[비즈한국] Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, dari pukul 09.41 tanggal 24 Agustus hingga pukul 09.41 tanggal 28 Agustus, di antara transaksi jual beli properti residensial yang dilaporkan di Seoul, apartemen Sambu di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu, dengan luas unit 135,80㎡ di lantai 10 tercatat sebagai transaksi tertinggi dengan harga 3,6 miliar won.
Harga transaksi apartemen Sambu kali ini adalah sekitar 87,63 juta won per pyeong. Setelah sebelumnya unit dengan luas yang sama terjual seharga 3,81 miliar won pada 26 Mei dan 3,89 miliar won pada 30 Mei, harga kali ini turun menjadi 3,6 miliar won. Mengingat transaksi seharga 3,6 miliar won juga terlihat pada akhir April dan awal Mei, harga ini lebih mendekati titik terendah dari kisaran harga yang terbentuk belakangan ini. Karena kontrak ini dilaporkan sebagai transaksi langsung, ada kemungkinan kondisi transaksinya berbeda dengan transaksi melalui perantara umum. Sulit untuk menyimpulkan bahwa harga kompleks apartemen tersebut turun hanya berdasarkan satu transaksi ini, karena data publik tidak memungkinkan verifikasi hubungan antar pihak atau kondisi fisik masing-masing unit.
Di posisi kedua adalah apartemen Mok-dong New Town Complex 1 di Mok-dong, Yangcheon-gu, dengan luas 133,19㎡ di lantai 1 yang terjual seharga 3,27 miliar won. Harga per pyeong adalah sekitar 87,75 juta won. Unit ini merupakan properti langka yang tidak memiliki catatan transaksi dengan luas serupa dalam satu tahun terakhir, sehingga diklasifikasikan sebagai harga tertinggi baru dalam data transaksi publik. Meski menonjol karena harga transaksi lantai 1 (lantai rendah) telah menetapkan standar harga baru untuk unit berukuran besar di kompleks tersebut, perlu dipantau apakah harga serupa akan terulang di kontrak berikutnya mengingat frekuensi transaksinya rendah.
Di posisi ketiga, unit apartemen Banpo Prugio di Banpo-dong, Seocho-gu, dengan luas 84,82㎡ di lantai 4 terjual seharga 2,99 miliar won. Ini adalah harga tertinggi untuk unit dengan luas 84㎡ selama periode pendataan ini, dengan harga sekitar 116,53 juta won per pyeong, menjadikannya yang tertinggi per pyeong di antara 3 transaksi teratas. Namun, jika dibandingkan dengan unit yang sama di lantai 6 yang terjual seharga 3,4 miliar won pada bulan Juli, harga ini 410 juta won lebih rendah dan tidak mencapai transaksi di kisaran 3 miliar won pada bulan April. Meskipun transaksi ini menunjukkan tingginya harga absolut di kawasan Banpo, sulit untuk menganggapnya sebagai kelanjutan dari rekor harga tertinggi baru-baru ini.
Unit apartemen Olympic Athletes Village Complex 1 di Bangi-dong, Songpa-gu, dengan luas 100,82㎡ di lantai 3 menempati posisi ke-4 setelah terjual seharga 2,661 miliar won. Unit dengan luas dan lantai yang sama terjual seharga 2,92 miliar won pada bulan Mei, dan unit di lantai 3 lainnya terjual seharga 3,01 miliar won pada bulan April. Harga kali ini masing-masing lebih rendah 259 juta won dan 349 juta won dari transaksi tersebut. Karena kontrak ini juga dilaporkan sebagai transaksi langsung, kondisi ini perlu dipertimbangkan bersama dengan bentuk transaksi dan kondisi individu, alih-alih mengartikan perbedaan harga ini sebagai perubahan harga pasar di seluruh kompleks.
Posisi ke-5 adalah unit apartemen Segok Prugio di Segok-dong, Gangnam-gu, dengan luas 84,83㎡ di lantai 10, yang terjual seharga 2,1 miliar won. Harga tertinggi sebelumnya dalam 3 tahun terakhir untuk luas yang sama adalah 2 miliar won pada November 2025, sehingga transaksi ini lebih tinggi 100 juta won. Unit dengan luas serupa, yakni 84,84㎡, juga terjual seharga 2,05 miliar won pada 21 Agustus, mempertegas tren harga unit 84㎡ yang bergerak di atas 2 miliar won. Ini adalah kasus di mana kenaikan harga baru-baru ini terlihat paling jelas di antara transaksi papan atas.
Di posisi ke-6, unit apartemen Raemian Stium di Singil-dong, Yeongdeungpo-gu, dengan luas 84,97㎡ terjual seharga 1,92 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 2,01 miliar won pada 3 Juli, dan unit dengan luas serupa di kisaran 84㎡ baru-baru ini berkontrak di angka akhir 1,9 miliar won hingga 2 miliar won. Transaksi kali ini sedikit lebih rendah dari kisaran harga terakhir namun masih mempertahankan angka 1,9 miliar won.
