[BizHanKook] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, hasil rekapitulasi harga transaksi nyata properti hunian di Seoul dari tanggal 26 Oktober pukul 08.00 hingga 30 Oktober pukul 08.00 menunjukkan bahwa unit apartemen Sunkyong 1-cha di Daechi-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 136,68㎡ di lantai 10 mencatatkan harga tertinggi mingguan dengan nilai 5,1 miliar won. Di tengah dominasi apartemen kawasan Gangnam di posisi teratas, transaksi di kisaran 2 miliar won juga terus berlanjut di luar kawasan Gangnam, seperti Gwangjin-gu, Yeongdeungpo-gu, Yongsan-gu, dan Dongjak-gu.
Transaksi apartemen Sunkyong 1-cha diselesaikan pada 28 Oktober. Untuk luas yang sama, unit di lantai 7 terjual seharga 4,85 miliar won pada 30 September, unit di lantai 8 seharga 5,07 miliar won pada 23 Juni, dan pada Januari tahun ini, unit di lantai 2 terjual seharga 5,3 miliar won. Harga transaksi kali ini 250 juta won lebih tinggi dari transaksi sebelumnya, namun masih 200 juta won di bawah harga tertinggi tahun ini. Transaksi ini mengonfirmasi kembali kisaran harga di angka sekitar 5 miliar won, namun karena bentuk pelaporannya adalah transaksi langsung, perlu berhati-hati dalam membandingkannya secara sederhana dengan transaksi perantara biasa. Harga jualnya adalah sekitar 123 juta won per pyeong.
Peringkat kedua adalah unit apartemen Banpo Xi di Banpo-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 59,98㎡ di lantai 26 yang terjual seharga 3,72 miliar won. Pada 16 September, unit di lantai 16 terjual 3,655 miliar won, dan pada 20 Juli, unit di lantai 11 terjual 3,73 miliar won. Dibandingkan dengan harga transaksi unit yang sama di lantai 26 pada Juli tahun lalu sebesar 3,8 miliar won, harga ini 80 juta won lebih rendah. Meski naik dari transaksi terakhir, harga ini belum melampaui kisaran harga 3,7 miliar won baru-baru ini maupun harga tertinggi sebelumnya. Harga per pyeong adalah sekitar 205,03 juta won, yang merupakan yang tertinggi di antara transaksi teratas kali ini.
Peringkat ketiga, unit apartemen Posh Riverhang di Gwangjang-dong, Gwangjin-gu dengan luas eksklusif 84,93㎡ di lantai 2 terjual seharga 2,97 miliar won. Ini adalah harga tertinggi di antara transaksi di luar kawasan Gangnam-gu dan Seocho-gu. Dibandingkan dengan transaksi unit dengan luas serupa yaitu 84,98㎡ di lantai 7 seharga 3,5 miliar won pada 18 Mei, harga ini 530 juta won lebih rendah. Sebagai kompleks yang selesai dibangun pada tahun 2025, masih sedikit contoh transaksi publik untuk luas yang sama dan ada perbedaan lantai dengan transaksi sebelumnya, sehingga sulit untuk menyimpulkan tren harga kompleks hanya dari satu transaksi ini. Harga per pyeong adalah sekitar 115,6 juta won.
Posisi keempat bersama berasal dari officetel Pinenpolus di Cheongdam-dong, Gangnam-gu. Unit dengan luas eksklusif 93,31㎡ di lantai 9 dan luas eksklusif 89,06㎡ di lantai 9 masing-masing terjual seharga 2,6 miliar won. Dua unit dengan luas berbeda di gedung yang sama terjual dengan harga yang sama pada hari dan lantai yang sama. Untuk unit 93,31㎡, unit di lantai 4 terjual 2,95 miliar won pada Februari 2025 dan lantai 5 terjual 3 miliar won pada Februari 2024, sehingga harga kali ini lebih rendah dari harga tertinggi sebelumnya. Untuk unit 89,06㎡, meskipun jarang ada transaksi pembanding untuk luas yang sama, unit serupa berukuran 88,25㎡ di lantai 9 terjual 2,62 miliar won pada Juli tahun ini. Terlepas dari harga absolut sebagai transaksi officetel mewah di Cheongdam-dong, kedua kasus ini sulit dianggap sebagai contoh kenaikan harga yang nyata.
Peringkat keenam, unit apartemen Samsung di Suseo-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 84,97㎡ terjual seharga 2,5 miliar won. Untuk luas yang sama, unit di lantai 15 terjual 2,6 miliar won pada 13 Juli, dan pada September dilaporkan ada transaksi masing-masing 2,5 miliar won untuk lantai 2 dan lantai 14. Transaksi kali ini juga mengonfirmasi harga 2,5 miliar won yang berulang baru-baru ini, 100 juta won lebih rendah dari harga tertinggi di bulan Juli.
