[비즈한국] Pada minggu ke-4 bulan Juli, pasar properti hunian di Seoul didominasi oleh transaksi di kawasan pembangunan kembali (redevelopment) di Daechi-dong dan Mok-dong. Transaksi harga tinggi juga terus berlanjut di daerah yang memiliki keunggulan seperti lingkungan sekolah yang baik, kedekatan dengan tempat kerja, dan kompleks hunian besar, seperti Ilwon-dong dan Gaepo-dong di Gangnam-gu, Gyeonghuigung Xi di Jongno-gu, serta Dangsan-dong di Yeongdeungpo-gu.
Terlihat tren jelas bahwa permintaan terkonsentrasi pada kompleks-kompleks unggulan yang sulit digantikan, alih-alih volume transaksi tersebar merata di seluruh pasar. Meskipun harga apartemen di Seoul tetap dalam tren kenaikan, tingkat kenaikan mingguan pada minggu ketiga Juli adalah 0,27%, lebih rendah dibandingkan 0,30% pada minggu sebelumnya. Sementara kecepatan kenaikan melambat, pembelian selektif tetap berlanjut, terutama di wilayah yang memiliki sekolah favorit, dekat dengan stasiun, dan ekspektasi pengembangan.
Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, berdasarkan data harga transaksi aktual properti hunian di Seoul dari tanggal 20 Juli hingga 24 Juli, apartemen Eunma di Daechi-dong, Gangnam-gu dengan luas bersih 84,43㎡ di lantai 1 terjual seharga 3,695 miliar won, menempati urutan pertama transaksi mingguan.
Harga transaksi per 3,3㎡ untuk apartemen Eunma adalah sekitar 144,67 juta won. Ini setara dengan sekitar 2,4 kali lipat dari rata-rata harga jual apartemen di Seoul sebesar 59,259 juta won per 3,3㎡ pada Desember tahun lalu yang diumumkan oleh KB Real Estate. Fakta bahwa unit lantai bawah ini mencatatkan harga tertinggi mingguan menegaskan kembali daya saing harga dari kompleks representatif yang memiliki kombinasi keunggulan sekolah Daechi-dong dan ekspektasi pembangunan kembali.
Tepat pada hari terakhir pengumpulan data transaksi, 24 Juli, Eunma secara berurutan mengumumkan tender untuk jasa terkait pembangunan kembali seperti rencana pembongkaran gedung, studi dampak lingkungan, dan manajemen proyek konstruksi. Meski tidak bisa dipastikan sebagai penyebab langsung dari transaksi individu, sinyal bahwa proyek tersebut bergerak menuju tahap prosedur administrasi dan operasional dapat menjadi latar belakang yang mendukung minat pasar terhadap kompleks pembangunan kembali ini.
Urutan kedua adalah kompleks Mok-dong New Town 6 di Mok-dong, Yangcheon-gu. Unit dengan luas bersih 95,03㎡ di lantai 9 terjual seharga 3,1 miliar won. Harga per 3,3㎡ berdasarkan luas bersih adalah sekitar 107,83 juta won.
Kompleks Mok-dong New Town 6, bersama dengan Eunma, adalah kompleks pembangunan kembali yang menembus angka 3 miliar won minggu ini. Meskipun wilayahnya berbeda, Daechi-dong dan Mok-dong memiliki kesamaan yaitu sekolah unggulan, ekspektasi proyek perbaikan skala besar, dan kompleks besar yang langka. Bahkan di tengah situasi di mana transaksi di seluruh Seoul menyusut, kompleks yang menggabungkan dua permintaan utama, yakni pendidikan dan pembangunan kembali, berhasil mempertahankan harga yang relatif tinggi.
Pemerintah Kota Seoul terus menetapkan zona izin transaksi tanah pada kompleks pembangunan kembali utama dan calon lokasi proyek perbaikan untuk mencegah masuknya permintaan spekulatif di wilayah dengan ekspektasi pengembangan yang tinggi. Di zona izin, transaksi perumahan yang melebihi luas tertentu memerlukan izin dari kepala kantor distrik, dan untuk properti hunian, diwajibkan untuk tujuan tinggal sendiri. Di tengah regulasi yang membatasi masuknya permintaan investasi, fakta bahwa kompleks pembangunan kembali representatif tetap masuk dalam transaksi teratas menunjukkan bahwa permintaan untuk tujuan tinggal sendiri dan kepemilikan jangka panjang menopang harga.
Unit apartemen Woosung 7 di Ilwon-dong, Gangnam-gu dengan luas bersih 84,06㎡ di lantai 4 terjual seharga 3,03 miliar won dan menempati urutan ke-3. Harga per 3,3㎡ berdasarkan luas bersih adalah sekitar 119,16 juta won.
Meskipun Woosung 7 bukan kompleks pembangunan kembali dengan simbolisme besar seperti Daechi-dong, ia berbagi infrastruktur gaya hidup, sekolah, transportasi, dan medis di kawasan Gangnam. Transaksi ini menunjukkan bahwa permintaan harga tinggi tidak hanya terbatas pada kompleks pembangunan kembali terkenal, tetapi juga meluas ke apartemen menengah-besar di kawasan Gangnam yang memiliki kondisi tempat tinggal yang stabil.
