[비즈한국] Meskipun pemerintah Lee Jae-myung telah mengeluarkan langkah-langkah pasokan setelah pengumuman revisi pajak, muncul keraguan apakah langkah tersebut akan sangat membantu kaum muda dalam memiliki rumah sendiri. Hal ini karena akses kaum muda ke pasar properti semakin sulit akibat terhambatnya pinjaman oleh berbagai regulasi pemerintah di Seoul dan wilayah ibu kota, serta kenaikan harga properti. Akibatnya, jumlah kaum muda yang terjun ke aset virtual seperti saham atau mata uang kripto demi mengumpulkan dana untuk membeli rumah meningkat pesat.
Namun, seiring dengan anjloknya harga saham setelah diperkenalkannya Exchange Traded Fund (ETF) leverage satu saham, serta penurunan drastis volume perdagangan aset virtual akibat terlantarnya Undang-Undang Dasar Aset Digital (RUU tahap ke-2 aset virtual), peluang kaum muda untuk memiliki rumah sendiri kemungkinan akan menjadi semakin sulit.
Presiden Lee saat memimpin rapat kabinet pada 21 Juli mengatakan, "Pasar properti adalah penyebab utama yang memperparah ketimpangan aset, utang rumah tangga, serta penderitaan dan keterasingan kaum muda," dan menambahkan, "Kami akan menyiapkan langkah-langkah pasokan yang cepat serta langkah-langkah dukungan yang mendetail bagi pengguna nyata yang sesuai dengan realitas."
Menanggapi hal tersebut, pemerintah dalam 'Langkah-langkah Komprehensif Keuangan untuk Stabilisasi Pasar Properti' pada 13 Agustus memutuskan untuk meluncurkan 'Cheongnyeon Mirae Bogeumjari-ron' (Pinjaman Masa Depan Kaum Muda) agar kaum muda dapat membeli properti non-apartemen seperti officetel atau vila senilai 400 juta won atau kurang sebagai 'tempat tinggal pribadi'. Targetnya adalah kaum muda berusia 39 tahun ke bawah yang baru pertama kali membeli rumah dengan pendapatan tahunan 70 juta won atau kurang. Bagi pasangan pengantin baru, cukup salah satu dari pasangan yang memenuhi syarat tersebut. Pinjaman ini dimaksudkan sebagai semacam 'batu loncatan' agar mereka bisa menabung sambil tinggal di rumah sendiri dan nantinya beralih ke apartemen.
Penyediaan sistem bagi kaum muda ini dilakukan karena kondisi saat ini di mana sulit bagi mereka untuk membeli rumah akibat lonjakan harga properti dan berbagai regulasi pinjaman. Menurut KB Real Estate, harga jual rata-rata apartemen di Seoul pada bulan Juli tercatat sebesar 1,59489 miliar won. Harga jual rata-rata apartemen di Seoul melampaui angka 1,4 miliar won untuk pertama kalinya dalam sejarah pada Juli tahun lalu dengan 1,40572 miliar won, kemudian menembus angka 1,5 miliar won menjadi 1,5088 miliar won hanya dalam waktu 5 bulan pada bulan Desember tahun yang sama. Meskipun ada berbagai regulasi pemerintah, harga apartemen di Seoul terus naik hingga hampir menembus angka 1,6 miliar won.
Prospek bahwa harga rumah akan semakin meroket di masa depan juga semakin meningkat. Menurut Bank of Korea, Indeks Sentimen Konsumen (CSI) untuk proyeksi harga rumah di Seoul pada bulan Juli berada di angka 134, naik 6 poin dibanding bulan sebelumnya. Ini adalah angka tertinggi dalam 7 tahun 10 bulan sejak September 2018 (137). Mengingat total CSI proyeksi harga rumah nasional adalah 127, ini berarti pasar memprediksi harga properti di wilayah Seoul akan naik lebih cepat. Jika CSI proyeksi harga rumah berada di atas angka standar 100, itu berarti lebih banyak orang yang memperkirakan harga rumah enam bulan ke depan akan lebih tinggi daripada saat ini dibandingkan dengan mereka yang memperkirakan akan turun.
Menariknya, potensi kenaikan harga properti ini justru dirasakan lebih tinggi oleh kalangan muda. Bagi kelompok usia di bawah 40 tahun, yakni kaum muda usia 20-an dan 30-an, CSI proyeksi harga rumah berada di angka 131, naik 6 poin dari bulan sebelumnya. Ini adalah angka tertinggi sejak September 2021 (132) ketika harga properti melonjak tajam. CSI proyeksi harga rumah untuk kelompok usia 40-an adalah 123, usia 50-an 121, dan usia 60-an 128. Karena harga properti melonjak hingga sulit bagi mereka untuk membeli rumah hanya dengan menabung gaji, tingkat kepemilikan rumah di kalangan kaum muda telah jatuh ke titik terendah sepanjang masa. Menurut Badan Data Nasional, tingkat kepemilikan rumah hunian bagi kaum muda berusia 39 tahun ke bawah tahun lalu tercatat sebesar 27,7%, turun 2,4 poin persentase dari tahun sebelumnya. Ini adalah level terendah sejak statistik terkait disusun kembali ke standar saat ini pada tahun 2017.
Melihat kondisi tersebut, jumlah kaum muda yang terjun ke pasar saham atau pasar aset virtual untuk mengumpulkan dana perumahan melonjak. Menurut Korea Securities Depository, jumlah pemilik saham perusahaan publik dari generasi 20-an dan 30-an meningkat 2,7 kali lipat dalam enam tahun, dari 1.454.030 orang pada 2019 menjadi 3.873.343 orang pada 2025. Rasio pemilik saham perusahaan publik terhadap populasi meningkat 4 kali lipat untuk usia 20-an dari 5,6% pada 2019 menjadi 22,3% pada 2025, dan untuk usia 30-an meningkat 2,6 kali lipat dari 15,2% menjadi 39,0% pada periode yang sama.
Kepemilikan aset virtual oleh kaum muda juga meningkat. Menurut Komisi Jasa Keuangan, jumlah akun pengguna aset virtual dari generasi 20-an dan 30-an adalah 3,08 juta pada paruh kedua 2021, namun meningkat 1,7 kali lipat menjadi 5,09 juta pada paruh pertama 2025. Meskipun banyak kaum muda yang terjun ke pasar saham atau aset virtual, situasi saat ini menimbulkan kekhawatiran akan kerugian akibat berutang untuk investasi (debt-to-invest) seiring dengan anjloknya harga saham dan koin belakangan ini.