[BizHanKook] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, di antara transaksi properti hunian di Seoul yang dilaporkan mulai 21 September pukul 09.00 hingga 25 September pukul 09.00, sebuah unit di lantai 1 Shinbanpo 2nd, Jamwon-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 68,91㎡ terjual seharga 3,6 miliar won dan mencatatkan harga tertinggi. Harga jual per pyeong adalah sekitar 172,7 juta won. Unit dengan luas yang sama pernah terjual seharga 3,6 miliar won (lantai 8) pada 3 September, 3,98 miliar won (lantai 3) pada 23 Juli, dan 4,16 miliar won (lantai 11) pada 20 Juni. Transaksi kali ini berada di kisaran harga bawah yang baru terbentuk, dan karena sulit untuk memastikan kondisi individu seperti blok, arah, dan kondisi interior hanya dari data publik, sulit untuk menganggap harga kompleks ini telah kembali naik.
Posisi kedua ditempati oleh apartemen Gaepo Jugong Complex 7 di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 83,70㎡ di lantai 5 yang terjual seharga 3,5 miliar won. Selisih harganya dengan Shinbanpo 2nd adalah 100 juta won. Dibandingkan dengan unit lantai 1 dengan luas yang sama yang terjual seharga 3,25 miliar won pada 4 September, harga ini lebih tinggi 250 juta won, namun masih di bawah harga tertinggi sebelumnya sebesar 4,05 miliar won. Meskipun harga telah rebound setelah transaksi lantai rendah, hal ini belum bisa diinterpretasikan sebagai pemulihan ke titik tertinggi sebelumnya.
Posisi ketiga ditempati oleh apartemen Gaepo Jugong Complex 6 di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 53,06㎡ di lantai 5 yang terjual seharga 2,7 miliar won. Berdasarkan luas eksklusif, ini adalah yang terkecil di antara 3 properti teratas, dengan harga jual per pyeong sekitar 168,22 juta won. Namun, harga ini 480 juta won lebih rendah dari harga transaksi tertinggi sebelumnya untuk luas yang sama, yaitu 3,18 miliar won, sehingga sulit dianggap sebagai harga tertinggi baru atau kasus kenaikan harga. Mengingat tidak banyak transaksi dengan luas yang sama dalam setahun terakhir, sulit untuk menilai arah tren harga hanya berdasarkan satu transaksi ini.
Harga jual per pyeong Shinbanpo 2nd yang sekitar 172,7 juta won adalah sekitar 2,9 kali lipat dari rata-rata harga apartemen per pyeong di Seoul pada Desember tahun lalu sebesar 59,259 juta won, menurut KB Real Estate. Gaepo Jugong Complex 7 terjual sekitar 138,23 juta won per pyeong, dan Gaepo Jugong Complex 6 sekitar 168,22 juta won per pyeong, keduanya jauh di atas rata-rata Seoul. Namun, karena transaksi kali ini bukan merupakan harga tertinggi baru bagi ketiga kompleks tersebut, penting untuk membedakan antara harga per pyeong yang tinggi dan kenaikan harga jangka pendek.
Posisi keempat ditempati oleh apartemen Raemian Blessstige di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 59,89㎡ di lantai 6 yang terjual seharga 2,5 miliar won. Harga transaksi terakhir untuk luas yang sama adalah 2,9 miliar won, yang artinya 400 juta won lebih tinggi. Hanya ada 2 transaksi untuk luas yang sama dalam setahun terakhir, sehingga sulit untuk menggeneralisasi transaksi ini ke tingkat harga umum seluruh kompleks. Di Gaepo-dong, termasuk properti ini, ada 3 transaksi yang masuk dalam peringkat atas (termasuk Gaepo Jugong Complex 7 dan 6), namun ketiganya tidak mencapai harga tertinggi sebelumnya.
Posisi kelima adalah unit lantai 13 apartemen Eton Tower River 5th di Jayang-dong, Gwangjin-gu, dengan luas eksklusif 84,92㎡ yang terjual seharga 2,32 miliar won. Dibandingkan dengan unit serupa seluas 84,98㎡ yang terjual seharga 2,3 miliar won pada Oktober tahun lalu, harga ini 20 juta won lebih tinggi. Karena transaksi untuk luas yang sama jarang terjadi di kompleks ini, kasus ini lebih dekat dengan konfirmasi ulang harga di kisaran 2,3 miliar won untuk tipe 84㎡, alih-alih kenaikan yang tajam.
Posisi keenam, unit apartemen Godeok Lotte Castle Beneluce di Sangil-dong, Gangdong-gu dengan luas eksklusif 122,08㎡ terjual seharga 2,3 miliar won. Harga naik 70 juta won dari transaksi sebelumnya sebesar 2,23 miliar won, mencatatkan batas harga atas yang baru. Karena unit besar ini langka dengan hanya 2 transaksi dalam setahun terakhir, tren harganya perlu dibedakan dari pergerakan harga unit biasa.
