Krisis Perumahan Sosial
Mengadopsi Model Sukses Eropa… Mengapa Korea Justru Gagal?

[비즈한국] Bisnis 'perumahan sosial' (social housing), di mana lembaga publik menyediakan lahan dan perusahaan swasta mengoperasikannya, kini telah memasuki tahun ke-10 sejak diperkenalkan. Meski dimulai sebagai alternatif untuk menyelesaikan masalah perumahan, muncul kritik bahwa model ini justru lebih rentan terhadap risiko seperti penipuan sewa (jeonse). Perumahan sosial tampak dikelola oleh lembaga publik seperti Pemerintah Metropolitan Seoul, Seoul Housing & Communities Corporation (SH), dan Korea Land and Housing Corporation (LH), namun pada kenyataannya, operator swasta yang menangani operasionalnya. Hal ini menyebabkan situasi di mana pihak-pihak terkait saling melempar tanggung jawab saat muncul masalah. BizHankook mencoba menyoroti masalah dan batasan institusional perumahan sosial yang telah berjalan satu dekade serta mencari solusi ke depannya.

Setelah turun dari bus dan mendaki bukit yang cukup curam, vila bergaya Eropa yang tampak elegan di antara rumah-rumah tua segera menarik perhatian. Desain yang rapi dan ruang interior yang nyaman. Inilah 'perumahan sosial' yang ada di Seoul. Jika dilihat dari dalam rumah, semuanya tampak sempurna. Namun, begitu keluar dari rumah, ceritanya berbeda. Hal ini karena sebagian besar perumahan sosial terletak terlalu jauh dari stasiun kereta bawah tanah, berada di atas bukit, atau di lokasi yang terpencil.

Seorang agen properti di dekat perumahan sosial di Gwanak-gu, Seoul, menjawab seperti ini saat ditanya oleh wartawan apakah harga perumahan sosial tidak lebih murah dari harga pasar: "Anda maksud yang ada di puncak bukit itu? Memang sudah harga pasaran kalau lokasinya di sana."

Operator perumahan sosial terpaksa memilih lokasi yang relatif murah karena sulit menanggung biaya sewa lahan yang mahal. Sebagian besar biaya konstruksi juga bergantung pada pinjaman. A, seorang penghuni perumahan sosial di Seongbuk-gu, mengatakan, "Meskipun biaya sewa bulanan murah dan kondisi rumah bagus, sebagian besar lokasinya terpencil. Ada tempat yang bahkan tidak terdeteksi di peta daring. Rumah yang saya tempati sekarang memiliki deposit yang relatif murah, tapi ada juga perumahan sosial yang meminta deposit hingga ratusan juta won."

Mulai dari risiko penipuan sewa yang tak terduga hingga lokasi yang tertinggal, mengapa perumahan sosial di Seoul terjebak dalam krisis seperti ini? Operator perumahan sosial B menjelaskan situasi saat perumahan sosial pertama kali diperkenalkan di Korea. "Di Eropa, sebagian besar orang tinggal di perumahan sosial. Sistemnya telah mapan dengan sukses. Sebaliknya, di Korea, orang harus bekerja seumur hidup hanya untuk mendapatkan hunian. Di Eropa, mereka tinggal di ruang yang aman tanpa harus mengkhawatirkan tempat tinggal. Kami membawa model Eropa dengan tujuan agar Korea pun bisa melangkah ke arah tersebut."

Faktanya, berdasarkan data OECD tahun 2024, indeks PIR (Rasio Harga Rumah terhadap Pendapatan) di Seoul adalah 24,9, yang menempati peringkat pertama di antara negara-negara OECD. Ini berarti seseorang harus menabung seluruh pendapatan mereka tanpa mengeluarkan uang sepeser pun selama kurang lebih 25 tahun untuk bisa membeli rumah.

Persentase perumahan sosial di Eropa menunjukkan perbedaan yang signifikan dengan Korea. Di Belanda, Denmark, dan Austria, lebih dari 20% total perumahan adalah perumahan sewa sosial. Menurut statistik OECD, per tahun 2022, rasio perumahan sosial mencapai 34,1% di Belanda, 23,6% di Austria, 21,3% di Denmark, dan 16,4% di Inggris. Korea berada di angka 8,9%, yang memang lebih tinggi dari rata-rata OECD sebesar 7,1%, namun masih tergolong rendah dibandingkan negara-negara utama Eropa.

