[비즈한국] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, berdasarkan data transaksi nyata properti hunian di Seoul dari pukul 09:00 tanggal 7 September hingga pukul 09:00 tanggal 11 September, unit apartemen Banpo Xi di Banpo-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 84,94㎡ di lantai 8 terjual seharga 5,05 miliar won, mencatat harga tertinggi mingguan.
Harga per pyeong (3,3㎡) untuk unit apartemen Banpo Xi seluas 84,94㎡ di lantai 8 adalah sekitar 197 juta won. Meskipun harga ini 150 juta won lebih rendah dibandingkan transaksi untuk luas yang sama pada tanggal 23 dan 31 Juli yang masing-masing mencapai 5,2 miliar won—sehingga sulit dianggap sebagai kenaikan harga lanjutan—namun transaksi di kisaran 5 miliar won menunjukkan bahwa level harga yang terbentuk baru-baru ini tetap terjaga. Perlu dicatat bahwa transaksi ini dilaporkan sebagai transaksi langsung antar individu, sehingga perlu kehati-hatian dalam menggunakannya sebagai acuan untuk menilai harga pasar keseluruhan di kompleks tersebut seperti pada transaksi melalui agen properti.
Peringkat ke-2 ditempati oleh Raemian Firstige di kawasan Banpo yang sama. Unit dengan luas eksklusif 84,93㎡ di lantai 25 terjual seharga 4,9 miliar won dengan harga per pyeong sekitar 190,73 juta won. Unit dan lantai yang sama pernah terjual seharga 5,45 miliar won pada bulan Juni, dan luas yang sama juga terjual seharga 4,9 miliar won pada bulan April. Harga kali ini 550 juta won lebih rendah dari harga tertinggi baru-baru ini dan setara dengan harga di musim semi tahun ini. Meskipun unit seluas 84㎡ di Banpo masih diperdagangkan di kisaran 5 miliar won, tren disparitas harga transaksi individu mulai terlihat melebar.
Peringkat ke-3 adalah rumah tinggal tunggal/multi-keluarga dengan luas eksklusif 208,25㎡ yang terjual di Seongsu-dong 1-ga, Seongdong-gu dengan harga 3,9 miliar won. Harga per pyeong berdasarkan luas bangunan adalah sekitar 61,91 juta won. Harga rumah tinggal tunggal atau multi-keluarga sangat dipengaruhi oleh skala lahan, zonasi, akses jalan, dan kondisi bangunan, bukan hanya luas bangunan. Karena sulit untuk memverifikasi kondisi detail rumah hanya dari data publik, sulit untuk menilai level atau arah harga hanya dengan membandingkannya secara sederhana dengan rata-rata harga per pyeong apartemen di Seoul.
Peringkat ke-4, unit apartemen Ricenz di Jamsil-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 84,99㎡ di lantai 27, terjual seharga 3,6 miliar won. Luas yang sama pernah terjual seharga 3,57 miliar won pada bulan Juni, dan baru-baru ini harga terbentuk di kisaran 3,5 hingga 3,9 miliar won. Transaksi ini berada di batas atas kisaran harga terbaru, namun alih-alih menyimpulkan kenaikan harga tambahan dari satu transaksi, perlu diamati apakah harga di kisaran 3,6 miliar won akan berulang.
Peringkat ke-5 adalah unit Seocho Raemian di Seocho-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 126,31㎡ di lantai 16, yang terjual seharga 3,5 miliar won. Transaksi representatif sebelumnya untuk luas yang sama terjadi pada bulan Mei di lantai 10 seharga 3,35 miliar won. Transaksi ini 150 juta won lebih tinggi, meningkatkan batas atas harga untuk luas yang sama. Namun, karena frekuensi transaksi untuk unit besar relatif rendah dan indeks harga keseluruhan di Seocho-gu mengalami penurunan, masih terlalu dini untuk menyimpulkan transaksi ini sebagai sinyal kenaikan di seluruh wilayah Seocho.
Peringkat ke-6, unit apartemen Sujeong di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 150,65㎡, terjual seharga 2,8 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 2,75 miliar won pada bulan Mei, mengalami kenaikan 50 juta won. Ini adalah contoh di mana harga di kisaran 2,7 miliar won ke atas kembali terkonfirmasi di tengah sedikitnya transaksi untuk luas yang sama baru-baru ini.
