajemen masuk dengan memisahkan bagian landasan dan tepi air?" Ia juga melontarkan keraguan, "Bukankah ini upaya untuk memecah tinjauan investasi jangka menengah?"

Anggota Dewan Park menegaskan, "Saat ini saja, proyek Nodeulseom bernilai 350 miliar won, jika ditambah dengan peningkatan aksesibilitas jalan dan lain-lain, biayanya mungkin naik menjadi sekitar 400 miliar won. Saya tidak bisa menghilangkan kesan bahwa proyek ini terlalu banyak dipecah berdasarkan tahapannya."

Faktanya, menurut dokumen terkait proyek pembangunan Nodeulseom yang diserahkan Pemkot Seoul kepada Anggota Dewan Lee Min-ok (Partai Demokrat), proyek pembangunan Waterfront Cultural Space Nodeulseom disetujui dalam Komite Tinjauan Investasi ke-2 tahun 2024 dengan status 'persetujuan bersyarat' sebesar 36,173 miliar won. Proyek pembangunan Sky Art Garden Nodeulseom disetujui dalam Komite Tinjauan Investasi ke-7 tahun 2024 dengan status 'sesuai' sebesar 404,233 miliar won. Semuanya merupakan hasil tinjauan dari Komite Tinjauan Investasi internal Pemkot Seoul.

Mengenai hal ini, seorang pejabat Pemkot Seoul menjelaskan, "Proyek pembangunan Waterfront Cultural Space berada di dekat sungai sehingga memerlukan izin terkait, sedangkan proyek pembangunan Sky Art Garden berada di area lahan sehingga menjadi objek proyek fasilitas perencanaan kota. Proyek ini dibagi karena target perizinan dan prosedurnya berbeda. Karena prosedur administrasinya berbeda, maka dijalankan secara terpisah, bukan karena memecah proyek agar nilainya di bawah ambang batas tertentu."

Meskipun proyek jangka menengah saja sudah menelan biaya lebih dari 400 miliar won, Pemkot Seoul mengumumkan bahwa total biaya proyek Nodeul Global Art Island adalah 370,4 miliar won. Hal ini dikarenakan mereka mengeluarkan angka tersebut tanpa memasukkan biaya kompensasi tanah milik negara dan kota sebesar 71,9 miliar won yang dialokasikan dalam proyek jangka menengah.

Sebelumnya, pejabat Pemkot Seoul menyatakan, "Pemerintah daerah lain juga tidak mencantumkan total biaya proyek yang mencakup harga tanah jika proyek tersebut menggunakan tanah negara atau publik."

Menanggapi hal ini, Kim Sang-chul, peneliti senior di Nara Salrim Institute, mengkritik, "Konsep total biaya proyek sudah diatur dengan jelas dalam undang-undang yang berlaku. Bahkan jika itu adalah aset negara, biaya kompensasi tanah harus dimasukkan ke dalam total biaya proyek. Jika Pemkot Seoul ingin mengurangi angka untuk mengurangi tekanan sosial, mereka seharusnya menggunakan istilah 'biaya proyek' atau 'jumlah investasi aktual', bukan 'total biaya proyek'."

Lolos tinjauan internal Pemkot Seoul, tidak masuk target tinjauan Kementerian Dalam Negeri

Kelayakan ekonomi proyek pembangunan Nodeulseom juga sangat rendah. Menurut surat permintaan tinjauan investasi proyek pembangunan Sky Art Garden Nodeulseom, hasil studi kelayakan proyek menunjukkan nilai B/C (benefit-cost ratio) sebesar 0,31 dan NPV (Net Present Value) sebesar -243 miliar won. Biasanya, proyek dianggap layak secara ekonomi jika nilai B/C di atas 1, dan memiliki kelayakan proyek jika NPV lebih besar dari 0.

FNPV (Financial Net Present Value) yang menunjukkan arus kas adalah -315,1 miliar won, PI (Profitability Index) sebesar 0,21, dan FIRR (Financial Internal Rate of Return) sebesar -6,40%. Surat permintaan tinjauan investasi menyebutkan, "Karena nilai Profitability Index (PI) kurang dari 1, proyek ini dinilai tidak memiliki profitabilitas finansial."

Saldo operasional tahunan rata-rata diprediksi surplus sebesar 3,6 miliar won. Pemkot Seoul berencana memungut biaya masuk jalur pejalan kaki di udara sebesar 5.000 won per orang.

Meskipun proyek pembangunan Waterfront Cultural Space dan Sky Art Garden Nodeulseom memiliki nilai ekonomi yang rendah, proyek tersebut berhasil melewati tinjauan investasi internal Pemkot Seoul tanpa masalah. Karena seluruh anggaran sebesar lebih dari 400 miliar won dibiayai menggunakan 'dana kota', proyek ini tidak melalui tinjauan investasi pusat Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan. Hal ini dikarenakan revisi peraturan pelaksanaan terkait pada bulan Januari tahun lalu telah melonggarkan standarnya.

Pemkot Seoul berencana menyelesaikan proyek jangka menengah Nodeulseom seperti jalur pejalan kaki di udara hingga tahun 2028. Ada kemungkinan biaya proyek akan bertambah. Terutama karena total biaya proyek jangka panjang Nodeulseom belum ditetapkan. Laporan tinjauan rencana manajemen aset publik tahun 2025 Pemkot Seoul menyatakan, "Karena struktur jalur pejalan kaki di udara adalah struktur khusus yang tidak memiliki contoh serupa di dalam negeri, terdapat batasan dalam peninjauan biaya konstruksi. Untuk biaya konstruksi struktural dan penyelesaian eksterior yang mencakup sebagian besar biaya konstruksi, perlu mempertimbangkan kemungkinan kenaikan biaya di masa depan tergantung pada metode produksi dan biaya transportasi domestik saat perancangan rinci."

Seorang anggota Dewan Kota Seoul mengkritik, "Bagian mengenai peningkatan aksesibilitas Jembatan Hangang yang merupakan syarat pelaksanaan proyek pembangunan Waterfront Cultural Space juga dialihkan ke proyek lain, sehingga anggarannya tidak dimasukkan ke dalam proyek pembangunan Nodeulseom. Ini adalah metode 'trik' dengan memecah satu proyek menjadi bagian-bagian kecil."

Sebelumnya, Kim Sang-chul, peneliti senior di Nara Salrim Institute, mengkritik, "Seharusnya peraturan pelaksanaan direvisi dengan asumsi kemampuan tinjauan investasi pemerintah daerah yang memadai, namun kenyataannya tidak demikian. Saya melihat ini membuka jalan bagi pemerintah daerah untuk menjalankan proyek investasi semaunya sendiri."