[비즈한국] Berdasarkan Seoul Real Estate Information Plaza, hasil pengamatan transaksi properti hunian di Kota Seoul dari pukul 09.00 tanggal 5 Oktober hingga pukul 09.00 tanggal 9 Oktober menunjukkan bahwa sebuah unit vila di Yangjae-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 235,62㎡ di lantai 1 terjual seharga 3,2 miliar won, mencatatkan harga tertinggi mingguan.
Harga jual vila Yangjae tersebut adalah sekitar 44,9 juta won per pyeong. Unit dengan luas eksklusif yang sama jarang dilaporkan transaksinya sejak terjual seharga 1,9 miliar won pada Maret 2015. Meskipun harga kali ini 1,3 miliar won lebih tinggi dibandingkan saat itu, jarak antar transaksi mencapai lebih dari 11 tahun, dan properti jenis vila sangat dipengaruhi oleh kondisi individu seperti bagian kepemilikan tanah dan kondisi bangunan. Sulit untuk menilai tren harga pasar umum hanya berdasarkan satu transaksi.
Posisi kedua adalah Gangnam Jagok IPARK di Jagok-dong, Gangnam-gu. Unit dengan luas eksklusif 84,83㎡ terjual seharga 2,295 miliar won, dengan harga per pyeong sekitar 89,44 juta won. Angka ini 545 juta won lebih tinggi dari transaksi sebelumnya yang terjual seharga 1,75 miliar won pada Maret 2025. Namun, karena frekuensi transaksi untuk luas ini rendah dan ada contoh unit lain di kompleks yang sama dengan luas 84㎡ terjual seharga 2,32 miliar won tahun ini, kontrak kali ini dapat dianggap mendekati batas atas harga 84㎡ di kompleks tersebut baru-baru ini.
Posisi ketiga, unit apartemen Samick Daecheong di Gaepo-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 51,12㎡, terjual seharga 2,1 miliar won. Dengan harga sekitar 135,8 juta won per pyeong, ini merupakan harga per unit luas tertinggi di antara 10 transaksi teratas. Luas yang sama telah terjual seharga 2,15 miliar won pada April tahun ini dan sempat terjual dua kali seharga 2,1 miliar won pada Juli. Harga transaksi kali ini juga berada di angka 2,1 miliar won, mengonfirmasi kembali level harga tinggi yang terbentuk belakangan ini namun tidak melampaui rekor harga tertinggi.
Harga per pyeong untuk vila Yangjae, Gangnam Jagok IPARK, dan apartemen Samick Daecheong masing-masing adalah sekitar 44,9 juta won, 89,44 juta won, dan 135,8 juta won. Dibandingkan dengan rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul pada Desember lalu yang diumumkan KB Real Estate sebesar 59,259 juta won, Gangnam Jagok IPARK dan Samick Daecheong berada di atas rata-rata. Namun, karena vila Yangjae adalah rumah susun (vila) dan bukan apartemen, sulit untuk mengevaluasi tingkat harganya dengan perbandingan sederhana terhadap rata-rata apartemen di Seoul.
Posisi keempat adalah officetel Polstarin Nonhyeon di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu. Unit dengan luas eksklusif 38,33㎡ terjual seharga 2 miliar won. Terdapat beberapa laporan transaksi untuk luas yang sama pada 2 Oktober seharga 599,17 juta won, sehingga terdapat perbedaan harga yang signifikan dengan transaksi kali ini. Mengingat sulitnya memastikan kondisi internal unit atau ketentuan kontrak terpisah hanya dari data yang dipublikasikan, harga pasar umum tidak boleh diterapkan pada kasus ini.
Posisi kelima, unit apartemen Garak Ssangyong di Garak-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 59,92㎡, terjual seharga 1,935 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 1,92 miliar won, 1,95 miliar won, dan 1,94 miliar won pada bulan Agustus. Dapat dilihat bahwa kisaran harga terkini untuk luas 59㎡ terbentuk di level awal hingga pertengahan 1,9 miliar won.
Posisi keenam, unit officetel The Raum Penthouse di Jayang-dong, Gwangjin-gu dengan luas eksklusif 72,81㎡, terjual seharga 1,75938 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 1,64 miliar won pada Oktober 2025 dan 1,5951 miliar won pada September tahun ini. Meski harga meningkat, karena officetel tidak memiliki banyak transaksi, perlu dikonfirmasi melalui transaksi selanjutnya apakah batas atas harga tersebut dapat dipertahankan.