Posisi ketujuh, unit apartemen Seoul One I-Park di Wolgye-dong, Nowon-gu dengan luas eksklusif 120,65㎡ terjual seharga 1,90639 miliar won. Harga ini 74,39 juta won lebih tinggi dari harga jual perdana tipe 120A sebesar 1,832 miliar won. Namun, transaksi sebelum serah terima unit dapat bervariasi tergantung pada opsi berbayar dan syarat kontrak, sehingga sulit untuk menganggap seluruh selisih tersebut sebagai premi. Fakta bahwa transaksi unit besar masuk dalam 10 besar di Nowon-gu menunjukkan bahwa transaksi harga tinggi minggu ini tidak hanya terkonsentrasi di wilayah Gangnam.
Posisi kedelapan, unit apartemen Forena Songpa di Geoyeo-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 80,41㎡ terjual seharga 1,88 miliar won. Sulit untuk mengukur tren harga karena tidak ada transaksi yang terkonfirmasi untuk luas yang sama dalam setahun terakhir. Unit di dekatnya dengan luas 84,80㎡ terjual seharga 1,6 miliar won pada Agustus, namun karena luas dan kondisi unit yang berbeda, sampel yang ada kurang untuk menilai bahwa harga seluruh kompleks telah naik ke kisaran 1,8 miliar won.
Posisi kesembilan, unit apartemen Magok Hillstate di Magok-dong, Gangseo-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡ terjual seharga 1,74 miliar won. Unit lantai 14 dengan luas yang sama juga terjual seharga 1,74 miliar won pada bulan Juli, sehingga batas atas harga baru-baru ini berulang. Meskipun 50 juta won lebih rendah dari harga transaksi tertinggi untuk tipe 84㎡ di kompleks yang sama yaitu 1,79 miliar won, angka ini selaras dengan tren di mana tipe 84㎡ baru-baru ini terbentuk di kisaran menengah-tinggi 1,6 miliar hingga 1,7 miliar won, tidak termasuk transaksi lantai rendah.
Posisi kesepuluh, unit apartemen Yangpyeong Hyundai 6th di Yangpyeong-dong 3-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 84,94㎡ terjual seharga 1,535 miliar won. Karena luas yang sama terjual seharga 1,54 miliar won pada bulan Mei dan Juni, dapat dilihat bahwa tingkat harga tinggi baru-baru ini untuk tipe 84㎡ tetap terjaga.
Melihat 10 transaksi teratas saja, harga absolut di Seocho-gu dan Gangnam-gu masih tinggi, namun indeks harga Seoul secara keseluruhan pada periode yang sama menunjukkan arah yang berbeda. Dalam survei minggu ketiga September oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul naik 0,13% dari minggu sebelumnya, mencatatkan kenaikan selama 85 minggu berturut-turut, namun laju kenaikan berkurang dari 0,16% pada minggu sebelumnya. Di 14 distrik Gangbuk naik 0,28%, sementara di 11 distrik Gangnam hanya naik 0,01%. Gangnam-gu turun 0,42%, Seocho-gu turun 0,37%, dan Songpa-gu turun 0,14%, sedangkan Nowon-gu naik 0,37%, Gangseo-gu naik 0,33%, dan Gangdong-gu naik 0,15%. Pada transaksi teratas minggu lalu, sebagian besar properti di wilayah Gangnam terjual di bawah titik tertinggi sebelumnya, sementara transaksi di luar wilayah Gangnam seperti unit besar Godeok Lotte Castle Beneluce, Magok Hillstate, dan Yangpyeong Hyundai 6th berada di dekat batas harga atas baru-baru ini. Inilah sebabnya mengapa sulit untuk menyamaratakan beberapa transaksi harga tinggi dengan kenaikan indeks seluruh Seoul ke dalam tren yang sama.
Berbeda dengan kenaikan indeks harga, volume transaksi justru menyusut. Berdasarkan tanggal kontrak, volume transaksi apartemen di Seoul pada bulan Agustus adalah 2.322 unit, turun sekitar 60% dibandingkan bulan Juli. Volume ini turun dari 8.983 unit pada bulan Mei menjadi 5.305 unit pada bulan Juni, sempat rebound ke 5.841 unit pada bulan Juli, lalu kembali menurun. Batas pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah metropolitan dan wilayah yang diatur ditetapkan secara berbeda: 600 juta won untuk harga pasar 1,5 miliar won ke bawah, 400 juta won untuk di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah di atas 2,5 miliar won.
Ketiga transaksi teratas kali ini semuanya melampaui 2,5 miliar won, sehingga batas maksimal pinjaman hipotek hanya 200 juta won. Dengan demikian, transaksi harga sangat tinggi kemungkinan besar didominasi oleh pembeli dengan porsi dana pribadi yang tinggi, dan meskipun transaksi individu terus berlanjut, sulit untuk menyimpulkan bahwa daya beli pasar secara keseluruhan telah pulih. Pasar apartemen Seoul berada dalam fase diferensiasi berdasarkan kisaran harga, di mana kompleks di pinggiran dan kelas menengah-atas terus mengalami kenaikan harga, sementara perumahan harga tinggi di wilayah Gangnam menunjukkan penurunan volume transaksi dan transaksi di bawah titik tertinggi sebelumnya secara bersamaan.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.