Eksklusif
Lotte Signiel Residences Menangkan Banding Terkait Pembatalan Pajak Properti Mewah

[비즈한국] Lotte Mulsan memenangkan gugatan banding melawan Kantor Distrik Songpa terkait pembatalan keputusan pengenaan pajak perolehan tambahan atas unit apartemen (officetel) di Signiel Residences, setelah membalikkan keputusan pengadilan tingkat pertama. Meskipun nilai sengketa pajak tersebut hanya sekitar 700 juta won—yang mencakup pajak perolehan, pajak pendidikan daerah, dan pajak khusus pembangunan perdesaan untuk dua unit—Kantor Distrik Songpa memutuskan untuk mengajukan kasasi ke Mahkamah Agung karena tidak puas dengan putusan banding tersebut. Bergantung pada hasil akhir pengadilan, Lotte Mulsan kemungkinan juga akan berupaya mendapatkan pengembalian pajak atas unit-unit lain yang sebelumnya telah membayar pajak tambahan tersebut.

Pada tanggal 20 Agustus, Divisi Administrasi 1-1 Pengadilan Tinggi Seoul (Ketua Majelis Hakim Shim Joon-bo) membatalkan putusan pengadilan tingkat pertama dan memenangkan Lotte Mulsan dalam gugatan yang diajukan terhadap Kantor Distrik Songpa terkait pembatalan pengenaan pajak perolehan properti mewah atas dua unit Signiel Residences di Distrik Songpa, Seoul. Majelis hakim menyatakan, "Keputusan Kantor Distrik Songpa pada Maret 2021 yang menetapkan pajak perolehan, pajak pendidikan daerah, dan pajak khusus pembangunan perdesaan (termasuk denda) dengan total 681,16 juta won kepada Lotte Mulsan dibatalkan."

Signiel Residences adalah apartemen mewah yang terletak di lantai 42 hingga 71 Lotte World Tower. Lotte Mulsan membangun Lotte World Tower setinggi 123 lantai (555 meter) di dekat Danau Seokchon, Distrik Songpa, Seoul pada Januari 2017. Sekitar bulan April tahun yang sama, perusahaan memperoleh seluruh 223 unit Signiel Residences dan mulai memasarkannya. Harga rata-rata penjualan mencapai sekitar 70 juta won per 3,3㎡. Pada Januari 2022, satu unit di lantai 70 dengan luas bersih 795㎡ (240 pyeong) terjual seharga 33,4 miliar won, mencatatkan harga penjualan tertinggi dalam sejarah apartemen (officetel) di Korea.

Sempat Membayar Pajak Tambahan untuk 38 Unit, 25 Unit Telah Dikembalikan

Awalnya, Lotte Mulsan melaporkan dan membayar pajak perolehan tambahan untuk 38 unit di Signiel Residences. Hal ini dikarenakan mereka menilai unit-unit yang luas bersihnya melebihi 245m² tersebut termasuk dalam kategori rumah mewah yang dikenakan tarif pajak tambahan menurut Undang-Undang Pajak Daerah. Lotte Mulsan membayar pajak perolehan tersebut beserta pajak pendidikan daerah dan pajak khusus pembangunan perdesaan yang menyertainya dengan tarif tambahan.

Perolehan properti mewah dikenakan pajak yang tinggi. Pada saat Lotte Mulsan memperoleh Signiel Residences, menurut Undang-Undang Pajak Daerah, bangunan tempat tinggal atau tanah pendukung yang melebihi luas dan harga yang ditetapkan oleh keputusan presiden, atau yang memiliki fasilitas seperti kolam renang seluas 67m² atau lebih, dikategorikan sebagai rumah mewah dan dikenakan pajak perolehan yang tinggi. Berdasarkan peraturan tersebut, unit hunian bersama dengan luas bersih melebihi 245m² dikategorikan sebagai rumah mewah. Properti yang menjadi rumah mewah dalam waktu 5 tahun setelah perolehan juga menjadi objek pajak tambahan.

Dari 38 unit yang telah membayar pajak tambahan, 25 unit di antaranya telah menjalani proses pengembalian (refund). Hal ini dilakukan setelah Lotte Mulsan mengajukan permohonan koreksi pajak pada Desember 2019 dengan dasar bahwa unit-unit tersebut tidak memenuhi kriteria rumah mewah. Alasannya adalah 25 unit tersebut terdaftar sebagai fasilitas bisnis di catatan resmi (seperti buku besar bangunan) dan hingga Desember 2019, unit-unit tersebut disewakan sebagai kantor atau dibiarkan kosong, bukan disewakan untuk hunian. Kantor Distrik Songpa menerima permohonan tersebut, mengurangi pajak perolehan, dan mengembalikan dananya.

