[비즈한국] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, di antara transaksi properti hunian di Seoul yang dilaporkan mulai 21 September pukul 09.00 hingga 25 September pukul 09.00, properti di Sinbanpo 2nd, Jamwon-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 68,91㎡ di lantai 1 terjual seharga 3,6 miliar won, mencatatkan harga tertinggi. Harga per pyeong adalah sekitar 172,7 juta won. Luas yang sama sebelumnya terjual seharga 3,6 miliar won untuk lantai 8 pada 3 September, 3,98 miliar won untuk lantai 3 pada 23 Juli, dan 4,16 miliar won untuk lantai 11 pada 20 Juni. Transaksi ini berada di kisaran harga bawah yang terbentuk baru-baru ini, dan karena sulit untuk mengonfirmasi kondisi individu seperti blok, arah, dan kondisi interior hanya dari data publik, sulit untuk menyimpulkan bahwa harga kompleks telah naik kembali.
Posisi kedua adalah apartemen Gaepo Jugong Complex 7 di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 83,70㎡ di lantai 5 yang terjual seharga 3,5 miliar won. Selisih harganya dengan Sinbanpo 2nd adalah 100 juta won. Dibandingkan dengan transaksi lantai 1 dengan luas yang sama seharga 3,25 miliar won pada 4 September, harga ini lebih tinggi 250 juta won, namun masih di bawah harga tertinggi sebelumnya yaitu 4,05 miliar won. Meskipun harga rebound setelah transaksi lantai rendah, hal ini belum mencapai level pemulihan puncak harga sebelumnya.
Posisi ketiga adalah apartemen Gaepo Jugong Complex 6 di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 53,06㎡ di lantai 5 yang terjual seharga 2,7 miliar won. Berdasarkan luas eksklusif, ini adalah properti terkecil di antara 3 besar, dengan harga per pyeong sekitar 168,22 juta won. Namun, harga ini 480 juta won lebih rendah dari harga transaksi tertinggi sebelumnya untuk luas yang sama, yaitu 3,18 miliar won, sehingga sulit dianggap sebagai rekor harga baru atau kenaikan harga. Karena tidak banyak transaksi dengan luas yang sama dalam setahun terakhir, sulit untuk menilai tren harga hanya dari satu transaksi ini.
Harga per pyeong sekitar 172,7 juta won di Sinbanpo 2nd adalah sekitar 2,9 kali lipat dari rata-rata harga per pyeong apartemen di Seoul bulan Desember lalu sebesar 59,259 juta won, menurut KB Real Estate. Gaepo Jugong Complex 7 terjual sekitar 138,23 juta won per pyeong, dan Gaepo Jugong Complex 6 sekitar 168,22 juta won per pyeong, keduanya jauh melampaui rata-rata Seoul. Namun, karena tidak ada dari ketiga kompleks ini yang mencatatkan harga tertinggi baru, perlu untuk membedakan antara harga per pyeong yang tinggi dengan kenaikan harga jangka pendek.
Posisi keempat adalah apartemen Raemian Blessige di Gaepo-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 59,89㎡ di lantai 6 yang terjual seharga 2,5 miliar won. Harga transaksi sebelumnya untuk luas yang sama adalah 2,9 miliar won, yang berarti 400 juta won lebih tinggi. Karena hanya ada 2 transaksi untuk luas yang sama dalam setahun terakhir, sulit untuk menyamaratakan transaksi ini sebagai tingkat harga umum di seluruh kompleks. Di Gaepo-dong, termasuk properti ini, ada 3 transaksi yang masuk dalam daftar 10 besar bersama Gaepo Jugong Complex 7 dan 6, namun ketiganya tidak mencapai harga tertinggi sebelumnya.
Posisi kelima, apartemen Eaton Tower River 5th di Jayang-dong, Gwangjin-gu, dengan luas eksklusif 84,92㎡ di lantai 13 terjual seharga 2,32 miliar won. Dibandingkan dengan luas serupa, 84,98㎡, yang terjual seharga 2,3 miliar won pada Oktober tahun lalu, harga ini 20 juta won lebih tinggi. Karena transaksi untuk luas yang sama jarang terjadi di kompleks ini, kasus ini lebih mendekati konfirmasi harga di kisaran 2,3 miliar won daripada kenaikan drastis.
Posisi keenam, properti apartemen Godeok Lotte Castle Beneluche di Sangil-dong, Gangdon-gu, dengan luas eksklusif 122,08㎡ terjual seharga 2,3 miliar won. Harga ini naik 70 juta won dari transaksi sebelumnya sebesar 2,23 miliar won, menetapkan batas harga atas yang baru. Karena ini adalah luas besar yang langka dengan hanya 2 transaksi dalam setahun terakhir, perlu dipisahkan dari tren harga luas standar.