Di negara-negara Eropa dengan rasio perumahan sosial yang tinggi, masyarakat mencari perumahan sosial terlebih dahulu daripada rumah biasa saat mencari tempat tinggal. Hal ini karena selain bangunannya artistik dan harganya terjangkau, sulit untuk membedakan antara perumahan sosial dan perumahan biasa.

Di Eropa pun, sebagian besar perumahan sosial dikelola oleh pihak swasta seperti asosiasi perumahan, sementara pemerintah memberikan dukungan. Menurut data yang diterbitkan oleh Perpustakaan Majelis Nasional tahun lalu, Belanda menyediakan perumahan sosial tidak hanya untuk masyarakat berpenghasilan rendah tetapi juga kelas menengah, dan kondisi seperti penampilan luar, kualitas, serta luas bangunan sulit dibedakan dari perumahan sewa swasta. Di Austria, perumahan sosial yang dibangun oleh arsitek ternama telah menjadi landmark kota. Perumahan sosial di Wina, ibu kota Austria, mencakup 44%. Di Denmark, 60% penduduk memiliki pengalaman tinggal di perumahan sosial. Terlepas dari pendapatan, semua warga negara berusia 15 tahun ke atas berhak menjadi penghuni perumahan sosial. Luas rata-rata perumahan sosial di Korea adalah 45,9㎡, sedangkan rata-rata di Inggris mencapai 67㎡.

Dalam diskusi bertajuk 'Transformasi Paradigma Penyediaan Perumahan untuk Stabilitas Hunian Rakyat: Berfokus pada Revitalisasi Perumahan Sosial' yang digelar di Majelis Nasional Agustus lalu, muncul masukan bahwa diperlukan undang-undang perumahan sosial yang mengacu pada contoh Eropa. Artinya, diperlukan landasan hukum dan dukungan agar perumahan sosial dapat beroperasi dengan stabil. Sejak 2015 hingga 2024, sebanyak 6.582 unit perumahan sosial telah disediakan di Korea melalui skema sewa lahan, renovasi, dan tipe khusus, namun dukungan di tingkat pemerintah masih sulit ditemukan.

C, seorang perwakilan operator perumahan sosial, mengeluhkan, "Bisnis perumahan sosial adalah kerja sama antara publik dan swasta, namun saat ini strukturnya memungkinkan pihak publik menghindari tanggung jawab jika terjadi masalah. Ada kasus di mana operasional perusahaan memburuk dan mengalami kesulitan pendanaan karena keterlambatan masuknya penghuni akibat alasan administratif lembaga publik, namun lembaga publik tersebut tidak memikul tanggung jawab apa pun." Ia juga menambahkan bahwa anggaran dukungan pinjaman untuk perumahan sosial baru-baru ini bahkan dikurangi.

Choi Kyung-ho, mantan direktur Lembaga Penelitian Netralitas Hunian yang merupakan pakar perumahan sosial, menjelaskan, "Di Eropa, sejak periode urbanisasi abad ke-19, sektor ketiga seperti koperasi muncul sebagai subjek penyelesaian masalah perumahan. Sebaliknya, di Korea, struktur tersebut terputus selama masa penjajahan Jepang dan proses industrialisasi, sehingga penyediaan perumahan hanya menjadi bagian dari publik dan pasar."

Perbedaan terbesar antara Korea dan Eropa adalah 'sistem jeonse' (sewa dengan deposit besar). Choi mengatakan, "Agar perumahan sosial bisa bersaing dengan jeonse, deposit dan sewa bulanan harus diturunkan secara bersamaan. Untuk itu, diperlukan cara di mana pemerintah mendukung biaya lahan atau biaya keuangan guna meringankan beban penyedia."

Choi juga menunjukkan bahwa jika struktur keuangan yang berpusat pada jeonse saat ini tidak diubah, struktur penipuan sewa akan terus berulang. Ia menyebutkan bahwa struktur di mana biaya konstruksi awal dipinjam dari bank dan pembayaran unit diperoleh kembali dari deposit jeonse adalah akar dari penipuan jeonse. Untuk menyelesaikannya, diperlukan sistem penyediaan pembiayaan bagi pengembang dengan bunga rendah dan jangka panjang agar operator bisa mendapatkan dana tanpa harus bergantung pada uang deposit jeonse.

Perumahan sosial dengan sewa lahan juga memiliki konteks yang sama. Choi menyarankan, "Untuk menyelesaikan masalah pengembalian deposit jeonse, ke depannya semua perumahan sosial dengan sewa lahan harus diubah menjadi sistem sewa bulanan, atau strukturnya harus dirombak di mana pihak publik mendirikan REITs untuk menanggung tanggung jawab pengembalian deposit."