Eksklusif
Setengah dari Apartemen di 'Jamsamdaecheong' Pecahkan Rekor Harga Tertinggi Pasca Pencabutan Zona Izin Transaksi Tanah Seoul

[비즈한국] #1 Apartemen Raemian Daechi Palace di Daechi-dong, Gangnam-gu, Seoul, dengan luas area eksklusif 84,99㎡ terjual seharga 4 miliar won pada tanggal 13 bulan lalu, naik 490 juta won (14%) dari harga tertinggi sebelumnya sebesar 3,51 miliar won (September tahun lalu) sebelum pencabutan zona izin transaksi tanah.

2 Apartemen Hillstate 1-danji di Samseong-dong, Gangnam-gu, Seoul, dengan luas 84,236㎡ terjual seharga 3,1 miliar won pada tanggal 6 bulan ini, naik 220 juta won (8%) dari harga tertinggi sebelumnya sebesar 2,88 miliar won (Desember tahun lalu) sebelum pencabutan zona izin transaksi tanah.

3 Apartemen Cheongdam Xi di Cheongdam-dong, Gangnam-gu, Seoul, dengan luas area eksklusif 82,365㎡ terjual seharga 3,75 miliar won pada tanggal 19 bulan lalu, naik 460 juta won (14%) dari harga tertinggi sebelumnya sebesar 3,29 miliar won (Juni tahun lalu) sebelum pencabutan zona izin transaksi tanah.

4 Apartemen Lake Palace di Jamsil-dong, Songpa-gu, Seoul, dengan luas area eksklusif 84,82㎡ berpindah tangan seharga 2,74 miliar won pada tanggal 1 bulan ini, melonjak 140 juta won (5%) dari harga tertinggi sebelumnya sebesar 2,6 miliar won (Januari tahun ini) sebelum pencabutan zona izin transaksi tanah.

Ini adalah contoh pemecahan rekor harga tertinggi di apartemen kawasan Gangnam, Seoul, yang baru saja dibebaskan dari zona izin transaksi tanah. Hasil peliputan Bizhankook mengonfirmasi bahwa dalam waktu satu bulan setelah Pemerintah Metropolitan Seoul mencabut penetapan zona izin transaksi tanah untuk Daechi, Samseong, Cheongdam-dong di Gangnam-gu dan Jamsil-dong di Songpa-gu yang berada di dekat International Exchange Complex, harga apartemen di area tersebut naik rata-rata sekitar 13%. Sebanyak 80 transaksi memecahkan harga jual tertinggi sebelum pencabutan zona izin transaksi tanah, mencakup 49% dari total transaksi.

Pemerintah Metropolitan Seoul, saat merilis data penjelasan terkait lonjakan harga apartemen pasca pencabutan zona izin transaksi tanah, memberikan penilaian yang lebih rendah terhadap volume transaksi dan kenaikan harga dengan mendasarkan data pada transaksi di area tersebut termasuk 14 apartemen yang tidak dicabut statusnya. Karena hal ini, muncul kritik bahwa ada masalah dengan persepsi realitas Pemerintah Metropolitan Seoul dalam memutuskan penetapan dan pencabutan zona izin transaksi tanah, atau pada transparansi pengungkapan informasinya.

Pemerintah Metropolitan Seoul mencabut zona izin transaksi tanah di kawasan Gangnam pada tanggal 13 bulan lalu. Targetnya adalah 291 dari 305 apartemen di Daechi, Samseong, Cheongdam-dong di Gangnam-gu dan Jamsil-dong di Songpa-gu, yang berada di dekat International Exchange Complex. 14 apartemen di area ini yang saat ini sedang melakukan rekonstruksi dikecualikan dari wilayah pencabutan dengan alasan potensi spekulasi. Pada hari yang sama, Pemerintah Metropolitan Seoul juga langsung mencabut penetapan zona izin transaksi tanah untuk 6 lokasi yang telah mendapatkan persetujuan pendirian asosiasi di antara 123 lokasi proyek rekonstruksi/pengembangan ulang dengan perencanaan terpadu yang cepat (Rapid Integrated Planning).

