[비즈한국] Di tengah meningkatnya jumlah lokasi proyek peremajaan kota (pembangunan kembali dan rekonstruksi) di Seoul hingga hampir 20% dalam setahun terakhir, terungkap bahwa 1 dari setiap 5 lokasi proyek baru tersebut berada di Distrik Yangcheon. Seiring dengan percepatan proyek pembangunan kembali apartemen Mok-dong Sin-sigaji, jumlah lokasi proyek peremajaan di Distrik Yangcheon meningkat lebih dari dua kali lipat, dari 11 menjadi 23 lokasi. Peningkatan ini sebagian besar dipicu oleh bergabungnya 9 kompleks apartemen yang sebelumnya belum ditetapkan sebagai zona peremajaan hingga semester pertama tahun lalu.
Jumlah Proyek Peremajaan di Seoul Meningkat 19% dalam Setahun… Yangcheon Mencatat Peningkatan ‘Tertinggi’
Berdasarkan analisis Bizhankook terhadap data status proyek peremajaan kota Seoul, per akhir Juni tahun ini terdapat 358 lokasi proyek peremajaan di Seoul, meningkat 58 lokasi (19%) dibandingkan Juni tahun lalu. Jumlah peningkatan selama setahun terakhir ini setara dengan 71% dari total peningkatan 82 lokasi selama tiga tahun terakhir. Artinya, laju pertumbuhan semakin cepat belakangan ini. Perlu dicatat bahwa data ini tidak menyertakan proyek pembangunan kembali tipe peremajaan kota yang memiliki porsi besar di pusat kota dan kawasan komersial.
Berdasarkan distrik, Yangcheon mencatat peningkatan terbesar. Jumlah lokasi proyek peremajaan di Yangcheon meningkat sebanyak 12 lokasi (109%), dari 11 lokasi pada Juni tahun lalu menjadi 23 lokasi pada Juni tahun ini. Angka ini mencakup 21% dari total peningkatan di Seoul, yang berarti 1 dari 5 lokasi proyek peremajaan baru di Seoul selama setahun terakhir berasal dari Yangcheon. Di posisi berikutnya adalah Distrik Gangdong yang bertambah 8 lokasi (dari 9 menjadi 17), Distrik Eunpyeong bertambah 5 lokasi (dari 8 menjadi 13), dan Distrik Yeongdeungpo bertambah 4 lokasi (dari 26 menjadi 30).
Peningkatan di Yangcheon secara praktis dipimpin oleh apartemen Mok-dong Sin-sigaji. Pada Juni tahun lalu, hanya ada 5 lokasi pembangunan kembali apartemen Mok-dong Sin-sigaji, yaitu kompleks 6, 8, 12, 13, dan 14. Namun, pada Juni tahun ini, 9 kompleks lainnya telah bergabung, menjadikan seluruh kompleks dari 1 hingga 14 masuk dalam daftar. Sembilan kompleks yang baru bergabung (1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, dan 11) telah menyelesaikan penetapan zona peremajaan secara berturut-turut antara bulan Juli hingga Desember tahun lalu. Hal ini menyumbang 75% dari total peningkatan di Yangcheon dan 16% dari total peningkatan di seluruh Seoul selama setahun terakhir.
Selain Mok-dong Sin-sigaji, terdapat 3 proyek peremajaan lain di Yangcheon yang baru terdaftar, yaitu pembangunan kembali di sekitar 232 Mok 2-dong dan sekitar 77 Sinwol 5-dong, serta rekonstruksi Sinwol Si-yeong. Area 232 Mok 2-dong saat ini berada pada tahap komite promosi, sementara area 77 Sinwol 5-dong dan Sinwol Si-yeong telah memasuki tahap pembentukan asosiasi. Meskipun proyek di luar Mok-dong Sin-sigaji juga meningkat, mengingat 9 dari 12 proyek baru di Yangcheon berada di kawasan Mok-dong, fokus utama dari tren peningkatan saat ini tertuju pada Mok-dong.
Skala proyek ini juga cukup signifikan. Kompleks 1-14 Mok-dong Sin-sigaji dijadwalkan untuk direkonstruksi dari 26.629 unit saat ini menjadi 47.438 unit. Jika selesai sesuai rencana, akan ada penambahan bersih sebanyak 20.809 unit apartemen. Ini setara dengan penambahan volume sebesar 78% dari jumlah unit di Mok-dong Sin-sigaji saat ini. Per Juni tahun ini, dari total 60.500 unit yang direncanakan dalam 23 proyek peremajaan di Yangcheon, 14 kompleks Mok-dong menyumbang 78% di antaranya.
Yoon Ji-hae, Kepala Riset di Real Estate R114, menjelaskan, “Peningkatan lokasi peremajaan di Seoul dapat dilihat sebagai hasil dari dorongan Pemerintah Kota Seoul untuk merevitalisasi proyek peremajaan melalui inisiatif seperti Perencanaan Integrasi Cepat (Sin-sok Tong-hap Gi-hoek). Namun, ada batasan dalam menilai peningkatan skala hanya berdasarkan jumlah lokasi karena perbedaan ukuran yang besar di setiap proyek. Mok-dong memiliki keunggulan karena rasio lantai yang rendah, luas tanah yang besar, serta keinginan yang kuat dari anggota asosiasi dan pemerintah daerah untuk mendorong proyek, sehingga kondisi proyek sangat baik dan kecepatannya cukup tinggi.”
