[비즈한국] Berdasarkan Seoul Real Estate Information Plaza, hasil rekapitulasi harga transaksi nyata properti hunian di Seoul dari 19 Oktober pukul 09.00 hingga 23 Oktober pukul 09.00 menunjukkan bahwa apartemen mewah di Gangnam-gu dan Seocho-gu menempati posisi teratas. Unit di lantai 6 Sin-Hyundai 12-cha di Apgujeong-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 182,95㎡ terjual seharga 9,2 miliar won, mencatatkan harga tertinggi mingguan. Namun, terlepas dari transaksi harga tinggi di kawasan Gangnam yang mendominasi posisi teratas, indikator harga Seoul secara keseluruhan menunjukkan tren penurunan di Gangnam-gu dan Seocho-gu.
Peringkat pertama, unit di lantai 6 apartemen Sin-Hyundai 12-cha di Apgujeong-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 182,95㎡, terjual seharga 9,2 miliar won. Dibandingkan dengan transaksi pada 14 Oktober untuk luas dan lantai yang sama seharga 8,8 miliar won, harga ini naik 400 juta won dalam seminggu. Namun, harga ini masih lebih rendah 2,05 miliar won dibandingkan rekor 11,25 miliar won yang dicatat pada bulan Juli untuk lantai 10 dan 11. Meski mengalami pemulihan dari transaksi sebelumnya, sulit untuk menyebutnya sebagai kembalinya harga ke titik tertinggi musim panas. Mengingat sulitnya memastikan kondisi spesifik setiap properti seperti orientasi, arah, dan kondisi interior hanya dari data yang dipublikasikan, variasi harga transaksi terbaru juga harus dipertimbangkan.
Harga jual Sin-Hyundai 12-cha adalah sekitar 166 juta won per pyeong, yang mencapai sekitar 2,8 kali lipat dari rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul pada Desember lalu sebesar 59,259 juta won, sebagaimana diumumkan oleh KB Real Estate. Meskipun harga absolut untuk properti mewah dengan luas besar tetap tinggi, transaksi ini lebih menyerupai penyesuaian harga di bawah kisaran harga tinggi yang sudah ada daripada pemecahan rekor harga baru.
Posisi kedua adalah unit di lantai 21 apartemen The H Bangbae di Bangbae-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡ yang terjual seharga 3,85 miliar won. Harga ini 1,1 miliar won lebih tinggi dibandingkan unit dengan luas yang sama di lantai 6 yang terjual seharga 2,75 miliar won pada Januari tahun ini. Sebagai kompleks baru dengan 3.064 rumah tangga yang mulai dihuni pada September 2026, rentang harga per lantai dan tipe rumah sedang terbentuk seiring dengan akumulasi transaksi awal penghunian. Harga per pyeong untuk transaksi ini adalah sekitar 149,77 juta won, jauh di atas rata-rata Seoul. Namun, karena lantai dan tipe rumah yang berbeda dengan transaksi sebelumnya, terlalu dini untuk menggeneralisasi bahwa harga seluruh kompleks naik dengan tingkat yang sama.
Peringkat ketiga, unit di lantai 1 apartemen Hyundai 2-cha di Gaepo-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 165,08㎡, terjual seharga 3,7 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 3,93 miliar won di lantai 2 pada 5 September dan 3,9 miliar won di lantai 7 pada 7 September. Harga ini lebih rendah lebih dari 200 juta won dari harga tertinggi sebelumnya, sehingga sulit dikategorikan sebagai transaksi kenaikan harga. Harga per pyeong adalah sekitar 74,09 juta won, yang berada di atas rata-rata Seoul, tetapi kemungkinan kondisi individu seperti luas yang besar dan posisi di lantai 1 mempengaruhi harga transaksi tidak dapat dikesampingkan.
Peringkat keempat adalah rumah di Seongsu-dong 2-ga, Seongdong-gu dengan luas eksklusif 75,14㎡ yang terjual seharga 3,7 miliar won. Untuk rumah non-apartemen, perbedaan harga bisa sangat besar tergantung pada luas tanah, akses jalan, kondisi bangunan, dan zona peruntukan lahan. Sulit untuk mengonfirmasi detailnya hanya dari data yang dirilis, sehingga sulit untuk menilai arah harga pasar perumahan Seongsu-dong secara keseluruhan hanya berdasarkan satu transaksi.
Peringkat kelima, unit di lantai 23 Gaepo Xi President di Gaepo-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 59,98㎡, terjual seharga 2,96 miliar won. Ini lebih tinggi 160 juta won dibandingkan transaksi sebelumnya untuk luas yang sama di lantai 11 pada Agustus seharga 2,8 miliar won, namun 145 juta won lebih rendah dibandingkan transaksi 3,105 miliar won di lantai 23 yang sama pada bulan Juli. Meskipun mengalami pemulihan dari transaksi lantai bawah sebelumnya, harga ini belum mencapai level harga tinggi terbaru di lantai yang sama, yang menunjukkan tren harga untuk tipe 59㎡ yang bervariasi tergantung properti di kisaran akhir 2 miliar won.
