[비즈한국] Pasangan suami istri berusia awal 30-an, A, yang menandatangani kontrak pembelian apartemen di Distrik Dongjak, Seoul, seharga 1,1 miliar won pada bulan Juni lalu, merasa cemas setiap kali melihat aplikasi saham mereka. Mereka berencana membeli rumah dengan skema "pinjaman maksimal" dengan memanfaatkan uang jaminan sewa (jeonse) dan investasi saham sekitar 500 juta won. Namun, dua bulan menjelang pelunasan, mereka mengalami kerugian hampir 100 juta won di pasar saham.
Meskipun akhirnya berhasil membayar uang muka, mereka terpaksa menggunakan fasilitas rekening negatif (overdraft) untuk menutupi biaya pajak perolehan, komisi agen, dan biaya renovasi. Meski sudah membuat rencana untuk mengamankan dana sekitar 100 juta won melalui rekening negatif demi menuntaskan kontrak rumah, kekhawatiran mereka tidak kunjung reda. A mengeluhkan bahwa mereka sulit tidur karena cemas akan apakah bank yang kini memperketat syarat tetap akan memberikan pinjaman lebih dari 500 juta won, serta khawatir nilai saham akan turun lebih jauh lagi.
Saham anjlok, padahal harus beli rumah…
Anjloknya pasar saham membuat generasi 2030, yang merupakan "pelanggan utama" pasar properti, berada dalam kondisi darurat. Hal ini terjadi karena rencana mereka untuk meningkatkan aset melalui saham sebelum membeli properti, seperti yang dilakukan pasangan A, kini mulai goyah.
Faktanya, hasil analisis sebuah media terhadap tingkat keuntungan investor menurut kelompok usia pada semester pertama tahun ini (untuk nasabah Mirae Asset Securities dengan saldo minimal 1 juta won) menunjukkan bahwa investor usia remaja (10-an ke atas dan di bawah 10 tahun) memiliki keuntungan tertinggi, yakni 30-40%. Sementara itu, kelompok usia 50-an dan 60-an mencatat 29%, kelompok 40-an sebesar 27%, dan generasi 2030 mencatat tingkat keuntungan terendah di kisaran 20%.
Masalahnya, generasi 2030 adalah "pembeli besar" di pasar properti. Pada bulan Mei tahun ini, lebih dari satu dari setiap tiga orang yang membeli rumah di Gyeonggi-do adalah dari generasi 2030. Di Dongtan, di mana usia rata-rata pembeli adalah 37 tahun, jumlah pembelian oleh kelompok ini meningkat 3,7 kali lipat dalam setahun.
Berdasarkan data dari Information Plaza Pendaftaran Pengadilan, jumlah pendaftaran perpindahan kepemilikan (transaksi jual beli) untuk bangunan kolektif (apartemen, vila, dan officetel) di Gyeonggi-do oleh generasi 2030 pada Mei tahun ini tercatat sebanyak 10.534 kasus. Proporsi generasi 2030 di antara seluruh pembeli mencapai 38,0%. Ini adalah angka tertinggi kedua dalam lima tahun terakhir sejak 2021 (peringkat pertama pada Desember 2024 sebesar 38,5%).
Di Seoul, proporsi pembeli usia 30-an bahkan lebih tinggi. Menurut statistik usia pembeli rumah dari Korea Real Estate Board, proporsi pembeli berusia 30-an dalam transaksi apartemen di Seoul pada bulan Mei tahun ini mencapai 41,2%, yang memimpin pasar secara keseluruhan. Artinya, 4 dari setiap 10 apartemen di Seoul dibeli oleh kelompok usia 30-an.
Cemas karena akses pinjaman diperketat
Di saat saham jatuh, bank-bank komersial justru menutup akses pinjaman secara luas. Inilah alasan mengapa generasi 2030 merasa gelisah. KB Kookmin Bank memangkas batas pinjaman hipotek per orang dari 600 juta won menjadi 300 juta won, dan Woori Bank membatasi batas pinjaman hipotek bulanan per cabang menjadi 1 miliar won. Woori Bank sebelumnya sempat membatasi hingga 1 miliar won pada November tahun lalu untuk mengendalikan laju pinjaman rumah tangga, lalu melonggarkannya menjadi 3 miliar won awal tahun ini, namun hanya dalam waktu setengah tahun, batas tersebut dipangkas kembali menjadi sepertiganya. Bank-bank lain juga membatasi aplikasi pinjaman melalui agen kredit, memicu kekhawatiran akan terjadinya "pemburuan pinjaman" (loan open run) pada paruh kedua tahun ini.
Akibatnya, penggunaan rekening negatif pun meningkat. Saldo rekening negatif di lima bank besar pada akhir Juli mencapai 44,4669 triliun won, meningkat 1,1857 triliun won dibandingkan akhir Juni. Ini adalah angka tertinggi sejak Agustus 2022 (44,7699 triliun won).
Pasangan A mengeluh, "Kami diberitahu bahwa ketersediaan pinjaman baru bisa diketahui sebulan sebelum pelunasan, dan karena jumlah pinjaman yang sangat besar, kami sangat khawatir. Bahkan saat bertanya ke bank, jawabannya hanya: 'Anda harus menghubungi kami lagi menjelang pelunasan untuk mengetahui apakah pinjaman bisa cair atau tidak'."
B, seorang karyawan Samsung Electronics berusia akhir 20-an yang membeli apartemen di Yongin, Gyeonggi-do awal tahun ini, menjelaskan, "Baru-baru ini saya sering mendengar rekan kerja berkata mereka iri karena saya sudah membeli rumah lebih awal. Karena pasar saham yang sulit dan pinjaman yang tidak mudah didapat, banyak rekan saya yang masih lajang merasa khawatir dengan investasi. Banyak yang bilang bahwa dalam situasi sekarang, mereka yang sudah membeli apartemen lebih dulu dengan pinjaman maksimal adalah 'pemenangnya'."