Posisi ketujuh, unit apartemen DMC Raemian e-Pyeonhansesang di Bukgajwa-dong, Seodaemun-gu dengan luas eksklusif 84,95㎡, terjual seharga 1,557 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 1,58 miliar won pada 19 September, yang berarti 23 juta won lebih rendah. Sebagai kompleks besar dengan transaksi yang relatif stabil untuk luas yang sama selama setahun terakhir, kontrak kali ini berada dalam kisaran harga pertengahan hingga akhir 1,5 miliar won yang terbentuk baru-baru ini.
Posisi kedelapan, unit rumah dengan luas 187,20㎡ di Banghwa-dong, Gangseo-gu terjual seharga 1,47617 miliar won. Untuk rumah tunggal atau rumah multi-keluarga, terdapat variasi harga yang besar tergantung pada luas lahan, akses jalan, kondisi bangunan, dan zona peruntukan, bukan hanya luas bangunan. Sulit untuk menilai kenaikan atau penurunan dengan standar yang sama seperti transaksi apartemen karena detail kondisi yang menentukan harga sulit dikonfirmasi hanya dari data yang dirilis.
Posisi kesembilan, unit apartemen Gireum-dong Dongbu Centreville di Gireum-dong, Seongbuk-gu dengan luas eksklusif 114,91㎡, terjual seharga 1,37 miliar won. Meskipun mencetak rekor harga baru dengan melampaui harga tertinggi sebelumnya sebesar 10 juta won, kenaikannya tidak signifikan. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 1,333 miliar won pada Juli, 1,36 miliar won pada Agustus, dan 1,32 miliar won pada September.
Posisi kesepuluh, unit apartemen Hillstate Mediale di Daejo-dong, Eunpyeong-gu dengan luas eksklusif 74,90㎡, terjual seharga 1,36537 miliar won. Ini adalah kompleks dengan 2.451 unit yang memasuki masa hunian pada bulan Oktober, sehingga merupakan periode di mana transaksi awal terkonsentrasi. Karena harga bisa berbeda tergantung pada blok, lantai, status kepemilikan anggota serikat, dan bentuk transaksi di awal masa hunian, perlu menunggu lebih banyak transaksi terkumpul sebelum menilai apakah ini akan menjadi harga pasar yang umum.
Meskipun 5 dari 10 transaksi teratas berada di distrik Gangnam, Seocho, dan Songpa, indikator harga Seoul secara keseluruhan menunjukkan arah yang berbeda. Dalam tren harga apartemen mingguan minggu pertama Oktober oleh Korea Real Estate Board, harga jual di Seoul naik 0,12% dari minggu sebelumnya, mencatatkan kenaikan selama 87 minggu berturut-turut. Di sisi lain, distrik Gangnam turun 0,34%, Seocho-gu turun 0,27%, dan Songpa-gu turun 0,19%. Sebaliknya, Seodaemun-gu naik 0,36% dan Seongbuk-gu naik 0,30%, sehingga aliran harga DMC Raemian e-Pyeonhansesang dan Gireum-dong Dongbu Centreville yang termasuk dalam transaksi teratas ini sejalan dengan kekuatan relatif di luar kawasan Gangnam. Meskipun batas atas harga absolut masih didominasi kawasan Gangnam, tenaga pendorong kenaikan mingguan tampak terdistribusi ke wilayah dengan harga menengah-bawah.
Berbeda dengan kenaikan harga yang terus berlanjut, volume transaksi berada dalam kondisi menyusut. Menurut data Seoul Real Estate Information Plaza, transaksi apartemen di Seoul pada September 2026 tercatat sebanyak 2.709 unit, jauh menurun dibandingkan 8.665 unit pada September 2025. Melalui kebijakan 15 Oktober tahun lalu, seluruh Seoul dimasukkan ke dalam kawasan regulasi dan kawasan izin transaksi tanah, serta batas pinjaman hipotek diterapkan secara bertingkat: 600 juta won untuk harga pasar 1,5 miliar won ke bawah, 400 juta won untuk di atas 1,5 miliar hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk di atas 2,5 miliar won. Seperti transaksi teratas kali ini, perumahan di atas 1,5 miliar won pasti memiliki permintaan transaksi yang terbatas karena beban dana mandiri yang besar. Namun, tidak ada dasar untuk menyimpulkan bahwa kontrak individu dilakukan karena regulasi pinjaman, dan tren saat ini di mana harga naik namun transaksi berkurang menunjukkan bahwa perbedaan pandangan harga antara penjual dan pembeli masih cukup besar.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.