Eksklusif
'Proyek Terhenti 16 Tahun', DL E&C Menangkan Gugatan Biaya Konstruksi Paju Tongil Dongsan Sebesar 518,4 Miliar Won

[비즈한국] Berdasarkan liputan Bizhankook, diketahui bahwa DL E&C375500 baru saja memenangkan putusan pembayaran sebesar 500 miliar won dalam gugatan yang diajukan terhadap perusahaan pengembang terkait penyelesaian biaya proyek pembangunan kondominium (kondo) di Tongil Dongsan, Paju, Provinsi Gyeonggi. DL E&C menandatangani kontrak pembangunan untuk proyek ini dengan pengembang pada November 2007 dan mulai mengerjakan proyek pada tahun berikutnya. Namun, setelah pengembang gagal mendapatkan hasil pemesanan awal yang memuaskan dan tidak melanjutkan ke tahap pemesanan utama, konstruksi dihentikan pada akhir tahun 2008. Proyek pembangunan kondo Tongil Dongsan telah terhenti selama 16 tahun dengan tingkat penyelesaian baru mencapai 33%.

Pengadilan Distrik Pusat Seoul (Ketua Majelis Hakim Park Jun-min) memutuskan pada tanggal 10 bahwa City One, pengembang proyek kondo Tongil Dongsan Paju, harus membayar 518,4 miliar won kepada DL E&C dalam gugatan pembayaran biaya konstruksi yang diajukan oleh DL E&C. Tagihan piutang yang dikabulkan mencakup biaya konstruksi yang telah diselesaikan sebesar 61,1 miliar won (di luar biaya perbaikan cacat konstruksi), biaya penggantian (reimbursement) sebesar 352,4 miliar won, pinjaman sebesar 100 miliar won, serta ganti rugi keterlambatan (bunga legal) sebesar 5 miliar won. Sebelumnya, pada Agustus 2020, DL E&C mengajukan gugatan terhadap City One menuntut penyelesaian biaya yang telah diinvestasikan dalam proyek tersebut dengan total 578,1 miliar won. Dengan demikian, putusan ini merupakan kemenangan sebagian yang mengakui sebagian besar nilai piutang yang dituntut.

Proyek pembangunan kondo Tongil Dongsan Paju adalah pembangunan fasilitas akomodasi wisata baru dengan skala 3 lantai bawah tanah hingga 15 lantai di atas tanah (1.265 unit), yang terletak di dekat Shinsegae Simon Premium Outlet di Tan-hyeon-myeon, Kota Paju, Provinsi Gyeonggi. Pihak yang bersengketa, City One dan DL E&C, masing-masing bertindak sebagai pengembang dan kontraktor proyek. Pada Desember 2006, mereka menandatangani kontrak pembangunan dengan masa konstruksi 28 bulan, biaya konstruksi 412,5 miliar won, dan denda keterlambatan sebesar 0,1% dari biaya konstruksi per hari (maksimal 5%). Biaya konstruksi disepakati untuk dibayarkan secara bertahap sesuai jadwal pembayaran unit yang terjual.

Namun, proyek pembangunan kondo Tongil Dongsan Paju terhenti selama 16 tahun dengan tingkat penyelesaian 33%. DL E&C menyerahkan pemberitahuan dimulainya konstruksi pada November 2007 dan mulai bekerja. Pada Agustus tahun berikutnya, City One menerima persetujuan rencana penjualan unit kondo dari Pemerintah Kota Paju dan melakukan pemesanan awal pada September di tahun yang sama. Hasil pemesanan hanya mencapai 9% (118 unit). Pemesan awal mulai membatalkan kontrak, dan City One tidak melanjutkan ke tahap kontrak utama setelah pemesanan awal tersebut. DL E&C menghentikan konstruksi pada akhir Desember 2008 saat tingkat penyelesaian mencapai 33%.

DL E&C mengajukan gugatan terhadap City One untuk menuntut penyelesaian biaya proyek pada Agustus 2020, tepat 12 tahun setelah konstruksi terhenti. Gugatan tersebut menuntut total 578,1 miliar won, yang terdiri dari 120,7 miliar won biaya konstruksi yang dikeluarkan hingga penghentian, 352,4 miliar won utang City One yang dibayarkan oleh DL E&C selaku penjamin, dan 100 miliar won pinjaman langsung kepada City One, setelah dikurangi piutang kompensasi. Sebagai kontraktor, DL E&C tidak hanya menginvestasikan biaya konstruksi secara langsung, tetapi juga meminjamkan dana proyek kepada pihak City One dan melunasi pokok serta bunga utang proyek yang tidak dapat dibayarkan oleh City One sebagai penjamin.