Peringkat keenam, unit apartemen Mapo Xi The Centridge di Yeomni-dong, Mapo-gu dengan luas eksklusif 84,87㎡, terjual seharga 2,4 miliar won. Harga ini 20 juta won lebih tinggi dibandingkan transaksi 2,38 miliar won pada 2 Oktober untuk luas yang sama, namun lebih rendah dari rekor 2,47 miliar won pada Februari tahun ini. Baru-baru ini, transaksi tipe 84㎡ terus berlanjut di kisaran akhir 2,3 miliar won hingga sekitar 2,4 miliar won, mempertahankan kisaran harga tinggi sebelumnya.
Peringkat ketujuh, unit apartemen Mokdong Park Xi di Sinjeong-dong, Yangcheon-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡, terjual seharga 2,12 miliar won. Harga ini memecahkan rekor tertinggi kompleks karena 40 juta won lebih tinggi dibandingkan 2,08 miliar won untuk luas yang sama pada Agustus. Dibandingkan dengan harga transaksi 2,06 miliar won di lantai 13 pada Juni, harga ini juga 60 juta won lebih tinggi. Di antara transaksi teratas ini, ini adalah salah satu kasus di mana batas harga atas baru-baru ini benar-benar meningkat, menunjukkan tren transaksi di kisaran 2 miliar won untuk tipe 84㎡ di luar kawasan Gangnam.
Di Dongjak-gu, transaksi tipe 84㎡ dan 59㎡ masuk dalam jajaran teratas. Peringkat kedelapan, unit Hillstate Sangdo Central Park di Sangdo-dong dengan luas eksklusif 84,61㎡ terjual seharga 1,99 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 2 miliar won di lantai 16 pada Agustus dan 1,925 miliar won di lantai 13 pada September, sehingga batas harga atas terbaru terbentuk di sekitar 2 miliar won. Peringkat kesembilan, unit Isu Hillstate di Dongjak-dong dengan luas eksklusif 59,94㎡ terjual seharga 1,88 miliar won. Harga ini 110 juta won lebih tinggi dari transaksi sebelumnya sebesar 1,77 miliar won pada Oktober 2025, namun serupa dengan rekor 1,9 miliar won untuk tipe 60㎡ pada Februari tahun ini.
Peringkat kesepuluh, unit Magok 13-danji Hillstate Master di Magok-dong, Gangseo-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡, terjual seharga 1,8 miliar won. Harga ini 32 juta won lebih tinggi dari transaksi 1,768 miliar won pada September, namun masih 100 juta won di bawah rekor 1,9 miliar won pada Agustus. Meskipun ada pemulihan dalam rentang transaksi baru-baru ini, ini bukan transaksi yang menetapkan batas harga atas yang baru.
Dari 10 transaksi teratas ini, 6 di antaranya berasal dari luar Gangnam dan Seocho, seperti Seongdong-gu, Mapo-gu, Yangcheon-gu, Dongjak-gu, dan Gangseo-gu. Menurut tren harga apartemen mingguan minggu ketiga Oktober dari Korea Real Estate Board, per 19 Oktober, harga jual apartemen di Seoul naik 0,13% dibandingkan minggu sebelumnya, namun laju kenaikannya melambat dari 0,16% pada minggu sebelumnya. Seongbuk-gu dan Seodaemun-gu masing-masing naik 0,36%, Gangseo-gu 0,29%, Mapo-gu 0,26%, dan Yangcheon-gu 0,17%, sementara Gangnam-gu turun 0,31%, Seocho-gu 0,32%, dan Songpa-gu 0,13%. Meskipun transaksi harga super tinggi di Apgujeong dan Bangbae mendominasi peringkat mingguan, kenaikan harga keseluruhan di Seoul dipimpin oleh kompleks berukuran kecil hingga menengah di wilayah utara Sungai Han (Gangbuk) dan pinggiran kota.
Berbeda dengan harga, volume transaksi terus menunjukkan tren penurunan. Berdasarkan Seoul Real Estate Information Plaza, volume transaksi apartemen di Seoul pada bulan September adalah 3.288 unit, turun 62% dari bulan yang sama tahun lalu. Meskipun volume transaksi bulan Oktober sulit dibandingkan secara pasti karena batas waktu pelaporan masih tersisa, fakta bahwa laju kenaikan harga dan volume transaksi menunjukkan arah yang berbeda dapat diartikan bahwa perbedaan ekspektasi harga antara penjual dan pembeli masih besar. Sesuai dengan langkah stabilisasi pasar perumahan 10.15 yang berlaku di seluruh Seoul, batas pinjaman hipotek untuk rumah seharga lebih dari 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won dibatasi maksimal 400 juta won, dan untuk rumah di atas 2,5 miliar won maksimal 200 juta won. Seperti pada transaksi teratas kali ini, porsi dana pribadi dalam properti di atas 1,8 miliar won tentu memiliki dampak besar pada keberhasilan transaksi. Namun, daripada menyimpulkan bahwa transaksi individu dilakukan karena peraturan pinjaman, lebih tepat melihatnya sebagai pasar di mana transaksi oleh pembeli yang memiliki kapasitas dana tercermin secara relatif besar pada indikator harga di tengah penurunan volume transaksi.
※Artikel ini disusun bersama oleh AI generatif Bizhankook dan MetaVX.