Peringkat ke-7, unit apartemen Mok-dong Sinsigaji 1 di Mok-dong, Yangcheon-gu dengan luas eksklusif 98,08㎡, terjual seharga 2,77 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 2,87 miliar won dan 2,9 miliar won pada bulan Juli, serta 2,97 miliar won pada bulan Mei. Harga kali ini lebih rendah dari harga tertinggi baru-baru ini, sehingga sulit dianggap sebagai transaksi kenaikan. Meskipun harga absolut di kompleks utama Mok-dong tetap terjaga di level tinggi, perbedaan harga antar transaksi mulai muncul.
Peringkat ke-8, unit apartemen Centras di Hawangsimni-dong, Seongdong-gu dengan luas eksklusif 84,99㎡, terjual seharga 2,4 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 2,45 miliar won pada bulan Juli, dan tipe 84㎡ serupa lainnya juga terjual di kisaran 2,3 hingga 2,4 miliar won ke atas. Transaksi ini tidak keluar dari kisaran harga 2,4 miliar won yang terbentuk baru-baru ini.
Peringkat ke-9, unit apartemen Yuwon Jeil 2-cha di Dangsan-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 123,76㎡, terjual seharga 2,28 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 2,25 miliar won pada bulan Juli dan 2,28 miliar won pada bulan Agustus. Dengan berulangnya transaksi di kisaran 2,2 miliar won ke atas dalam dua bulan, batas atas harga terpantau cukup stabil.
Peringkat ke-10, unit apartemen Dangsan Prugio di Yeongdeungpo-dong 8-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 133,34㎡, terjual seharga 2,05 miliar won. Luas yang sama pernah terjual seharga 1,8 miliar won pada bulan Februari dan 1,82 miliar won pada bulan Mei. Harga kali ini 230 juta won lebih tinggi dari transaksi bulan Mei, menjadikannya contoh menonjol dari perubahan harga unit besar di luar kawasan Gangnam di antara 10 transaksi teratas.
Melihat transaksi teratas saja, harga absolut yang tinggi di kompleks utama kawasan Gangnam tetap terjaga, seperti Banpo Xi dan Raemian Firstige yang mencatat angka sekitar 5 miliar won, serta Jamsil Ricenz yang terjual 3,6 miliar won. Harga per pyeong sekitar 197 juta won untuk Banpo Xi dan 190,73 juta won untuk Raemian Firstige jauh melampaui tiga kali lipat rata-rata harga per pyeong apartemen di Seoul sebesar 59,259 juta won pada Desember lalu yang diumumkan oleh KB Real Estate.
Namun, dalam survei mingguan per 7 September oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul naik 0,20%, sedikit lebih rendah dari kenaikan 0,22% minggu sebelumnya. Gangnam-gu turun 0,35%, Seocho-gu turun 0,30%, dan Songpa-gu turun 0,02%, sementara Gangbuk-gu naik 0,46% dan Dobong-gu naik 0,43%. Berbeda dengan transaksi harga tinggi, indeks harga keseluruhan Seoul menunjukkan perbedaan suhu antar wilayah, di mana terjadi penyesuaian di 3 distrik Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) sekaligus kenaikan di wilayah pinggiran yang relatif memiliki beban harga lebih rendah.
Volume transaksi menyusut lebih cepat daripada indeks harga. Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, volume transaksi apartemen di Seoul pada bulan Agustus adalah 2.887 unit, turun 50,5% dari 5.829 unit pada bulan Juli. Meskipun perlu mempertimbangkan bahwa periode pelaporan masih tersisa, penurunan volume ini sangat besar jika dibandingkan dengan 8.661 unit pada bulan April dan 8.976 unit pada bulan Mei. Dalam situasi di mana batas maksimum kredit rumah untuk tujuan pembelian di kawasan metropolitan dan kawasan teregulasi dibatasi hingga 600 juta won, transaksi di atas 2 miliar won, apalagi di kisaran 5 miliar won, mau tidak mau akan semakin bergantung pada dana pribadi. Inilah alasan mengapa meskipun transaksi harga tinggi individu terus berlanjut, hal tersebut sulit diartikan sebagai pemulihan permintaan beli yang luas di pasar perumahan Seoul. Tren saat ini, di mana harga naik namun volume transaksi turun, mengisyaratkan bahwa permintaan semakin tersegmentasi berdasarkan kemampuan pendanaan dan kisaran harga di tengah perbedaan ekspektasi harga antara penjual dan pembeli.
※ Artikel ini ditulis bersama oleh AI generatif Bizhankook dan MetaVX.