Krisis Rumah Sosial
Benteng Terakhir Penyewa 'Asuransi Jaminan', Mengapa Rumah Sosial Tidak Bisa Mendaftar?

[비즈한국] Bisnis 'Rumah Sosial', di mana lembaga publik menyediakan lahan dan perusahaan swasta yang mengoperasikannya, kini telah memasuki tahun ke-10 sejak diperkenalkan. Meskipun dimulai sebagai alternatif untuk memecahkan masalah perumahan, muncul kritik bahwa rumah sosial justru lebih rentan terhadap kerusakan seperti penipuan sewa (Jeonse). Rumah sosial tampak seolah-olah dikelola oleh lembaga publik seperti Pemerintah Kota Seoul, Seoul Housing & Communities Corporation (SH), dan Korea Land and Housing Corporation (LH), namun kenyataannya, operator swasta yang menangani operasionalnya. Akibatnya, ketika masalah muncul, situasi saling lempar tanggung jawab terus berulang. BizHankook bertujuan untuk menyoroti masalah dan batasan institusional rumah sosial yang telah berusia 10 tahun ini serta mencari solusinya.

“Alternatif baru perumahan bagi kaum muda, dimulai dari rumah sosial.” Begitulah kalimat pengantar rumah sosial yang dipromosikan oleh Pemerintah Kota Seoul. Ada dua jenis utama dari sekitar 100 rumah sosial yang dikelola oleh Pemerintah Kota Seoul. Salah satunya adalah rumah sosial sewa lahan di mana perusahaan swasta membangun gedung, dan yang lainnya adalah rumah sosial model renovasi di mana lembaga publik membeli gedung dan menyerahkan pengelolaannya kepada perusahaan swasta.

Rumah sosial sewa lahan adalah tempat di mana lembaga publik menyewakan lahan kepada perusahaan swasta untuk jangka panjang, dan perusahaan swasta tersebut membangun gedung di atasnya untuk menyewakan tempat tinggal kepada kelompok rentan secara sosial dan ekonomi seperti kaum muda dan pengantin baru. Dari sudut pandang penghuni, ini adalah model ideal di mana mereka dapat hidup dengan stabil dan terjangkau tanpa terlalu terpengaruh oleh fluktuasi pasar properti.

Berbeda dengan cita-cita tersebut, faktor terbesar yang membuat rumah sosial dalam kenyataan terpuruk adalah 'asuransi jaminan'. Karena pemilik lahan dan gedung berbeda, rumah sosial sewa lahan tidak bisa mendaftar 'asuransi jaminan deposito sewa'. Satu-satunya solusi adalah bagi pemilik lahan, yaitu lembaga publik, untuk menulis 'surat jaminan pembelian' yang menyatakan bahwa mereka akan membeli gedung tersebut jika terjadi kecelakaan deposito Jeonse. Namun, bagi Seoul Housing & Communities Corporation (SH) yang tunduk pada Undang-Undang Perusahaan Umum Daerah, jaminan pembelian tidak dimungkinkan karena dapat dianggap sebagai 'pelanggaran tugas kerja'.

Meskipun pendaftaran asuransi jaminan bagi pelaku bisnis perumahan sewa telah diwajibkan sejak Agustus 2021, operator yang menjalankan rumah sosial sewa lahan tetap tidak bisa mendaftar. Secara realistis pendaftaran asuransi jaminan tidak mungkin dilakukan, namun secara teoretis, denda dapat dikenakan kepada operator yang tidak mendaftar. Di tengah struktur yang tidak konsisten ini, rumah sosial Pemerintah Kota Seoul tanpa sadar telah diberi citra negatif sebagai 'properti penipuan sewa'.

Perusahaan pengelola rumah sosial terpaksa memiliki keuntungan rendah karena menerima deposito dan sewa dengan bunga rendah, sehingga jika sekali saja terjadi kesalahan, mereka akan menjadi pelaku penipuan sewa. A, seorang pejabat pengelola rumah sosial, mengatakan, "Perusahaan sosial berpartisipasi dalam berbagai proyek perumahan lembaga publik, namun jika bisnis tidak berjalan baik atau pembayaran dari lembaga penugasan sedikit terlambat, tidak ada cara untuk membuat dana sendiri. Kebanyakan sudah mengambil pinjaman maksimal saat membangun gedung, dan meskipun ingin menjual gedung sebagai cara terakhir, gedung tidak bisa terjual karena lahannya milik lembaga publik."

Dengan situasi yang menjadi seperti ini, Pemerintah Kota Seoul, SH, dan Korea Housing & Finance Corporation (HUG) sempat berkumpul untuk membahas peluncuran asuransi jaminan khusus bagi 'operator rumah sosial sewa lahan', namun belum ada langkah konkret yang dihasilkan. Seorang pejabat Asosiasi Rumah Sosial Korea menunjukkan, "Diskusi untuk membuat asuransi jaminan telah dilakukan sejak tahun 2021, namun sepertinya tidak didorong secara aktif."

Mengenai hal ini, seorang pejabat Pemerintah Kota Seoul menyatakan, "Belum ada kesimpulan yang keluar." Pejabat SH juga menjelaskan, "Kami terus melakukan diskusi tiga pihak, namun hasil konkret belum keluar. Kami berencana untuk melanjutkan diskusi ke depannya."

Korea Land and Housing Corporation (LH), yang memungkinkan pendaftaran asuransi jaminan, tidak lagi memasok rumah sosial sewa lahan. LH mengganti pasokan rumah sosial sewa lahan yang ada melalui proyek rumah sewa beli khusus. Seorang pejabat LH menyatakan, "Dalam kasus LH, terdapat syarat jaminan pembelian, sehingga operator sewa mendaftar asuransi jaminan. Namun, tidak ada rencana untuk memperluasnya di luar rumah sewa yang sedang beroperasi saat ini."

Beberapa kalangan juga menunjukkan bahwa model rumah sosial sewa lahan itu sendiri bermasalah. Lee Chang-mu, seorang profesor Teknik Perkotaan di Universitas Hanyang, menunjukkan, "Rumah sosial sewa lahan adalah model yang sulit untuk sukses. Pertama, hak kepemilikan tidak jelas, dan saat dijual kembali nanti, tidak dapat diakui dengan harga pasar. Karena tidak dapat melaksanakan hak kepemilikan dan hak properti secara penuh, strukturnya lebih rendah dibandingkan perumahan lain di pasar. Dari sudut pandang operator swasta, tidak ada likuiditas kas dari pendapatan operasional sehingga ada kemungkinan bangkrut. Melakukan bisnis yang memiliki risiko seperti ini dan tidak menghasilkan keuntungan secara stabil adalah pilihan yang tidak aman bagi perusahaan swasta. Tentu saja, risiko penipuan Jeonse juga merupakan hasil yang berasal dari sistem Jeonse yang unik di Korea."

Pada akhirnya, penghuni rumah sosial terpaksa pindah dengan membawa rasa cemas bahwa 'mereka mungkin tidak akan mendapatkan kembali depositonya'. B, seorang operator pengelola rumah sosial, mengeluh, "Diskusi di balik layar terus berlanjut dan bahkan pernah hampir mencapai tahap legislasi terkait. Namun, karena rumah sosial itu sendiri tidak dibagikan sebagai agenda penting, legislasi tersebut selalu gagal karena terkubur oleh masalah mendesak lainnya setiap saat."