Eksklusif
Apakah Kalimat 'Komitmen Pembelian' Hanya Kesalahan? Kontroversi Kurangnya Pengalaman Pengelolaan Investasi Pecahan 'Apgujeong Commerce Building'

[비즈한국] Kasa (dioperasikan oleh Kasa Korea), perusahaan investasi pecahan real estat nomor 1 di Korea, diduga melakukan penjualan tidak sempurna (misselling) selama proses penawaran umum. Pada September 2023, Kasa mencantumkan 'komitmen pembelian' dalam prospektus saat menawarkan bangunan komersial di Sinsa-dong, Seoul, namun setelah masa penawaran berakhir, mereka mengganti prospektus tersebut dengan versi yang menghapus poin komitmen pembelian tanpa pemberitahuan sebelumnya. Kasa mengklaim hal itu sebagai 'kesalahan sederhana', namun muncul kritik bahwa diperlukan pengawasan dan manajemen yang lebih ketat menjelang penggabungan sekuritas pendapatan jenis baru ke dalam sistem keuangan formal.

Kasa merilis produk penawaran umum sekuritas aset digital (DABS) ke-7, 'Apgujeong Commerce Building', pada 11 Agustus 2023, dan melakukan penawaran dari tanggal 6 hingga 8 September pada tahun yang sama. Apgujeong Commerce Building adalah produk dengan skala terbesar (16,7 miliar won) di antara penawaran Kasa dan merupakan produk pertama yang ditawarkan setelah bergabung dengan Daishin Financial Group. Daishin Financial Group merambah pasar investasi pecahan real estat dengan mengakuisisi Kasa Korea pada Maret 2023.

Apgujeong Commerce Building, yang terletak di Sinsa-dong, Gangnam-gu, Seoul, disewa oleh GFFG—perusahaan yang mengoperasikan merek makanan dan minuman trendi seperti 'Knotted Donut', 'Downtowner', dan 'Hojokban'—hingga September 2025. Lokasinya yang berada di kawasan komersial Apgujeong-Dosan, yang dikenal sebagai pusat tren fesyen dan kecantikan, juga menjadi fitur utamanya.

Apgujeong Commerce Building menarik perhatian investor dan sukses dalam masa penawaran. Harga bangunan ditawarkan lebih rendah dibandingkan harga pasar sekitar, sehingga investor mengharapkan keuntungan dari penjualan di masa depan. Mungkin berkat hal itu, Kasa berhasil menjual bangunan tersebut hanya dalam satu tahun setelah penawaran umum. Harga jual bangunan adalah 17,2 miliar won, yang berarti Kasa memperoleh keuntungan sekitar 500 juta won dari harga penawaran umum.

Namun, muncul kecurigaan bahwa meskipun terjadi penjualan tidak sempurna dalam proses penawaran umum Apgujeong Commerce Building, Kasa tidak melakukan tindakan apa pun. Prospektus yang diumumkan Kasa pada hari pertama penawaran, 6 September 2023, memuat informasi terkait 'Surat Komitmen Pembelian', namun setelah penawaran berakhir, pada 5 Oktober, mereka menggantinya dengan prospektus yang telah menghapus informasi tersebut. Kasa tidak memberikan pemberitahuan atau pengumuman perbaikan mengenai perubahan prospektus tersebut.

Investor investasi pecahan real estat memperoleh pendapatan dari sewa gedung (pendapatan dividen), keuntungan perdagangan DABS, dan keuntungan dari penjualan gedung (dividen penjualan). Jika pembelian gedung telah terjamin, dari sisi investor, risiko kerugian akibat kekosongan penyewa atau keterlambatan penjualan di masa depan dapat dikurangi. Oleh karena itu, adanya komitmen pembelian merupakan faktor yang mengurangi risiko investasi dan memengaruhi keputusan investor.