Urutan ke-4 ditempati oleh Gyeonghuigung Xi di Hongpa-dong, Jongno-gu. Unit dengan luas bersih 84,84㎡ di lantai 9 terjual seharga 2,73 miliar won. Unit di Mok-dong New Town 13, Sinjeong-dong, Yangcheon-gu dengan luas bersih 98,63㎡ di lantai 15 terjual seharga 2,59 miliar won dan menempati urutan ke-5.
Di bawah urutan ke-6, kondisi preferensinya serupa. Yuwon Jeil 2nd di Dangsan-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas bersih 123,76㎡ terjual seharga 2,25 miliar won. Hyundai Parkville di Gwangjang-dong, Gwangjin-gu dengan luas bersih 84,81㎡ terjual seharga 2,13 miliar won, dan Gaepo Jugong 5th di Gaepo-dong, Gangnam-gu dengan luas bersih 53,98㎡ terjual seharga 2,11 miliar won.
Sentras di Hawangsimni-dong, Seongdong-gu dengan luas bersih 59,93㎡ terjual seharga 1,98 miliar won, dan Lotte Castle di Sinjeong-dong, Yangcheon-gu dengan luas bersih 84,73㎡ terjual seharga 1,94 miliar won.
Kondisi yang menembus 10 transaksi teratas tidak bisa dijelaskan hanya dengan pembangunan kembali. Ekspektasi proyek perbaikan menopang harga Eunma, Mok-dong New Town, dan Gaepo Jugong 5th; sekolah dan lingkungan tempat tinggal yang stabil menopang harga Woosung 7 dan Hyundai Parkville; serta aksesibilitas ke pusat kota menopang Gyeonghuigung Xi dan Sentras. Yuwon Jeil 2nd juga memiliki nilai kelangkaan berupa luas unit yang besar yaitu 123,76㎡.
Rentang harga dan luas unit juga bervariasi. Gaepo Jugong 5th memiliki luas bersih 53,98㎡, yang terkecil di antara 10 teratas, namun harganya melebihi 2,1 miliar won, sementara Yuwon Jeil 2nd dengan luas besar 123,76㎡ terjual seharga 2,25 miliar won. Di pasar harga tinggi Seoul, rumah yang luas tidak serta merta lebih mahal, namun harga per unit luas sangat bervariasi tergantung pada ekspektasi pembangunan kembali, nilai tanah, sekolah, dan aksesibilitas ke distrik bisnis.
Lingkungan kebijakan membuat volume transaksi dan harga bergerak ke arah yang berbeda. Menurut Pemerintah Kota Seoul, aplikasi izin transaksi tanah apartemen pada bulan Juni adalah 5.382 kasus, turun sekitar 40% dari bulan April dan 10,9% dari bulan Mei. Sebaliknya, harga permohonan naik 2,67% dari bulan sebelumnya, mencatat tingkat kenaikan bulanan terbesar sejak seluruh Seoul ditetapkan sebagai zona izin transaksi tanah. Pemerintah kota menganalisis bahwa ini adalah hasil dari pembelian yang berpusat pada kebutuhan riil, di mana setelah properti yang dijual cepat (karena berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik rumah ganda) terserap, properti biasa mempertahankan harga yang ada.
Ini berarti meskipun jumlah properti di pasar dan peserta transaksi berkurang, harga di beberapa kompleks favorit yang transaksinya berhasil justru bisa meningkat. Meskipun regulasi mengurangi volume transaksi, hal itu tidak dapat menghilangkan kondisi langka seperti sekolah unggulan, potensi pembangunan kembali, dan kedekatan dengan tempat kerja. Penjual tidak punya alasan untuk terburu-buru menurunkan harga, dan pembeli memilih kompleks dengan substitusi terbatas, sehingga kontrak harga tinggi tetap menempati urutan teratas.
10 transaksi teratas minggu ini lebih merupakan penampang pasar di mana transaksi terbatas terkonsentrasi pada kompleks representatif, daripada sinyal bahwa seluruh harga rumah di Seoul melonjak secara serentak. Jika Eunma dan Mok-dong New Town menunjukkan permintaan untuk pembangunan kembali dan sekolah, maka Gyeonghuigung Xi dan Sentras menunjukkan nilai aksesibilitas pusat kota, sementara Hyundai Parkville dan Woosung 7 menunjukkan nilai lingkungan tempat tinggal yang stabil.
Dalam situasi di mana penurunan transaksi dan kenaikan harga muncul bersamaan, alih-alih menginterpretasikan satu atau dua kontrak harga tinggi sebagai arah seluruh Seoul, perlu melihat di wilayah dan kompleks mana transaksi tersebut berhasil. Minggu ini, jawabannya terkumpul pada empat kondisi: pembangunan kembali, sekolah, kedekatan dengan tempat kerja, dan kompleks besar.
※Artikel ini ditulis bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.