Untuk mengonfirmasi dampak pencabutan zona izin transaksi tanah oleh Pemerintah Metropolitan Seoul terhadap harga apartemen, Bizhankook menganalisis seluruh data transaksi nyata dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (per 16 hari) selama 30 hari dari tanggal 13 bulan lalu hingga 14 bulan ini. Hasilnya menunjukkan bahwa selama periode tersebut, transaksi jual beli apartemen di area yang dicabut statusnya (Samseong, Daechi, Cheongdam, Jamsil-dong) mencapai 162 kasus, meningkat 85 kasus (110%) dibandingkan 30 hari sebelum pencabutan (14 Januari ~ 12 Februari). Hasil ini diperoleh setelah mengecualikan 14 apartemen rekonstruksi di Samseong, Daechi, Cheongdam, dan Jamsil-dong yang sebelumnya tidak termasuk dalam pencabutan zona izin transaksi tanah.

Harga jual apartemen di Samseong, Daechi, Cheongdam, dan Jamsil-dong yang dicabut status zona izin transaksi tanahnya naik 13% dalam sebulan. Harga jual rata-rata selama 30 hari setelah pencabutan adalah 2,75037 miliar won, naik sekitar 300 juta won (13%) dibandingkan rata-rata harga jual 30 hari sebelum pencabutan sebesar 2,44158 miliar won. Sebanyak 80 transaksi, atau 49% dari total, memecahkan rekor harga tertinggi untuk kompleks dan luas yang sama sebelum pencabutan. Terdapat 76 kasus di mana harga jual lebih rendah dari harga tertinggi sebelum pencabutan, 5 kasus dengan harga yang sama, dan 1 kasus merupakan transaksi pertama tanpa riwayat transaksi nyata sebelumnya.

Kritik juga muncul bahwa Pemerintah Metropolitan Seoul mungkin telah memperkecil dampak pencabutan zona izin transaksi tanah dalam pengumuman mereka. Pada tanggal 16, Pemerintah Metropolitan Seoul merilis data penjelasan 'Terkait Lonjakan Harga Apartemen Pasca Pencabutan Zona Izin Transaksi Tanah' dan menganalisis tren transaksi di Jamsil, Samseong, Daechi, dan Cheongdam termasuk 14 apartemen yang dikecualikan dari pencabutan. Isinya menyebutkan bahwa volume transaksi di area tersebut selama 30 hari setelah pencabutan adalah 184 kasus, meningkat 77 kasus (72%) dibandingkan 30 hari sebelum pencabutan, dan harga rata-rata naik 3,7% dari 2,72 miliar won menjadi 2,82 miliar won. Namun, data ini memasukkan transaksi apartemen di zona izin transaksi tanah, sehingga tingkat kenaikan volume dan harga di area yang dicabut statusnya menjadi tersamarkan.

Menanggapi hal ini, seorang pejabat dari Departemen Manajemen Tanah Pemerintah Metropolitan Seoul menyatakan, "Kami secara internal memantau volume transaksi dan perubahan harga di area yang dicabut zona izin transaksi tanahnya setiap hari. Harga jual per meter persegi 30 hari sebelum dan sesudah pencabutan di area tersebut naik sekitar 5% dari 30,17 juta won menjadi 31,6 juta won," dan menambahkan, "Karena ada potensi kesalahpahaman bahwa kami memperkecil dampak kenaikan harga rumah, di pengumuman mendatang kami akan menyertakan data analisis transaksi nyata yang khusus dibatasi pada area yang dicabut zona izin transaksi tanahnya secara terpisah."

Sistem izin transaksi tanah adalah sistem di mana seseorang harus mendapatkan izin dari kepala pemerintah daerah setempat saat melakukan transaksi tanah di atas ukuran tertentu di daerah di mana transaksi spekulatif merajalela atau harga tanah naik tajam, atau di daerah yang dikhawatirkan terjadi hal tersebut. Karena hanya transaksi dengan tujuan tempat tinggal nyata selama lebih dari 2 tahun yang diizinkan untuk perumahan, 'investasi celah' (gap investment) dengan menyewakan rumah secara sewa tahunan (jeonse) atau sewa bulanan pada dasarnya mustahil. Saat ini, zona izin transaksi tanah di Seoul meliputi 14 apartemen di International Exchange Complex (1,36㎢), serta kompleks rekonstruksi/pengembangan utama di Apgujeong-dong (Gangnam-gu), Yeouido-dong (Yeongdeungpo-gu), Mok-dong (Yangcheon-gu), dan Seongsu-dong (Seongdong-gu) (4,58㎢), dengan total luas 52,79㎢ (9% dari keseluruhan wilayah).