Seorang investor Kasa, A, menemukan bahwa konten komitmen pembelian telah hilang dari prospektus Apgujeong Commerce Building pada bulan September tahun ini. Karena menilai adanya potensi pelanggaran kewajiban pengungkapan, A mengajukan pengaduan ke Financial Supervisory Service (FSS) dan mengonfirmasi bahwa Kasa memang menyerahkan laporan sekuritas tanpa konten komitmen pembelian kepada otoritas keuangan.

Kasa menjawab alasan mengapa mereka mengunggah prospektus yang berbeda ke FSS dengan mengatakan, "Itu adalah kesalahan karena sistem pengendalian internal yang tidak sempurna dan kurangnya pengalaman staf yang bertanggung jawab." Kepada Bizhankook, mereka menjelaskan, "Saat melakukan penawaran umum, kami mengumumkan laporan sekuritas dan prospektus dalam dua tahap. Prinsipnya adalah mengunggah dokumen yang sama untuk tahap pertama dan kedua, namun berkas yang salah diunggah pada pengumuman tahap kedua. Kami tidak menyadarinya selama masa penawaran dan menggantinya dengan berkas yang benar setelah penawaran berakhir."

Namun, keraguan terkait komitmen pembelian masih tersisa. Menurut surat komitmen pembelian yang diterima oleh wali amanat, Korea Real Estate Investment & Trust034830, pembelinya adalah Daishin F&I, dan metode pembeliannya adalah 'kontrak jual beli pribadi'. Daishin F&I adalah afiliasi Daishin Financial Group yang berspesialisasi dalam investasi non-performing loans (NPL), dan 100% sahamnya dimiliki oleh Daishin Securities003540. Jika transaksi ini benar-benar terjadi, ada potensi konflik kepentingan karena transaksi antar-afiliasi. Menanggapi hal ini, pihak Kasa menjawab, "Itu adalah kontrak jual beli pribadi yang menyertai prosedur 'lelang umum' yang sedikit berbeda dari kontrak jual beli pribadi biasa, di mana partisipasi penawaran terbuka bagi siapa saja. Kami menilai bahwa karena prosedur lelang umum dikelola oleh wali amanat, kemungkinan terjadinya konflik kepentingan dapat diputus (dicegah)."

Saat ini, investasi pecahan seperti real estat, hak cipta musik, dan karya seni diklasifikasikan sebagai 'sekuritas pendapatan' jenis baru. Karena belum ada undang-undang khusus industri dan UU Pasar Modal belum sepenuhnya diterapkan, perusahaan investasi pecahan beroperasi berdasarkan layanan keuangan inovatif. Otoritas keuangan juga mengawasi mereka berdasarkan 'Undang-Undang Khusus tentang Dukungan Inovasi Keuangan'. Oleh karena itu, sulit untuk memberikan sanksi atas kecelakaan kesalahan pengungkapan seperti yang dialami Kasa dengan menerapkan UU Pasar Modal. Seorang pejabat FSS menyatakan, "Memang benar ada masalah prosedural, tetapi pelaku bisnis keuangan inovatif tidak dapat diatur seperti perusahaan publik pada umumnya."

Muncul kritik bahwa karena investasi pecahan didefinisikan sebagai sekuritas dan akan dimasukkan ke dalam sistem formal, pemerintah harus memperketat pengawasan karena pasar sudah terbentuk. Jika pelanggaran pengungkapan seperti ini terjadi sebagai 'kesalahan' di perusahaan investasi keuangan umum, dampaknya diperkirakan akan sangat besar. Investor A menekankan, "Fakta bahwa FSS baru menyadari masalah ini setelah menerima pengaduan menunjukkan adanya kekosongan regulasi. Adalah masalah jika mereka merespons dengan setengah hati hanya karena tidak ada kerugian investor yang nyata."

Terkait kontroversi tersebut, pihak Kasa menyatakan, "Pengeksposan dokumen yang salah dan hilangnya pemberitahuan revisi setelah prospektus diunggah kembali adalah kelalaian kami. Saat ini, kami telah memperkuat prosedur seperti pengungkapan melalui aturan internal. Kami akan sangat memperhatikan serah terima tugas staf dan prosedur agar kejadian serupa tidak terulang kembali."