"Ada Penyewa," Kantor Distrik Songpa Kenakan Kembali Pajak, Lotte Melawan

Kemudian, Kantor Distrik Songpa memutuskan untuk mengenakan kembali pajak perolehan tambahan pada 2 dari 25 unit yang pajaknya telah dikembalikan. Keputusan ini diambil setelah ditemukan bahwa Lotte Mulsan telah melakukan kontrak sewa di dua unit tersebut dan penyewa telah melakukan pendaftaran domisili. Pada Maret 2021, Kantor Distrik Songpa menagih total 681,16 juta won kepada Lotte Mulsan yang mencakup pajak perolehan, pajak pendidikan daerah, dan pajak khusus pembangunan perdesaan (masing-masing termasuk denda).

Lotte Mulsan menolak keputusan tersebut dan mengajukan banding ke Dewan Arbitrase Pajak, namun setelah ditolak pada Oktober 2022, mereka mengajukan gugatan pembatalan pajak ke Pengadilan Administrasi Seoul pada Januari tahun berikutnya. Argumen mereka adalah bahwa Signiel Residences secara resmi merupakan fasilitas bisnis dan bukan rumah tinggal, sehingga tidak termasuk dalam kategori rumah mewah yang menjadi objek pajak tambahan. Mereka juga berpendapat bahwa mengubah cakupan pajak perolehan berdasarkan tindakan penyewa setelah akuisisi melanggar prinsip tanggung jawab diri dalam hukum perpajakan.

"Memang Rumah Mewah" Kalah di Tingkat 1, Dibalikkan di Tingkat 2 "Tidak Ada Dasar Penentuan Harga"

Pengadilan tingkat pertama memenangkan pihak Kantor Distrik Songpa pada Desember tahun lalu dengan menyatakan bahwa unit-unit tersebut adalah rumah mewah. Pengadilan saat itu menyatakan, "Bangunan tempat tinggal menurut undang-undang pajak daerah adalah bangunan yang dapat digunakan sebagai tempat tinggal terlepas dari kegunaan resminya. Unit-unit apartemen ini memiliki luas bersih melebihi 245m² dan dirancang serta dibangun sebagai bangunan hunian (perumahan bersama) di mana beberapa keluarga dapat hidup secara mandiri, sehingga tepat untuk dikategorikan sebagai rumah mewah karena digunakan sebagai tempat tinggal."

Namun, pengadilan tingkat kedua membalikkan keputusan tersebut dan memenangkan Lotte Mulsan dengan alasan tidak ada dasar yang membuktikan bahwa unit-unit tersebut memenuhi ambang batas harga rumah mewah. Menurut peraturan pelaksanaan Undang-Undang Pajak Daerah saat itu, bangunan tempat tinggal yang dianggap mewah dibatasi pada unit dengan "standar harga pasar saat perolehan melebihi 600 juta won." Standar harga pasar untuk rumah dan tanah adalah harga yang diumumkan sesuai dengan UU Harga Real Estat atau harga yang dihitung oleh kepala daerah; namun, pada saat itu, kedua harga tersebut tidak tersedia.

Ada alasan mengapa standar harga pasar untuk apartemen Signiel Residences tidak tersedia. Karena penggunaan resminya adalah fasilitas bisnis, unit tersebut tidak dapat dianggap sebagai perumahan bersama dalam Undang-Undang Perumahan, sehingga harga perumahan bersama berdasarkan UU Harga Real Estat tidak dapat ada. Untuk mengenakan pajak tambahan, nilai yang dihitung oleh kepala distrik berdasarkan standar Kementerian Dalam Negeri dan Keamanan harus melebihi 600 juta won. Kementerian baru menyusun dan menerapkan "Standar Investigasi dan Perhitungan Standar Harga Pasar Perumahan Bersama yang Tidak Diumumkan" pada Mei 2023, sekitar dua tahun setelah pengenaan pajak tambahan tersebut.

Majelis hakim menyatakan, "Tidak ada cara untuk menghitung standar harga pasar atau nilai penggantinya pada saat perolehan sesuai dengan undang-undang yang berlaku. Oleh karena itu, keputusan Kantor Distrik Songpa yang menganggap unit ini sebagai objek pajak tambahan adalah ilegal."

Kantor Distrik Songpa mengajukan kasasi pada tanggal 5 bulan lalu karena tidak menerima putusan banding tersebut. Seorang pejabat Kantor Distrik Songpa menyatakan, "Kami telah menyerahkan alasan kasasi pada tanggal 30 dan sedang menjalankan prosedur kasasi. Karena kasus ini masih dalam proses persidangan, sulit bagi kami untuk membicarakan detail lebih lanjut." Jika putusan ini tetap berlaku, Lotte Mulsan diperkirakan akan mencoba melakukan proses pengembalian pajak untuk 13 unit Signiel Residences lainnya yang belum menerima pengembalian pajak tambahan.