City One justru mengajukan gugatan balik pada April 2022, menuntut DL E&C untuk memulihkan lokasi proyek ke kondisi semula serta membayar denda keterlambatan dan kerugian bisnis. Mereka berargumen bahwa berdasarkan kontrak, DL E&C seharusnya menyelesaikan konstruksi dalam waktu 28 bulan sejak tanggal mulai, namun menghentikannya tanpa alasan yang jelas. City One mengklaim lokasi konstruksi tersebut telah telantar selama 13 tahun dan menjadi pemandangan yang merusak, serta membutuhkan biaya 269,1 miliar won untuk memulai kembali, yang tidak memberikan keuntungan bagi perusahaan. Mereka menuntut DL E&C membongkar lokasi tersebut serta membayar denda keterlambatan sebesar 18,7 miliar won (5% dari biaya konstruksi) dan ganti rugi bisnis sebesar 514 miliar won termasuk potensi keuntungan penjualan di masa depan.

Poin utama dalam gugatan ini adalah siapa yang bertanggung jawab atas penghentian konstruksi. DL E&C berargumen bahwa City One pada dasarnya telah menyerah pada penjualan kondo yang merupakan kewajiban dalam kontrak, dan perusahaan memutuskan untuk menghentikan konstruksi karena tidak ada harapan untuk mendapatkan imbal balik yang setara. Sebaliknya, City One berpendapat bahwa DL E&C memiliki kewajiban penyelesaian tanggung jawab (completion responsibility) untuk menyelesaikan konstruksi dalam periode yang ditetapkan, terlepas dari tingkat penjualan atau pembayaran biaya konstruksi, sehingga penghentian tersebut dianggap sebagai wanprestasi oleh DL E&C. Mereka juga berargumen bahwa piutang biaya konstruksi merupakan piutang bersyarat yang baru akan muncul jika ada aliran dana dari penjualan unit kondo, yang faktanya tidak pernah terjadi.

Menanggapi hal tersebut, hakim memutuskan, “Sulit untuk memandang penggugat memiliki status lebih dari sekadar kontraktor atau memiliki status setara dengan pengembang bersama. Begitu pula sulit untuk melihat penggugat memikul kewajiban penyelesaian tanggung jawab mutlak kepada tergugat yang bukan merupakan pihak pemberi pinjaman dalam perjanjian bisnis dan pinjaman ini.” Hakim menambahkan, “Dapat dimaklumi bahwa penggugat secara terpaksa menghentikan konstruksi karena muncul alasan yang signifikan di mana penggugat mungkin tidak akan menerima pembayaran biaya konstruksi dari tergugat meskipun konstruksi diselesaikan. Hal ini tidak dapat dianggap sebagai pelanggaran kewajiban penyelesaian konstruksi oleh penggugat, maupun wanprestasi karena kesalahan pihak penggugat. Oleh karena itu, argumen tergugat yang didasarkan pada premis yang berbeda tidak memiliki dasar yang kuat.”

Namun, pemulihan piutang oleh DL E&C terkait proyek kondo Tongil Dongsan Paju diprediksi akan menghadapi hambatan. Berdasarkan laporan audit, utang City One pada akhir tahun lalu mencapai 620,1 miliar won, melebihi aset yang dimiliki (133,5 miliar won) sebesar 486,6 miliar won. Akibat akumulasi kerugian, modal saat pendirian telah habis sepenuhnya dan total ekuitas telah berubah menjadi negatif (-). City One menerima pernyataan penolakan opini audit dari firma akuntan tahun lalu karena ketidakpastian sebagai kelangsungan usaha dan keterbatasan ruang lingkup audit. Lebih lanjut, putusan ini diprediksi akan berlanjut ke perselisihan hukum lebih panjang karena City One mengajukan banding pada tanggal 20 lalu.

Menanggapi hal ini, seorang pejabat DL E&C menyatakan, “Terkait lokasi proyek Tongil Dongsan, belum ada piutang yang berhasil ditarik kembali. Karena saat ini pihak tergugat telah mengajukan banding setelah putusan tingkat pertama, kami tampaknya baru bisa merumuskan rencana penagihan secara konkret setelah putusan akhir ditetapkan.”

Bizhankook juga meminta tanggapan dari kuasa hukum City One terkait gugatan ini, namun tidak mendapatkan jawaban.