Krisis Perumahan Sosial
Dukungan yang Berubah-ubah Sesuai Selera 'Walikota', Operasional Menjadi Sulit

[비즈한국] Proyek ‘Perumahan Sosial’, di mana lembaga publik menyediakan lahan dan perusahaan swasta menjalankan operasionalnya, telah memasuki tahun ke-10 sejak diperkenalkan. Meskipun dimulai sebagai alternatif untuk menyelesaikan masalah perumahan, muncul kritik bahwa perumahan ini justru lebih rentan terhadap kerusakan seperti penipuan sewa (jeonse). Meskipun perumahan sosial tampak dikelola oleh lembaga publik seperti Pemerintah Metropolitan Seoul, Seoul Housing & Communities Corporation (SH), dan Korea Land & Housing Corporation (LH), pada kenyataannya, operator swasta yang menangani operasionalnya. Hal ini menyebabkan situasi di mana tanggung jawab sering kali saling dilemparkan saat terjadi masalah. BizHankook bermaksud menyoroti masalah dan batasan kelembagaan perumahan sosial yang telah berusia 10 tahun ini serta mencari solusinya.

Belakangan ini, rasa krisis menyelimuti perusahaan pengelola perumahan sosial. Hal ini dikarenakan adanya kekhawatiran besar bahwa 'kesulitan keuangan' dapat membuat mereka menjadi pelaku penipuan sewa. A, seorang pejabat dari perusahaan pengelola perumahan sosial, menganalisis penyebabnya sebagai berikut.

“Sebagian besar perumahan sosial menetapkan biaya sewa di bawah 80% dari harga pasar. Uang jaminannya sekitar 60%. Bisnis ini dimulai dengan menanggung kerugian tertentu. Masalahnya, meskipun ingin menghentikan operasional perumahan sosial, mereka tidak bisa melakukannya. Karena tanahnya milik lembaga publik, bangunan tidak bisa diperjualbelikan. Meskipun belum ada perumahan sosial yang diakui melakukan ‘penipuan sewa’, situasi secara keseluruhan tidak baik.”

Ada juga perusahaan yang menganalisis bahwa krisis dimulai sejak Oktober 2022, ketika Pemerintah Metropolitan Seoul menghentikan pasokan tambahan perumahan sosial. B, pejabat dari perusahaan pengelola perumahan sosial lainnya, mengeluh, “Sejak Walikota Seoul Oh Se-hoon menjabat, kebijakan Pemerintah Metropolitan Seoul berubah, dan proyek perumahan sosial menjadi prioritas kedua. Akibatnya, peluang seperti pinjaman yang diberikan kepada perusahaan sosial juga berkurang.”

Faktanya, skala pinjaman yang diberikan Pemerintah Metropolitan Seoul kepada operator perumahan sosial memang berkurang. Anggaran pinjaman untuk perusahaan ekonomi sosial dan perumahan sosial di Seoul turun drastis sebesar 91%, dari 13 miliar won pada tahun 2021 menjadi 1,1 miliar won pada tahun 2022. Meskipun skalanya meningkat kembali menjadi 5 miliar won pada tahun 2023 dan 6 miliar won pada tahun 2025, angka tersebut masih belum mencapai setengah dari level tahun 2021.

Lantas, bagaimana kondisi keuangan perusahaan pengelola yang saat ini menjalankan perumahan sosial di Seoul? Telah dikonfirmasi bahwa ada perusahaan pengelola yang terlibat dalam tuntutan hukum karena tidak mampu membayar sisa biaya konstruksi atau tidak mampu melunasi dana pinjaman.

Pada Agustus 2024, muncul putusan yang mengharuskan Perusahaan C mengembalikan dana secara penuh karena tidak melunasi pinjaman sebesar total 946,32 juta won dari lembaga pengelola dana, Perusahaan D. Perusahaan C telah meminjam total 1,598 miliar won untuk proyek perumahan sosial Pemerintah Seoul dalam dua tahap pada tahun 2018 dan 2019. Setelah itu, karena kesulitan manajemen pada Juni 2022, mereka memperpanjang batas waktu pelunasan dan menjanjikan batas waktu pelunasan akhir pada Desember 2023. Namun, Perusahaan C tidak mampu membayar tunggakan sejak November 2023.

Pada November 2024, Perusahaan E dituntut oleh kontraktor renovasi karena tidak mampu membayar sisa biaya renovasi perumahan sosial sebesar 1 miliar won.

Sebelumnya, A mengungkapkan, “Jatuh tempo bagi perusahaan yang meminjamkan uang semakin dekat, tetapi perpanjangan masa tenggat sulit didapatkan. Di sela-sela itu, ada kasus di mana kami dituntut oleh subkontraktor yang tidak menerima biaya konstruksi. Kami berusaha menyelesaikannya, tetapi ketika masalah benar-benar muncul, Pemerintah Metropolitan Seoul menghindar dengan alasan bahwa mereka bukan pihak dalam kontrak. Bisnis yang tidak memiliki uang berada dalam situasi serba salah.”