Posisi ketujuh, apartemen Seoul One I-Park di Wolgye-dong, Nowon-gu, dengan luas eksklusif 120,65㎡ terjual seharga 1,90639 miliar won. Harga ini 74,39 juta won lebih tinggi dari harga penawaran awal untuk tipe 120A sebesar 1,832 miliar won. Namun, karena transaksi sebelum serah terima unit bisa bervariasi tergantung pada opsi berbayar dan syarat kontrak, sulit untuk menyimpulkan seluruh selisih tersebut sebagai premi. Fakta bahwa transaksi luas besar masuk dalam 10 besar di Nowon-gu menunjukkan bahwa transaksi bernilai tinggi minggu ini tidak hanya terkonsentrasi di wilayah Gangnam.
Posisi kedelapan, properti apartemen Forena Songpa di Geoyeo-dong, Songpa-gu, dengan luas eksklusif 80,41㎡ terjual seharga 1,88 miliar won. Tidak ada transaksi yang tercatat untuk luas yang sama dalam setahun terakhir, sehingga sulit untuk mengukur tren harganya. Luas yang berdekatan, 84,80㎡, terjual seharga 1,6 miliar won pada bulan Agustus, tetapi karena luas dan kondisi properti individu berbeda, sampel yang ada belum cukup untuk menyimpulkan bahwa harga pasar seluruh kompleks telah naik ke kisaran 1,8 miliar won.
Posisi kesembilan, apartemen Magok Hillstate di Magok-dong, Gangseo-gu, dengan luas eksklusif 84,98㎡ terjual seharga 1,74 miliar won. Properti lantai 14 dengan luas yang sama juga terjual seharga 1,74 miliar won pada bulan Juli, yang berarti batas atas harga baru-baru ini terulang kembali. Meskipun 50 juta won lebih rendah dari harga transaksi tertinggi 84㎡ di kompleks yang sama sebesar 1,79 miliar won, harga ini sejalan dengan tren harga 84㎡ baru-baru ini yang sebagian besar terbentuk di pertengahan hingga akhir kisaran 1,6 miliar won hingga 1,7 miliar won, tidak termasuk transaksi lantai rendah.
Posisi kesepuluh, apartemen Yangpyeong Hyundai 6th di Yangpyeong-dong 3-ga, Yeongdeungpo-gu, dengan luas eksklusif 84,94㎡ terjual seharga 1,535 miliar won. Karena luas yang sama terjual seharga 1,54 miliar won pada bulan Mei dan Juni, dapat dikatakan bahwa level harga tinggi terbaru untuk kisaran 84㎡ masih terjaga.
Jika melihat 10 transaksi teratas saja, harga absolut di Seocho-gu dan Gangnam-gu masih tinggi, namun indikator harga keseluruhan Seoul pada periode yang sama menunjukkan arah yang berbeda. Dalam survei minggu ketiga bulan September oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul naik 0,13% dari minggu sebelumnya, mencatatkan kenaikan selama 85 minggu berturut-turut, namun laju kenaikannya berkurang dibandingkan 0,16% pada minggu sebelumnya. 14 distrik di Gangbuk naik 0,28%, sementara 11 distrik di Gangnam hanya naik 0,01%. Gangnam-gu turun 0,42%, Seocho-gu turun 0,37%, Songpa-gu turun 0,14%, sementara Nowon-gu naik 0,37%, Gangseo-gu naik 0,33%, dan Gangdong-gu naik 0,15%. Dalam transaksi teratas minggu lalu, banyak properti di wilayah Gangnam terjual di bawah harga puncak sebelumnya, sementara transaksi non-Gangnam seperti Godeok Lotte Castle Beneluche, Magok Hillstate, dan Yangpyeong Hyundai 6th berada di dekat batas atas harga terbaru. Itulah alasan mengapa sulit untuk menggeneralisasi beberapa transaksi bernilai tinggi dengan kenaikan indeks keseluruhan Seoul sebagai tren yang sama.
Berbeda dengan kenaikan indeks harga, volume transaksi justru menyusut. Berdasarkan tanggal kontrak, volume transaksi apartemen di Seoul pada bulan Agustus adalah 2.322 unit, turun sekitar 60% dibandingkan bulan Juli. Angka ini turun dari 8.983 unit pada bulan Mei menjadi 5.305 unit pada bulan Juni, sempat rebound ke 5.841 unit pada bulan Juli, lalu kembali menurun. Batas pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah metropolitan dan wilayah yang diatur ditetapkan secara berbeda: 600 juta won untuk harga pasar di bawah 1,5 miliar won, 400 juta won untuk di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk perumahan di atas 2,5 miliar won.
Ketiga transaksi teratas kali ini semuanya melebihi 2,5 miliar won, sehingga batas maksimal pinjaman hipotek hanya 200 juta won. Dengan demikian, transaksi ultra-mewah kemungkinan besar dipimpin oleh pembeli dengan porsi dana pribadi yang tinggi, dan meskipun transaksi individu terus berlanjut, sulit untuk menyimpulkan bahwa daya beli pasar secara keseluruhan telah pulih. Pasar apartemen Seoul saat ini berada dalam fase diferensiasi harga, di mana kompleks di pinggiran kota dan menengah-atas terus mengalami kenaikan harga, sementara perumahan mewah di wilayah Gangnam mengalami penurunan volume transaksi dan transaksi di bawah harga puncak secara bersamaan.
※Artikel ini ditulis bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.