[비즈한국] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, berdasarkan rekapitulasi harga transaksi nyata properti hunian di Seoul dari tanggal 12 Oktober pukul 09.00 hingga 16 Oktober pukul 09.00, sebuah unit apartemen Shin-Hyundai 12th di Apgujeong-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 182,95㎡ di lantai 6 tercatat sebagai harga tertinggi mingguan dengan nilai transaksi 8,8 miliar won. Meskipun apartemen kelas atas di Gangnam-gu, Seongdong-gu, dan Gwangjin-gu mendominasi peringkat teratas minggu ini, tren harga per transaksi menunjukkan campuran antara rekor harga baru, mempertahankan harga tinggi sebelumnya, dan penurunan dibandingkan transaksi terakhir.
Unit di peringkat pertama, yaitu apartemen Shin-Hyundai 12th di Apgujeong-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 182,95㎡ di lantai 6, terjual seharga 8,8 miliar won. Ini adalah satu-satunya transaksi minggu ini yang melampaui 8 miliar won. Namun, luas yang sama sempat terjual 10 miliar won di lantai 3 pada 23 September, dan 11,25 miliar won di lantai 10 dan 11 pada bulan Juli. Transaksi kali ini 1,2 miliar won lebih rendah dari transaksi sebelumnya dan 2,45 miliar won lebih rendah dari harga tertinggi baru-baru ini, sehingga sulit dianggap sebagai contoh kenaikan harga. Karena sulit untuk mengonfirmasi kondisi individu properti seperti arah hadap dan kondisi interior hanya dari data yang dipublikasikan, selain dari harga absolut yang tinggi untuk unit luas di Apgujeong, perlu diperhatikan bahwa terdapat variasi harga yang cukup besar antar unit.
Harga per pyeong untuk transaksi ini adalah sekitar 159 juta won. Angka ini jauh melampaui rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul sebesar 59,259 juta won pada Desember tahun lalu yang diumumkan oleh KB Real Estate. Meskipun Shin-Hyundai 12th yang termasuk dalam Zona 2 Apgujeong sedang dalam proses rekonstruksi, sulit untuk menjelaskan harga transaksi individu hanya dengan ekspektasi proyek karena terdapat perbedaan harga transaksi yang besar bahkan untuk luas yang sama.
Di peringkat ke-2 adalah apartemen Hannam Heights di Oksu-dong, Seongdong-gu dengan luas eksklusif 101,09㎡ di lantai 12, yang terjual seharga 3,04 miliar won. Luas yang sama pernah terjual 3 miliar won pada Agustus tahun lalu, dan luas 101,12㎡ yang perbedaannya kecil juga tercatat terjual 3,04 miliar won pada September tahun lalu. Ini berarti level harga tinggi yang terbentuk di kisaran 3 miliar won kembali terkonfirmasi. Harga per pyeong adalah sekitar 99,41 juta won, jauh di atas rata-rata Seoul.
Di peringkat ke-3, apartemen Hanyang di Jayang-dong, Gwangjin-gu dengan luas eksklusif 157,87㎡ di lantai 12, terjual seharga 2,9 miliar won. Luas yang sama terjual 3,25 miliar won di lantai 4 pada Maret tahun ini dan 3,15 miliar won di lantai 7 pada bulan Juli. Harga kali ini 250 juta won lebih rendah dari transaksi Juli dan tidak mencapai harga tertinggi baru-baru ini. Harga per pyeong sekitar 60,73 juta won, lebih tinggi dari rata-rata Seoul, namun sulit diartikan sebagai peningkatan batas atas harga jika dibandingkan dengan transaksi terbaru untuk luas yang sama.
Di peringkat ke-4 adalah apartemen Donghyun 1-6 di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 84,92㎡ di lantai 10, yang terjual seharga 2,84 miliar won. Luas yang sama terjual 2,85 miliar won di lantai 12 pada 20 Agustus. Perbedaannya hanya 10 juta won, sehingga dapat dilihat bahwa kisaran harga terbaru untuk luas 84㎡ berlanjut di angka pertengahan 2,8 miliar won.
Di peringkat ke-5, apartemen SK Leaders View Namsan di Hoehyeon-dong 1-ga, Jung-gu dengan luas eksklusif 137,57㎡ di lantai 16, terjual seharga 2,25 miliar won. Unit dengan luas serupa 137,53㎡ di lantai 15 terjual 2,12 miliar won pada bulan Juni. Transaksi ini 130 juta won lebih tinggi dari waktu tersebut. Frekuensi transaksi untuk luas ini tidak tinggi sehingga sulit untuk menyimpulkan arah tren seluruh kompleks, namun ini adalah contoh kenaikan batas atas harga di antara transaksi terbaru yang dapat dikonfirmasi.
