[BizHanKook] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, hasil rekapitulasi transaksi real estat residensial di Seoul yang dilaporkan mulai 2 November 2026 pukul 08.00 hingga 6 November 2026 pukul 08.00 menunjukkan bahwa apartemen di kawasan Gangnam mendominasi peringkat teratas. Harga tertinggi tercatat pada apartemen Hyundai 6th di Apgujeong-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 144,20㎡ di lantai 9 yang terjual seharga 6,6 miliar won, menempati peringkat pertama transaksi mingguan.
Harga per 3,3㎡ untuk transaksi ini adalah sekitar 151 juta won, jauh melampaui harga rata-rata apartemen di Seoul sebesar 59,259 juta won per 3,3㎡ pada Desember 2025 yang dirilis oleh KB Real Estate. Namun, unit dengan luas eksklusif 144㎡ di kompleks yang sama pernah terjual seharga 7,4 miliar won pada April 2026 dan 7,45 miliar won pada Juli 2026, bahkan unit 144,20㎡ sempat melonjak hingga 7,96 miliar won pada Juni 2025. Transaksi senilai 6,6 miliar won ini lebih rendah dari titik tertinggi baru-baru ini, sehingga sulit untuk dianggap sebagai contoh kenaikan harga. Mengingat jarang adanya transaksi untuk luas unit ini dalam setahun terakhir, transaksi ini memang mengonfirmasi tingginya harga absolut di Apgujeong, namun sulit untuk menyimpulkan tren harga kompleks tersebut hanya dari satu transaksi.
Di peringkat kedua adalah apartemen Seonkyung 1st di Daechi-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 136,68㎡ di lantai 10, yang terjual seharga 5,1 miliar won. Harga per 3,3㎡ adalah sekitar 123,35 juta won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 5,07 miliar won pada Juni 2026 dan 4,85 miliar won pada September 2026, sehingga harga kali ini 250 juta won lebih tinggi dari transaksi sebelumnya. Namun, angka ini belum mencapai rekor transaksi 5,3 miliar won pada Januari 2026 dan 5,5 miliar won pada Juli 2025. Transaksi ini mengonfirmasi kembali kisaran harga di sekitar 5 miliar won, namun bukan berarti memecahkan rekor tertinggi sebelumnya.
Di peringkat ketiga, unit apartemen Yeoksam 2nd IPARK di Yeoksam-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 84,59㎡ di lantai 10 terjual seharga 3,6 miliar won. Dengan harga sekitar 140,69 juta won per 3,3㎡, angka ini jauh di atas rata-rata Seoul. Unit dengan luas dan lantai yang sama juga terjual seharga 3,6 miliar won pada Agustus 2026, sehingga kontrak ini mempertahankan harga tertinggi sebelumnya. Mengingat kedua transaksi tersebut dilaporkan sebagai transaksi langsung, sulit untuk langsung menggeneralisasinya sebagai harga pasar untuk transaksi broker umum. Harga transaksi untuk tipe rumah lain dengan luas 84㎡ di kompleks yang sama adalah 2,551 miliar won pada Mei 2026, yang menunjukkan perbedaan harga yang besar tergantung pada tipe rumah dan metode transaksi.
Di peringkat keempat adalah unit apartemen Lotte Castle Ivy di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 165,17㎡ di lantai 28, yang terjual seharga 3,1 miliar won. Transaksi sebelumnya untuk luas yang sama terjadi pada Agustus 2023 di lantai 27 seharga 2,4 miliar won, sehingga tercatat kenaikan harga sebesar 700 juta won dalam waktu sekitar 3 tahun. Tidak banyak data transaksi terbuka untuk luas unit ini, sehingga sulit untuk menilai tren kenaikan jangka pendek, namun ini adalah transaksi yang meningkatkan batas atas harga untuk luas yang sama. Karena kelangkaan unit luas besar dan perbedaan lantai dapat memengaruhi harga, sulit untuk melihat perbedaan harga ini sebagai bukti bahwa harga seluruh kompleks naik dalam jumlah yang sama.
Di peringkat kelima adalah unit apartemen Olympic Park Foreon di Dunchon-dong, Gangdong-gu dengan luas eksklusif 59,96㎡ di lantai 21, yang terjual seharga 2,48 miliar won. Di tengah minimnya contoh transaksi terbuka untuk luas yang sama, transaksi unit berdekatan seluas 59,98㎡ baru-baru ini terbentuk di kisaran 2,45 miliar won hingga 2,63 miliar won. Transaksi ini berada dalam kisaran harga terbaru untuk tipe 59㎡ di kompleks yang sama. Karena ini adalah tahap di mana transaksi untuk kompleks baru dengan 12.032 unit mulai terakumulasi secara nyata, perlu dipantau apakah harga untuk luas yang sama terbentuk secara berulang dibandingkan melihat transaksi individu.
Di peringkat keenam, unit apartemen Centras di Hawangsimni-dong, Seongdong-gu dengan luas eksklusif 84,96㎡ terjual seharga 2,43 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 2,4 miliar won dan 2,48 miliar won pada September 2026. Kontrak ini berada dalam kisaran harga 2,4 miliar won yang terbentuk baru-baru ini, 50 juta won lebih rendah dari harga tertinggi sebelumnya. Meskipun harga di kisaran pertengahan 2 miliar won berlanjut untuk rumah kelas 84㎡ di Seongdong-gu, ini belum bisa diinterpretasikan sebagai kenaikan lanjutan.