Di Yeouido, dua transaksi dengan karakteristik luas dan produk yang berbeda masuk dalam jajaran teratas. Peringkat ketujuh, unit apartemen River Tower di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 234,02㎡ terjual seharga 2,43 miliar won. Luas besar sekitar 234㎡ tidak banyak bertransaksi dalam 2 tahun terakhir dan harga ini pun lebih rendah dari harga tertinggi sebelumnya, sehingga sulit mengartikan transaksi tunggal ini sebagai kenaikan harga pasar. Peringkat kedelapan, unit apartemen Hwarang di Yeouido-dong yang sama dengan luas eksklusif 97,55㎡ terjual seharga 2,3 miliar won. Luas ini frekuensi transaksinya rendah, dengan ini menjadi satu-satunya transaksi dalam 3 tahun terakhir. Di sekitar area tersebut, ada contoh transaksi unit 105㎡ antara 2,18 miliar won tahun lalu hingga 2,58 miliar won tahun ini, namun ada keterbatasan dalam perbandingan harga langsung karena perbedaan luas dan lantai.
Posisi kesembilan bersama berasal dari Yongsan-gu dan Dongjak-gu. Unit apartemen Yongsan Lotte Castle Center Fore di Hyochang-dong, Yongsan-gu dengan luas eksklusif 59,79㎡ terjual seharga 2,19 miliar won. Untuk luas yang sama, unit di lantai 8 terjual 2,08 miliar won pada 23 Mei dan lantai 19 terjual 2 miliar won pada 28 April. Transaksi ini 110 juta won lebih tinggi dari harga sebelumnya, menetapkan batas atas harga baru.
Unit apartemen Doosan We've Trezium di Sadang-dong, Dongjak-gu dengan luas eksklusif 84,42㎡ juga terjual seharga 2,19 miliar won. Luas yang sama terjual 2,11 miliar won untuk lantai 13 pada 15 September dan 2,15 miliar won untuk lantai 13 pada 19 Mei. Harga kali ini adalah harga tertinggi baru yang 40 juta won lebih tinggi dari harga tertinggi sebelumnya. Yongsan Lotte Castle Center Fore dan Doosan We've Trezium menunjukkan perbedaan suhu pasar per wilayah minggu ini dalam hal kenaikan batas atas harga untuk masing-masing luas 59㎡ dan 84㎡ di luar tiga distrik Gangnam.
Melihat harga per pyeong dari transaksi teratas, Sunkyong 1-cha sekitar 123 juta won, Banpo Xi sekitar 205,03 juta won, dan Posh Riverhang sekitar 115,6 juta won. Semuanya melampaui rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul sebesar 59,259 juta won yang diumumkan KB Real Estate Desember lalu, dan Sunkyong 1-cha bahkan lebih dari dua kali lipat rata-rata tersebut. Namun, perlu dibedakan antara peringkat transaksi harga tinggi dengan tren harga di seluruh Seoul.
Dalam survei mingguan per 26 Oktober oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul melanjutkan tren kenaikan dengan meningkat 0,09% dari minggu sebelumnya, namun tingkat kenaikan menurun dari 0,13% pada minggu sebelumnya. Sementara Seongbuk-gu naik 0,42% dan Seodaemun-gu naik 0,38%, Gangnam-gu turun 0,37%, Seocho-gu turun 0,34%, dan Songpa-gu turun 0,22%. Meskipun banyak transaksi harga tinggi di kawasan Gangnam yang masuk dalam daftar teratas kali ini, tren di mana Sunkyong 1-cha, Banpo Xi, dan Pinenpolus tidak melampaui harga tertinggi sebelumnya sejalan dengan pelemahan indeks harga di tiga distrik Gangnam. Sebaliknya, beberapa kompleks di Yongsan dan Dongjak mencatatkan harga tertinggi, menunjukkan bahwa tren harga di dalam Seoul bervariasi.
Volume transaksi tampak melambat lebih dulu daripada harga. Volume transaksi jual beli apartemen Seoul pada bulan Agustus adalah 3.529 unit, turun 39,7% dari 5.855 unit pada bulan Juli. Tren penurunan transaksi berlanjut pada bulan September, dan angka bulan Oktober sulit ditentukan sebagai volume transaksi akhir hanya dengan rekapitulasi saat ini karena masih ada batas waktu pelaporan transaksi nyata.
Dalam situasi di mana batas pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah metropolitan dan kawasan yang diatur dibatasi maksimal 600 juta won, semua transaksi teratas minggu ini melebihi 2 miliar won. Karena porsi batas pinjaman terhadap harga jual kecil, pengaruh pembeli dengan kapasitas pendanaan mandiri yang besar bisa jadi relatif lebih besar pada transaksi harga tinggi. Namun, tidak ada dasar untuk menyimpulkan bahwa transaksi individu dilakukan karena peraturan pinjaman, dan karena kenaikan indeks harga serta penurunan volume transaksi terjadi bersamaan, lebih tepat melihat fase ini sebagai transaksi selektif berdasarkan wilayah dan kisaran harga daripada penyebaran pembelian yang kuat di seluruh Seoul.
※Artikel ini disusun bersama oleh BizHankook dan AI Generatif MetaVX.