Di peringkat ke-6, unit e-Pyeonhansesang Gwangjin Grand Park di Guui-dong, Gwangjin-gu dengan luas eksklusif 84,83㎡ terjual seharga 2,15 miliar won. Luas sekitar 84㎡ menunjukkan variasi per transaksi, seperti 2,15 miliar won pada Mei, 2,17 miliar won dan 2,29 miliar won pada Juni, serta 2,04 miliar won pada Juli. Meskipun 140 juta won lebih rendah dari harga tinggi bulan Juni, transaksi kali ini masih berada dalam kisaran awal hingga pertengahan 2 miliar won.
Di peringkat ke-7, unit Songpa Signature Lotte Castle di Geoyeo-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡ terjual seharga 2,1 miliar won. Luas yang sama terjual beberapa kali seharga 2,1 miliar won pada Agustus dan September. Meskipun tidak mencapai harga tertinggi 2,14 miliar won di bulan Agustus, kisaran 2,1 miliar won terus terkonfirmasi untuk luas 84㎡.
Di peringkat ke-8, unit officetel Mokdong Good Morning Top di Mok-dong, Yangcheon-gu dengan luas eksklusif 113,00㎡ terjual seharga 1,8 miliar won. Berbeda dengan apartemen, officetel memiliki variasi harga yang besar tergantung pada tujuan hunian/bisnis dan kondisi fisik properti. Sampel transaksi untuk luas ini terbatas sehingga sulit menilai arah harga hanya dari satu kasus, namun menonjol karena merupakan satu-satunya officetel dalam 10 besar dan transaksi officetel hunian besar di kisaran 1,8 miliar won.
Di peringkat ke-9, unit Songpa The Centre di Jangji-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 51,77㎡ terjual seharga 1,585 miliar won. Luas yang sama di lantai 16 terjual 1,56 miliar won pada 31 Juli. Transaksi ini 25 juta won lebih tinggi dari saat itu, sedikit menaikkan batas atas harga untuk luas kecil.
Di peringkat ke-10, unit Myeongil GS Apartment di Myeongil-dong, Gangdong-gu dengan luas eksklusif 84,90㎡ terjual seharga 1,512 miliar won. Ini adalah rekor harga tertinggi kompleks, 37 juta won lebih tinggi dari unit yang sama di lantai 3 yang terjual 1,475 miliar won pada 11 Juni. Namun, karena hanya ada satu transaksi untuk luas yang sama dalam 3 bulan terakhir, perlu dikonfirmasi apakah transaksi tambahan akan berlanjut pada level yang sama.
Jika melihat transaksi teratas saja, transaksi apartemen besar di kisaran 8,8 miliar won di Apgujeong serta transaksi di kisaran 2 miliar hingga 3 miliar won di Seongdong dan Gwangjin sangat mencolok. Namun, survei mingguan Korea Real Estate Board per 12 Oktober menunjukkan bahwa harga jual apartemen di Seoul naik 0,16% dari minggu sebelumnya, memperlebar kenaikan dari 0,12%, sementara Gangnam-gu turun 0,35%, Seocho-gu turun 0,26%, dan Songpa-gu turun 0,21%. Jungnang-gu naik 0,44%, Seongbuk-gu naik 0,43%, dan Seodaemun-gu naik 0,42%. Fakta bahwa transaksi harga tertinggi minggu ini terkonsentrasi di area Gangnam tidak berarti harga di seluruh area Gangnam naik; sebaliknya, indikator mingguan menunjukkan penyesuaian di 3 distrik Gangnam dan kenaikan di area luar Seoul/non-Gangnam terjadi secara bersamaan.
Volume transaksi harus diinterpretasikan lebih hati-hati daripada indikator harga. Dalam data transaksi nyata yang dipublikasikan, penjualan apartemen di Seoul tercatat 2.951 unit pada bulan September, dan 670 unit hingga 16 Oktober, namun karena ada jeda waktu antara kontrak dan pelaporan, angka untuk bulan terbaru dapat terus bertambah. Meski begitu, karena transaksi tidak sebanyak musim panas dan ada wilayah di mana hanya harga yang naik, sulit untuk menggeneralisasi hal ini sebagai minat beli yang kuat di seluruh wilayah Seoul.
Saat ini, batas pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah metropolitan dan wilayah yang diatur adalah maksimal 400 juta won untuk rumah dengan harga pasar melebihi 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan maksimal 200 juta won untuk rumah yang melebihi 2,5 miliar won. Semua 10 transaksi teratas minggu ini melebihi 1,5 miliar won dan posisi 1-4 melebihi 2,5 miliar won, sehingga pengaruh dari permintaan dengan porsi dana sendiri yang tinggi bisa relatif besar. Namun, tidak ada dasar untuk menyimpulkan bahwa transaksi individu dilakukan karena regulasi pinjaman, dan perlu memeriksa volume transaksi di masa depan serta transaksi nyata berikutnya untuk luas yang sama.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bizhankook dan AI Generatif MetaVX.