Posisi ke-7, unit apartemen Sangdo Station Lotte Castle Park El di Sangdo-dong, Dongjak-gu, dengan luas 59,98㎡ terjual seharga 1,89 miliar won. Harga transaksi tahun ini untuk kisaran 59㎡ dimulai dari 1,84 miliar won, dan kontrak ini mencatatkan harga tertinggi untuk luas tersebut. Mengingat harganya mendekati 2 miliar won meski merupakan unit skala kecil di bawah 60㎡, hal ini dapat dilihat sebagai contoh meningkatnya standar harga untuk unit kecil di kompleks semi-baru di luar wilayah Gangnam.
Di posisi ke-8, unit apartemen Raemian Crecity di Jeonnong-dong, Dongdaemun-gu, dengan luas 84,97㎡ terjual seharga 1,74 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 1,755 miliar won pada 17 Juli, dan luas serupa terjual masing-masing seharga 1,75 miliar won dan 1,78 miliar won pada awal Agustus. Kontrak ini juga termasuk dalam kisaran harga pertengahan hingga akhir 1,7 miliar won yang berulang baru-baru ini, menunjukkan tren pemeliharaan harga yang ada daripada lonjakan jangka pendek.
Posisi ke-9 dan ke-10 adalah dua unit apartemen Kumho Eoullim di Mok-dong, Yangcheon-gu, dengan luas 120,12㎡, yang masing-masing terjual seharga 1,64 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 1,56 miliar won pada bulan Juni, sehingga kedua kontrak ini lebih tinggi 80 juta won. Fakta bahwa dua unit dengan luas yang sama dilaporkan pada harga yang sama menunjukkan pentingnya konfirmasi berulangnya angka di kisaran 1,6 miliar won, dibandingkan hanya satu laporan harga tertinggi.
Harga per pyeong dari transaksi papan atas ini semuanya melampaui rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul sebesar 59,259 juta won yang diumumkan oleh KB Real Estate pada Desember 2025. Namun, sentimen transaksi harga tinggi berbeda di setiap kompleks. Sambu, Banpo Prugio, dan Olympic Athletes Village Complex 1 mencatat kontrak yang lebih rendah dari harga tinggi baru-baru ini, sementara Mok-dong New Town Complex 1, Segok Prugio, dan Sangdo Station Lotte Castle Park El mencatatkan transaksi dengan harga tertinggi baru. Tampaknya harga lebih dipengaruhi oleh kelangkaan luas unit dan kondisi transaksi individu daripada pergerakan seragam di pasar rumah mewah.
Tren harga apartemen mingguan minggu ke-4 Agustus dari Korea Real Estate Board menunjukkan bahwa harga jual di Seoul per 24 Agustus naik 0,29% dari minggu sebelumnya, peningkatan yang lebih besar dibandingkan kenaikan 0,22% pada minggu sebelumnya. Namun, sementara 14 distrik di Gangbuk naik 0,40%, 11 distrik di Gangnam hanya naik 0,20%. Distrik Jungnang naik 0,56%, Seongbuk dan Gangbuk masing-masing 0,55%, serta Dobong dan Nowon masing-masing 0,54%. Di wilayah barat daya, Gangseo mencatat kenaikan 0,50%, Guro 0,49%, dan Gwanak 0,46%. Sebaliknya, distrik Seocho turun 0,05% dan kenaikan Gangnam hanya 0,11%. Meskipun 10 transaksi teratas kali ini mencakup banyak transaksi bernilai tinggi di Yeouido, Mok-dong, Banpo, dan Songpa, ada perbedaan antara daftar transaksi papan atas dan indikator pasar, mengingat kenaikan harga di Seoul secara keseluruhan dipimpin oleh wilayah Gangbuk dan barat daya.
Volume transaksi tidak meningkat sekuat indeks harga. Volume transaksi apartemen di Seoul untuk bulan Juli yang dihimpun Seoul per 18 Agustus adalah 5.234 unit, turun 0,6% dibandingkan 5.265 unit pada bulan Juni. Setelah volume transaksi bulan Juni turun 41,2% dibandingkan bulan Mei, volume kini stagnan di kisaran 5.000 unit. Sebaliknya, proporsi transaksi di bawah 1,5 miliar won meningkat dari 76,3% pada Juni menjadi 81,2% pada Juli. Batas pinjaman hipotek untuk pembelian rumah di wilayah metropolitan dan kawasan regulasi dibatasi hingga 400 juta won untuk rumah dengan harga pasar lebih dari 1,5 miliar hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah di atas 2,5 miliar won. Mengingat semua 10 transaksi teratas kali ini berada di atas 1,64 miliar won, kontrak-kontrak ini masuk dalam pasar di mana kemampuan pendanaan mandiri berdampak relatif besar pada pembentukan harga. Meskipun ada beberapa transaksi harga tinggi, pusat transaksi Seoul masih berada pada rumah di bawah 1,5 miliar won, dan sulit untuk melihat kenaikan harga serta pemulihan volume transaksi sebagai tren yang sama.
※ Artikel ini ditulis bersama oleh Bizhankook dan AI generatif dari MetaVX.