Krisis Perumahan Sosial
Kementerian Dalam Negeri Berikan Pendapat yang Bertolak Belakang dengan Pemkot Seoul… Bantuan bagi Korban Tidaklah Mudah

[비즈한국] Sudah 10 tahun berlalu sejak program 'Perumahan Sosial', di mana lembaga publik menyediakan tanah dan perusahaan swasta mengelolanya, diperkenalkan. Meskipun dimulai sebagai alternatif untuk menyelesaikan masalah perumahan, muncul kritik bahwa sistem ini justru lebih rentan terhadap kejahatan seperti penipuan sewa (jeonse). Perumahan sosial tampak seperti dikelola oleh lembaga publik seperti Pemerintah Metropolitan Seoul, Seoul Housing & Communities Corporation (SH), dan Korea Land and Housing Corporation (LH), namun kenyataannya, operator swasta yang memegang kendali operasional. Hal ini menyebabkan situasi di mana pihak-pihak terkait saling melempar tanggung jawab ketika masalah muncul. Biz Hankook akan menyoroti masalah dan batasan sistemik perumahan sosial yang telah berjalan selama 10 tahun ini serta mencari solusi ke depannya.

Di tengah situasi di mana perumahan sosial berbasis sewa tanah milik Pemkot Seoul yang dipromosikan sebagai langkah stabilitas hunian terjerat kasus 'penipuan sewa', muncul kritik bahwa sikap pasif SH Corporation justru memperburuk kerugian. Selama ini, Pemkot Seoul dan SH Corporation tidak menerbitkan surat komitmen pembelian (buyback guarantee) jika terjadi kegagalan pengembalian deposit, dengan alasan hal itu akan dianggap sebagai 'pelanggaran kepercayaan' (breach of trust) berdasarkan Undang-Undang Perusahaan Publik Daerah. Akibatnya, operator perumahan sosial yang hanya memiliki bangunan tidak dapat mendaftarkan diri pada asuransi jaminan deposit.

Namun, dikonfirmasi bahwa Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan (MOIS) telah mengeluarkan interpretasi hukum yang menyatakan bahwa penyediaan 'komitmen pembelian' oleh SH Corporation untuk perumahan sosial tidak melanggar Undang-Undang Perusahaan Publik Daerah. Hasil ini diperoleh setelah satuan tugas perumahan sosial, yang melibatkan Pemkot Seoul dan SH Corporation, meminta interpretasi hukum kepada kementerian tersebut menyusul terjadinya penipuan sewa di perumahan sosial Seoul baru-baru ini.

Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan menafsirkan bahwa, “Jika utang melebihi nilai bangunan dan terdapat risiko kerugian, mungkin ada potensi pelanggaran kepercayaan menurut hukum pidana, namun komitmen pembelian oleh SH Corporation tidak termasuk dalam pelanggaran Undang-Undang Perusahaan Publik Daerah.” Hal ini bertentangan secara langsung dengan posisi Pemkot Seoul. Selama ini, Pemkot Seoul tetap berpegang pada posisi bahwa tidak seperti LH (Korea Land and Housing Corporation), SH Corporation harus mematuhi Undang-Undang Perusahaan Publik Daerah, sehingga komitmen pembelian itu sendiri dianggap sebagai pelanggaran kepercayaan dalam tugas.

Kini perhatian tertuju pada kesimpulan apa yang akan diambil oleh satuan tugas perumahan sosial berdasarkan interpretasi hukum dari Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan. Namun, pihak SH Corporation berpendapat bahwa tinjauan tambahan mengenai hukum pidana masih diperlukan. Seorang pejabat SH Corporation menyatakan, "Hasil interpretasi hukum Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan menunjukkan bahwa komitmen pembelian tidak melanggar Undang-Undang Perusahaan Publik Daerah, namun kami sedang meninjau langkah-langkah untuk mengatasi potensi pelanggaran kepercayaan dalam hukum pidana bersama instansi terkait seperti Pemkot Seoul dan Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG)."

Setelah terjadinya kasus penipuan sewa di perumahan sosial Seoul, masalah ini baru-baru ini menjadi poin perdebatan di Dewan Kota Seoul. Pada 20 Juni, dalam sidang reguler ke-331 Komite Perumahan dan Ruang Dewan Kota Seoul, anggota dewan Choi Ki-chan (Partai Demokrat Korea) mengkritik, "Telah terjadi kasus di mana penyewa tidak dapat memperoleh kembali deposit mereka di perumahan sosial berbasis sewa tanah yang mengatasnamakan Pemkot Seoul. Bukankah ini bisa dianggap sebagai penipuan sewa yang membawa nama Pemkot Seoul? Para penghuni perumahan sosial tidak mendapatkan perlindungan karena pemilik tanah dan pemilik/operator bangunan berbeda, sehingga mereka tidak bisa mendaftar asuransi jaminan."

Anggota dewan Choi Ki-chan juga menunjukkan bahwa dalam 'Rencana Pelaksanaan Restrukturisasi Perumahan Sosial' yang disusun oleh SH Corporation pada tahun 2023, telah disebutkan secara eksplisit bahwa terdapat 'kerentanan dalam perlindungan deposit penghuni dan perlunya langkah pencegahan'. Ia mengkritik bahwa meskipun Pemkot Seoul dan SH sudah menyadari masalah tersebut, kurangnya sistem respon proaktif telah menyebabkan terjadinya kerugian.

Para penghuni perumahan sosial A yang mengalami penipuan sewa mendesak langkah-langkah aktif dari Pemkot Seoul (Artikel terkait [Eksklusif] Perumahan sosial Seoul gagal mengembalikan deposit, hingga penyitaan akibat tunggakan pajak negara). Penghuni B menyatakan, "Saat pindah masuk, saya diberitahu bahwa pendaftaran asuransi jaminan bisa dilakukan, tapi ternyata itu bohong. Meski ada satuan tugas perumahan sosial, mereka tidak pernah menampung pendapat penghuni yang menjadi korban, dan isi diskusi juga tidak dibagikan dengan cukup. Untuk memulihkan kepercayaan pada proyek perumahan sosial yang dipimpin Pemkot Seoul dan melindungi penghuni, SH Corporation harus menyediakan komitmen pembelian agar solusi dapat ditemukan."

Namun, masalah tetap ada meskipun SH Corporation menerapkan komitmen pembelian secara surut pada perumahan sosial yang sedang beroperasi di Seoul. Hal ini dikarenakan jika penipuan sewa telah terjadi atau bangunan sudah disita, pendaftaran asuransi jaminan tetap tidak dapat dilakukan. Langkah-langkah bagi penghuni yang saat ini belum mendapatkan kembali uang deposit mereka harus disiapkan secara terpisah.

Seorang pejabat Asosiasi Perumahan Sosial berkomentar, "Jika komitmen pembelian dilakukan sejak awal, kemungkinan pendaftaran asuransi jaminan akan lebih besar, namun saat ini syarat pendaftaran sudah menjadi rumit. Mengingat kemungkinan rasio utang bangunan yang memburuk dan penurunan nilai penilaian aset, tampaknya pendaftaran asuransi jaminan akan tetap sulit dilakukan meskipun komitmen pembelian diberikan sekarang."