Di peringkat ketujuh, unit Hautier Foret di Seongsu-dong 1-ga, Seongdong-gu dengan luas eksklusif 59,96㎡ terjual seharga 2,2293 miliar won. Ini bukan apartemen yang sudah selesai dibangun, melainkan transaksi hak apartemen (pre-sale rights), sehingga karakteristik harganya berbeda dengan transaksi real estat hunian yang sudah jadi. Hak apartemen dengan luas 59,95㎡ di kompleks yang sama terjual seharga 2,02852 miliar won pada Juli 2026 dan 2 miliar won pada Oktober 2026. Transaksi lantai 18 dengan luas 59,96㎡ ini lebih tinggi daripada transaksi lantai 2 sebelumnya, namun total nilai transaksi dapat bervariasi tergantung pada tipe rumah, lantai, dan ketentuan pembayaran biaya hak apartemen.
Di peringkat kedelapan, unit apartemen Seocho Hills di Umyeon-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 84,97㎡ terjual seharga 2,048 miliar won. Mengingat unit 84,95㎡ di lantai 17 sebelumnya terjual seharga 2,045 miliar won, harga di kisaran pertengahan 2 miliar won memang berulang belakangan ini. Namun, rekor tertinggi sebelumnya untuk luas ini adalah 2,15 miliar won, sehingga transaksi ini lebih condong pada mempertahankan kisaran harga terakhir daripada mencetak rekor baru.
Di peringkat kesembilan, unit Seoul One IPARK di Wolgye-dong, Nowon-gu dengan luas eksklusif 120,65㎡ terjual seharga 1,88903 miliar won. Ini juga merupakan transaksi hak apartemen. Tipe rumah yang sama terjual seharga 1,90639 miliar won pada September 2026 dan 2,15084 miliar won pada Oktober 2026. Harga kali ini hanya memiliki premi (premium) sebesar 2,03 juta won dibandingkan harga pre-sale, yang lebih rendah daripada transaksi tipe rumah yang sama di kisaran 2 miliar won baru-baru ini. Fakta bahwa hak apartemen baru di Nowon-gu terjual di kisaran 1,8 miliar won memiliki arti tersendiri, namun bukan merupakan contoh di mana batas atas harga terus meningkat.
Di peringkat kesepuluh, unit apartemen Cheongnyangni Station Lotte Castle SKY-L65 di Jeonnong-dong, Dongdaemun-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡ terjual seharga 1,884 miliar won. Jika melihat luas yang sama, unit lantai 52 terjual seharga 2,077 miliar won pada Oktober 2026, dan unit lantai 63 terjual seharga 2,09 miliar won pada 1 November. Transaksi kali ini adalah lantai 12, yang mana sekitar 200 juta won lebih rendah dari transaksi lantai tinggi sebelumnya. Mengingat karakteristik kompleks super tinggi, ini adalah contoh di mana terdapat variasi harga yang besar tergantung kondisi individu seperti lantai dan pemandangan, sehingga sulit untuk mengatakan bahwa transaksi harga tinggi terus berlanjut.
Meskipun kawasan Apgujeong, Daechi, dan Yeoksam di Gangnam-gu mendominasi peringkat 1-3, tren harga keseluruhan di Seoul berbeda. Dalam tren harga apartemen mingguan Korea Real Estate Board untuk minggu pertama November, harga jual di Seoul naik 0,07% dan melanjutkan tren kenaikan, namun Gangnam-gu turun 0,38%, Seocho-gu turun 0,36%, dan Songpa-gu turun 0,17%. Sebaliknya, Seodaemun-gu naik 0,33%, Seongbuk-gu dan Geumcheon-gu masing-masing naik sekitar 0,32%, serta Dongdaemun-gu dan Nowon-gu juga mengalami kenaikan. Transaksi harga tinggi minggu ini menunjukkan harga absolut di kawasan Gangnam dan transaksi beberapa properti langka, namun indeks mingguan menunjukkan perbedaan suhu antar wilayah di mana 3 distrik Gangnam melemah sementara kawasan non-Gangnam menunjukkan kenaikan yang relatif lebih besar.
Volume transaksi menurun lebih cepat daripada indeks harga. Hasil rekapitulasi data bulanan yang dirilis Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menunjukkan transaksi apartemen di Seoul turun dari 8.753 unit pada Juli 2026 menjadi 4.576 unit pada Agustus, dan 3.921 unit pada September. Meski masih ada wilayah dengan kenaikan harga, sulit untuk menyamaratakannya sebagai pasar kenaikan yang kuat di seluruh Seoul selama volume transaksi juga menurun.
Di wilayah metropolitan dan kawasan regulasi, batas pinjaman hipotek dibatasi hingga 400 juta won untuk rumah dengan harga di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah di atas 2,5 miliar won. Karena sebagian besar transaksi teratas ini melebihi kisaran harga tersebut, dampak dari permintaan dengan porsi dana pribadi yang besar mungkin relatif lebih kuat daripada pengaruh pinjaman. Namun, tidak ada dasar untuk menyimpulkan bahwa transaksi individu dilakukan karena regulasi pinjaman, dan ini dapat diinterpretasikan sebagai tren di mana permintaan yang memiliki kemampuan finansial bergerak secara selektif di kompleks inti serta pasar apartemen baru/hak apartemen, meskipun di tengah penurunan transaksi.
※Artikel ini disusun bersama oleh kecerdasan buatan generatif dari Bizhankook dan MetaVX.