Eksklusif
Proyek Taman Hannam Neighborhood 'Hampir Pasti Batal', Pemkot Seoul Sulit Lakukan Pengambilalihan Lahan

[비즈한국] Di tengah semakin dekatnya tenggat waktu berakhirnya rencana pelaksanaan proyek pembangunan Taman Hannam Neighborhood di Distrik Yongsan, Seoul pada bulan Juni mendatang, hasil peliputan BizHankook mengonfirmasi bahwa pemerintah kota Seoul hampir dipastikan sulit melakukan pengambilalihan (ekspropriasi) lahan untuk kawasan taman tersebut. Meskipun pemerintah kota telah memenangkan gugatan hukum melawan pemilik lahan, Booyoung Housing, pada bulan Maret lalu terkait keabsahan rencana proyek tersebut, biaya kompensasi lahan yang mencapai 460 miliar won dilaporkan menjadi kendala utama dalam pelaksanaan proyek di lapangan. Rencana pembangunan Taman Hannam Neighborhood kemungkinan besar akan dibatalkan, dan pemerintah kota berencana mencari alternatif lain, seperti pemanfaatan lahan tersebut untuk fasilitas publik di masa depan.

Menurut seorang pejabat pemerintah kota Seoul, sangat sulit bagi pihak kota untuk mengajukan permohonan pengambilalihan lahan guna pembangunan taman sebelum rencana pelaksanaan proyek berakhir pada bulan Juni nanti. Meski telah mengupayakan berbagai skenario pengambilalihan, masalah anggaran dan kendala fiskal dilaporkan menjadi penyebab utamanya. Dikabarkan bahwa saat ini pemerintah kota Seoul sedang menjajaki opsi pengelolaan kota lainnya, seperti penyediaan fasilitas publik di lokasi tersebut setelah rencana pembangunan Taman Hannam Neighborhood berakhir.

Masa berlaku rencana pelaksanaan pembangunan Taman Hannam Neighborhood berakhir pada bulan Juni mendatang. Berdasarkan Undang-Undang Perencanaan dan Pemanfaatan Lahan Nasional (UU Perencanaan Nasional), jika pelaksana proyek fasilitas tata kota yang telah lama tidak kunjung dibangun tidak mengajukan permohonan pengambilalihan lahan dalam waktu 5 tahun sejak rencana pelaksanaan diumumkan, maka rencana tersebut akan kehilangan kekuatannya. Rencana pelaksanaan proyek Taman Hannam Neighborhood diumumkan pada 25 Juni 2020, sehingga akan kehilangan kekuatannya pada 25 Juni mendatang. Penetapan fasilitas tata kota yang sudah berusia lebih dari 20 tahun sejak diumumkan pun akan otomatis kedaluwarsa bersamaan dengan berakhirnya rencana pelaksanaan tersebut.

Seorang pejabat dari Departemen Pengembangan Taman pemerintah kota Seoul menyatakan, "(Mengajukan permohonan pengambilalihan hingga Juni mendatang) sepertinya sulit untuk dilakukan." Ia menambahkan, "Karena area ini awalnya direncanakan untuk taman, kami berencana untuk melakukan konsultasi (dengan pemilik lahan) dari sudut pandang pengelolaan kota guna mencegah pembangunan yang tidak terencana."

Keputusan pemerintah kota Seoul ini ditafsirkan sebagai dampak dari besarnya biaya yang diperlukan untuk pengadaan lahan. Berdasarkan data yang diperoleh BizHankook melalui permohonan keterbukaan informasi kepada Pemkot Seoul awal tahun ini, pemerintah kota memperkirakan biaya kompensasi lahan untuk proyek taman ini mencapai 460 miliar won, dengan biaya konstruksi sebesar 200 miliar won. Artinya, untuk menjalankan proyek tersebut, pemerintah harus membayar biaya kompensasi pengambilalihan lahan empat kali lipat lebih mahal dibandingkan harga beli Booyoung Housing sekitar 10 tahun lalu, yakni 1200 miliar won. Sebelumnya, pemerintah kota Seoul bahkan sempat berencana menerbitkan obligasi daerah guna mengamankan dana kompensasi lahan tersebut.

