Eksklusif
Di Tengah Lesunya Pasar Properti, Rasio Pembeli Asing Mendekati 1%

[비즈한국] #1 Warga Amerika, A, membeli apartemen Hannam The Hill di Hannam-dong, Yongsan-gu, Seoul, dengan luas lantai eksklusif 240㎡ seharga 12 miliar won pada April tahun lalu. Harga tersebut mencetak rekor tertinggi, naik sekitar 16% dari harga transaksi sebelumnya sebesar 10,3 miliar won pada Agustus 2023.

2 Warga Tiongkok, A dan B, membeli sebuah wisma (rumah tinggal) setinggi 2 lantai (total luas lantai 916㎡) di pantai Heung-ri, Jocheon-eup, Jeju pada Oktober tahun lalu seharga 2,45 miliar won. Harga ini naik sekitar 88% dari harga transaksi sebenarnya pada tahun 2008 yang sebesar 1,3 miliar won.

Di tengah berkepanjangnya lesunya pasar properti, tercatat bahwa proporsi pembeli asing yang membeli properti di Korea tahun lalu mencapai rekor tertinggi sepanjang masa. Pembeli properti asing, yang hanya berjumlah 0,2% pada tahun 2010 saat statistik terkait mulai disusun, telah meningkat 5 kali lipat dalam 14 tahun hingga mendekati angka 1%. Tren pembelian oleh warga asing, yang lebih bebas dari regulasi pinjaman dibandingkan warga lokal, tampak semakin menonjol di pasar properti selama masa stagnasi.

Berdasarkan analisis Bizhankook pada tanggal 22 terhadap data status pembeli yang mengajukan pendaftaran transfer kepemilikan (jual beli) di pengadilan, terdapat total 17.488 orang asing yang membeli properti domestik (termasuk bangunan kolektif, tanah, dan bangunan) dan mengajukan pendaftaran transfer kepemilikan pada tahun lalu, yang mencakup 0,98% dari total pembeli. Jika dilihat dari proporsi pembeli asing, ini adalah angka tertinggi sejak statistik terkait mulai disusun pada tahun 2010 (0,2%). Proporsi pembelian properti oleh orang asing, yang sempat melambat ke angka 0,62% pada tahun 2021, bangkit kembali ke 0,75% pada tahun 2022 saat lesunya properti mulai terlihat jelas, dan naik hingga 0,91% pada tahun 2023.

Lebih dari separuh warga asing yang membeli properti di Korea adalah warga Tiongkok. Tahun lalu, sebanyak 11.351 warga Tiongkok (0,64%) membeli properti di Korea dan mengajukan pendaftaran transfer kepemilikan. Pada tahun 2024, proporsi pembelian oleh warga Tiongkok, serupa dengan proporsi pembelian asing secara keseluruhan, mencatat rekor tertinggi sejak statistik terkait dimulai pada tahun 2010 (0,02%). Selain itu, proporsi pembeli asing berdasarkan kewarganegaraan tahun lalu diikuti oleh warga Amerika sebanyak 2.531 orang (0,14%), warga Kanada 671 orang (0,04%), warga Vietnam 576 orang (0,03%), dan warga Rusia 298 orang (0,02%).

Incheon adalah wilayah dengan proporsi pembelian properti asing yang tinggi. Tahun lalu, dari 103.761 pembeli properti di Incheon, 1.681 orang (2,19%) adalah warga asing. Proporsi pembeli asing berdasarkan wilayah diikuti oleh Gyeonggi 1,60%, Jeju 1,44%, Chungnam 1,14%, Seoul 1,07%, Ulsan 0,80%, Chungbuk 0,73%, Busan 0,49%, Gyeongnam 0,48%, Gangwon 0,42%, Sejong 0,38%, Daegu 0,33%, Gyeongbuk 0,32%, Jeonbuk 0,31%, Jeonnam 0,29%, Gwangju 0,29%, dan Daejeon 0,28%.

Seiring dengan meningkatnya tren pembelian properti oleh orang asing, jumlah warga asing yang memperoleh pendapatan sewa dari properti di Korea juga meningkat. Analisis terhadap status penyewa (tuan tanah) untuk properti yang telah diberi tanggal tetap tahun lalu menunjukkan bahwa terdapat 17.679 tuan tanah asing, mencakup 0,62% dari total tuan tanah. Meski jumlah tuan tanah asing sedikit menurun (-125 orang) dibandingkan tahun sebelumnya, proporsi warga asing di antara total tuan tanah meningkat tipis (0,006%). Jumlah tuan tanah properti asing meningkat dari 8.532 orang (0,45%) pada tahun 2014 menjadi 17.494 orang (0,57%) pada tahun 2022 dalam kurun waktu 8 tahun.

Tentu saja, jumlah pemilik rumah asing juga cenderung meningkat. Menurut Korea Real Estate Board, jumlah rumah yang dimiliki warga asing di dalam negeri pada semester pertama tahun lalu mencapai 95.058 unit, meningkat 11.546 unit (13,83%) dibandingkan semester kedua tahun 2022 saat pengumpulan data dimulai. Total warga asing yang memiliki rumah di dalam negeri adalah 93.414 orang, dengan rata-rata kepemilikan 1,02 rumah per orang. Properti yang dimiliki warga asing terdiri dari 86.695 unit apartemen/kondominium (bangunan kolektif) dan 8.363 unit rumah tinggal tunggal, dengan proporsi bangunan kolektif yang lebih tinggi.

Analisis yang dominan menyatakan bahwa meningkatnya tren pembelian properti oleh warga asing ini terjadi karena warga asing lebih bebas dari regulasi pinjaman dibandingkan warga lokal. Saat warga asing mengambil pinjaman dari bank di Korea, mereka tunduk pada regulasi pinjaman domestik seperti rasio pinjaman terhadap nilai properti (LTV) atau rasio layanan utang (DTI). Namun, saat mengambil pinjaman dari bank di negara asal, mereka tunduk pada kebijakan bank negara tersebut, yang berarti mereka mendapatkan regulasi yang jauh lebih longgar dan dapat menjalankan proses pinjaman dengan lebih mudah daripada di Korea. Terlebih lagi, untuk kategori rumah, pemerintah kesulitan melacak status kepemilikan rumah setiap anggota rumah tangga warga asing, sehingga mereka cenderung lebih bebas dari regulasi kepemilikan banyak rumah.