Perusahaan Konstruksi Tertarik pada Pasar Senilai 30 Triliun Won… Kompleks ke-6 ‘Satu-satunya’ yang Memilih Kontraktor
Seiring dengan masuknya proyek pembangunan kembali Mok-dong ke jalur yang tepat, minat industri konstruksi pun meningkat. Industri memperkirakan total biaya konstruksi untuk pembangunan kembali ke-14 kompleks tersebut mencapai sekitar 30 triliun won. Sebelumnya, DL E&C dan GS E&C telah menyiapkan ruang promosi di Mok-dong masing-masing untuk proyek Kompleks ke-6 Mok-dong dan bekas lahan KT ‘Mok-dong Yunseul Xi’. Baru-baru ini, Hyundai E&C dan Daewoo E&C juga membuka ruang promosi dengan target perolehan proyek di masa depan, dan Lotte E&C dijadwalkan akan membuka pusat promosi pada bulan Oktober mendatang.
Hingga saat ini, dari 14 kompleks Mok-dong Sin-sigaji, hanya kompleks ke-6 yang telah memilih kontraktor. DL E&C memenangkan proyek kompleks ke-6 senilai 1,2868 triliun won pada bulan Juni lalu, setelah dua kali proses tender sebelumnya gagal karena hanya ada satu penawar. DL E&C, yang menawarkan merek kelas atas ‘ACRO’, menyatakan tekadnya untuk menjadikan kompleks ke-6 sebagai batu loncatan guna mendapatkan proyek tambahan. Kompleks ke-6 Mok-dong direncanakan akan dibangun kembali menjadi 14 gedung dengan ketinggian maksimal 49 lantai dan 2.173 unit.
Kompleks-kompleks selanjutnya juga sedang melanjutkan prosedur pemilihan kontraktor. Kompleks ke-10 telah menetapkan Hyundai E&C sebagai penawar pilihan utama pada tanggal 26 bulan lalu setelah Hyundai menjadi satu-satunya penawar dalam dua kali tender, dan saat ini sedang dalam proses kontrak pribadi. Kompleks ke-12 memasuki tender ulang setelah tender pertama gagal karena hanya ada satu penawar, yaitu GS E&C, dengan batas waktu tender kedua pada 26 Oktober. Kompleks ke-13 juga sedang bersiap untuk mengumumkan tender ulang setelah tender pertama gagal karena hanya Samsung C&T yang mengajukan penawaran.
Sejauh ini, belum ada kasus kompetisi tender yang berhasil di antara lokasi proyek peremajaan Mok-dong Sin-sigaji yang telah menyelesaikan tender utama. Meskipun banyak perusahaan besar aktif melakukan pemasaran di kawasan Mok-dong, mereka tampak menghindari persaingan tender yang berlebihan dalam proses tender yang sebenarnya. Hal ini ditafsirkan sebagai dampak dari kebijakan selektif dalam memilih proyek dengan mempertimbangkan profitabilitas dan peluang keberhasilan, di tengah beban biaya konstruksi, biaya keuangan, dan jaminan tender yang semakin meningkat.
Kompleks ke-8, yang saat ini mendekati batas waktu tender pertama, masih memiliki potensi persaingan. Sebanyak empat perusahaan, yakni Daewoo E&C, IPARK Hyundai Industrial Development, DL E&C, dan GS E&C, menghadiri penjelasan lapangan untuk tender pemilihan kontraktor bulan lalu. Perkiraan biaya konstruksi untuk kompleks ke-8 adalah sekitar 1,1119 triliun won, dengan rencana penutupan tender pada tanggal 22 mendatang. Jika terdapat lebih dari satu perusahaan yang benar-benar berpartisipasi dalam tender, ini akan menjadi kompetisi tender pertama dalam proses pemilihan kontraktor Mok-dong Sin-sigaji.
Sebagian besar kompleks Mok-dong Sin-sigaji lainnya belum menetapkan jadwal pemilihan kontraktor. Kompleks ke-7 telah menerima persetujuan pembentukan asosiasi pada bulan Juli dan mengajukan tinjauan terintegrasi Pemerintah Kota Seoul pada bulan Agustus, mempercepat prosedur selanjutnya. Kompleks ke-14 dan lainnya juga sedang bersiap untuk prosedur pemilihan kontraktor. Apakah minat perusahaan konstruksi di Mok-dong, yang memimpin tren peningkatan proyek peremajaan, akan benar-benar berujung pada tender kompetitif merupakan poin utama yang patut disaksikan di pasar proyek peremajaan Seoul pada semester kedua tahun ini.
Seorang pejabat dari perusahaan konstruksi besar menjelaskan, “Mok-dong memiliki rasio lantai yang rendah sehingga porsi unit untuk dijual secara umum besar dan profitabilitasnya baik. Perusahaan konstruksi biasanya melihat profitabilitas, potensi menjadi landmark, dan peluang perolehan proyek tambahan saat mengevaluasi proyek peremajaan. Biasanya, cukup dengan memiliki satu faktor saja sudah cukup, namun Mok-dong memiliki ketiga faktor tersebut di ke-14 kompleksnya.” Pejabat dari perusahaan konstruksi besar lainnya menambahkan, “Mok-dong memiliki profitabilitas yang baik, skala besar, serta preferensi tempat tinggal dan lingkungan pendidikan yang luar biasa.”