Lahan Taman Hannam Neighborhood dikenal sebagai salah satu aset properti paling berharga di utara Sungai Han. Terletak di kawasan 670 Hannam-dong, Yongsan-gu, dengan luas 28.197㎡, area ini diapit oleh Hannam The Hill di sebelah timur—yang selama tujuh tahun sejak 2014 menjadi apartemen termahal di Korea—serta Nine One Hannam di sebelah utara. Meskipun nilai jual objek pajak (NJOP) lahan taman tahun lalu berada di kisaran 6,07 juta won per ㎡, harga transaksi apartemen di sekitarnya mendekati 200 juta won per 3,3㎡ (pyeong). Booyoung Housing telah mengakuisisi sekitar 97% hak milik lahan proyek tersebut pada tahun 2014 dengan tujuan pengembangan perumahan.

Kawasan ini sebenarnya sudah direncanakan untuk menjadi taman sejak masa penjajahan Jepang. Pemerintah Jenderal Korea menetapkan area Hannam-dong, Bogwang-dong, dan Itaewon-dong sebagai taman umum melalui pengumuman pada Maret 1940. Setelah kemerdekaan, area tersebut digunakan sebagai markas dan asrama militer AS sebelum akhirnya terbengkalai sebagai lahan kosong menyusul penarikan pasukan AS pada 2015. Sebelumnya, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (saat itu Kementerian Konstruksi) telah menetapkan rencana pembangunan fasilitas tata kota dengan skala saat ini pada April 1979, namun pemerintah mulai membahas lahan ini sebagai objek pembatalan seiring dengan dirilisnya pedoman penyelesaian (sunset) fasilitas tata kota yang lama tidak dibangun pada 2015.

Proyek Taman Hannam Neighborhood mulai konkret sejak 10 tahun lalu. Meskipun ada desakan untuk menghapus rencana pembangunan taman di area tersebut, pada September 2015 pemerintah kota Seoul menetapkan rencana pembangunan Taman Hannam Neighborhood seluas 28.197㎡ di area 677-1 Hannam-dong dan merilis peta topografinya. Pada April 2020, setelah menyelesaikan inspeksi publik, pemerintah kota mengesahkan rencana pelaksanaan proyek fasilitas tata kota pada Juni di tahun yang sama. Rencana tersebut mencakup konten untuk mengambil alih dan menggunakan lahan yang dimiliki oleh Booyoung Housing sebagai area taman.

Booyoung Housing sempat mengajukan gugatan untuk membatalkan rencana pembangunan taman pada 2015. Pengadilan tingkat pertama memenangkan penggugat (Booyoung Housing), namun pengadilan banding membatalkan keputusan tersebut dan memenangkan pemerintah kota. Booyoung Housing segera mengajukan kasasi, namun Mahkamah Agung menolak permohonan tersebut pada 2018, sehingga kekalahan mereka menjadi final. Tidak menyerah, Booyoung Housing kembali mengajukan gugatan pada 2020 dengan tuntutan membatalkan pengesahan rencana pelaksanaan proyek. Namun, mereka kalah di tingkat pertama pada April 2023, tingkat kedua pada November tahun lalu, dan terakhir di Mahkamah Agung pada Maret tahun ini.

Jika rencana pelaksanaan untuk pembangunan Taman Hannam Neighborhood berakhir, Booyoung Housing secara praktis akan mendapatkan hasil yang sama dengan kemenangan. Hal ini dikarenakan kekuatan hukum rencana pembangunan taman akan hilang sepenuhnya, sehingga mereka dapat meninjau kembali pemanfaatan lahan tersebut dari nol. Sebelumnya, pemerintah kota Seoul telah meminta Booyoung Housing untuk menyerahkan rencana proyek lahan tersebut tahun lalu, namun pihak Booyoung dilaporkan belum menyerahkan dokumen apa pun hingga saat ini. Seorang pejabat Booyoung Housing menyatakan, "Sampai saat ini, belum ada rencana khusus yang ditetapkan untuk lahan tersebut," sambil menahan diri untuk berkomentar lebih lanjut.