[비즈한국] Di pasar properti hunian Seoul, transaksi untuk properti mewah di kawasan Gangnam serta kompleks utama di pusat kota dan non-Gangnam menarik perhatian secara bersamaan. Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, antara 17 Agustus hingga 21 Agustus, sebuah rumah di Daechi-dong, Gangnam-gu, dengan luas lantai eksklusif 249,84㎡ terjual seharga 3,92 miliar won, mencatat harga tertinggi mingguan. Harga jual per pyeong (sekitar 3,3㎡) adalah sekitar 51,87 juta won, di bawah rata-rata harga apartemen per pyeong di Seoul sebesar 59,259 juta won pada Desember lalu yang dirilis oleh KB Real Estate. Meskipun sulit untuk mengonfirmasi detail seperti luas lahan dan kondisi jalan yang memengaruhi harga hanya dari data publik, mengingat variasi harga transaksi untuk rumah tunggal/multi-keluarga di Daechi-dong sangat besar tergantung pada ukuran lahan dan bangunan, transaksi ini lebih tepat dilihat sebagai kasus di mana ukuran aset individu dan nilai tanah menentukan harga absolut daripada harga per unit luas.
Selanjutnya, unit lantai 12 di Apartemen Donghyeon 1-6 di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu dengan luas lantai eksklusif 84,92㎡ terjual seharga 2,85 miliar won, atau sekitar 110,94 juta won per pyeong. Untuk luas yang sama di lantai 12, transaksi sempat terjadi pada bulan April tahun ini di angka 2,73 miliar won dan 2,825 miliar won, dan tepat sebelum transaksi ini, pada 16 Agustus, unit di lantai 4 juga terjual seharga 2,7 miliar won, menegaskan kembali kisaran harga di angka 2 miliar won akhir. Apartemen Donghyeon telah menyetujui pembentukan komite promosi pendirian asosiasi rekonstruksi pada April tahun ini dan mulai memasuki tahap pemilihan perancang pada bulan Agustus. Harga transaksi terbaru mendekati titik tertinggi tahun 2025 di angka 2,9 miliar won, yang dianalisis bukan karena nilai komersial bangunan lamanya, tetapi karena kemajuan proyek rekonstruksi yang menjadi salah satu faktor pendukung batas bawah harga.
Unit lantai 10 Apartemen Hanil di Samseong-dong, Gangnam-gu dengan luas lantai eksklusif 80,29㎡ terjual seharga 2,18 miliar won, sekitar 89,75 juta won per pyeong, yang berada di atas rata-rata Seoul. Namun, karena luas yang sama pernah terjual seharga 2,35 miliar won pada Februari, 2,29 miliar won pada Juni, dan 2,315 miliar won pada Juli tahun ini, sulit untuk melihat transaksi ini sebagai kasus kenaikan harga. Meskipun masuk dalam peringkat transaksi mingguan teratas berkat lokasinya di Samseong-dong dan kisaran harga 2 miliar won awal hingga menengah yang sudah terbentuk, dibandingkan dengan transaksi aktual terbaru untuk luas yang sama, harganya justru lebih rendah, menunjukkan bahwa penyesuaian harga per unit properti sedang terjadi bahkan di kawasan Gangnam.
Unit lantai 3 Apartemen Seoul Station Halla Vivaldi Central di Manri-dong 2-ga, Jung-gu dengan luas lantai eksklusif 84,977㎡ terjual seharga 1,96 miliar won. Mengingat unit lantai 7 dengan luas yang sama terjual seharga 1,99 miliar won pada Februari lalu, transaksi ini mendekati harga tertinggi sebelumnya. Sebagai kompleks dengan 199 unit yang selesai dibangun pada tahun 2018, jika mempertimbangkan bahwa harga jual unit dengan luas yang sama pada tahun 2025 sebagian besar berada di kisaran 1,4-1,5 miliar won, tren peningkatan tingkat harga apartemen semi-baru di pusat kota dapat dipastikan. Namun, karena tidak melampaui rekor harga tertinggi bulan Februari, lebih tepat untuk melihatnya sebagai transaksi yang mempertahankan tingkat harga tinggi yang ada daripada kenaikan lebih lanjut.
Unit lantai 10 Apartemen Hanshin Hue Plus di Bon-dong, Dongjak-gu dengan luas lantai eksklusif 84,84㎡ terjual seharga 1,52 miliar won. Luas yang sama terjual seharga 1,52 miliar won pada Maret dan 1,54 miliar won pada Juli tahun ini, sehingga harga awal 1,5 miliar won terus terkonfirmasi akhir-akhir ini. Dibandingkan dengan harga transaksi 1,1-1,3 miliar won pada paruh kedua 2025, level harga pasar memang meningkat, tetapi transaksi ini lebih dekat pada pengulangan kisaran harga yang baru terbentuk daripada memecahkan rekor harga tertinggi sebelumnya.
Unit lantai 16 Apartemen Sagajeong Central IPark di Myeonmok-dong, Jungnang-gu dengan luas lantai eksklusif 84,87㎡ juga terjual seharga 1,52 miliar won. Harga transaksi untuk luas yang sama di kompleks yang mulai dihuni pada tahun 2020 ini berada di kisaran 1,4 miliar akhir hingga 1,54 miliar won antara Juli dan Agustus. Kisaran harga sekitar 1,5 miliar won terbentuk dengan cukup jelas. Fakta bahwa unit 84㎡ di Jungnang-gu, yang bukan kawasan Gangnam, terus terjual di kisaran 1,5 miliar won dievaluasi sebagai contoh bahwa tren kenaikan harga di kawasan menengah-atas non-Gangnam terus berlanjut di pasar Seoul minggu ini.
Unit dengan luas lantai eksklusif 84,973㎡ di Apartemen Dongwon Benest, Ichon-dong, Yongsan-gu terjual seharga 1,441 miliar won. Harga menunjukkan perbedaan yang tidak sedikit, dengan unit luas yang sama terjual seharga 1,47 miliar won pada Juni dan 1,3 miliar won pada Juli. Sebagai kompleks skala kecil dengan 103 unit, frekuensi transaksi tidak tinggi sehingga sulit untuk menilai arah hanya dengan satu transaksi, tetapi tampaknya harga berfluktuasi tergantung pada kondisi properti individu daripada bergerak ke arah yang seragam.
Unit di Apartemen Geukdong, Sadang-dong, Dongjak-gu dengan luas lantai eksklusif 46,75㎡ terjual masing-masing seharga 1,427 miliar won dan 1,405 miliar won. Luas yang sama diperdagangkan pada kisaran 1 miliar won awal pada September-Oktober tahun lalu, meningkat ke kisaran 1,1-1,3 miliar won tahun ini, dan kini naik hingga sekitar 1,4 miliar won. Mengingat dua unit dengan luas yang sama terjual berdampingan di kisaran 1,4 miliar won awal minggu ini, tren kenaikan batas atas harga untuk unit kecil terlihat jelas.
Unit di Apartemen Seongwon, Mok-dong, Yangcheon-gu dengan luas lantai eksklusif 84,94㎡ terjual seharga 1,415 miliar won. Luas yang sama terjual di kisaran 1,1-1,2 miliar won tahun lalu, kemudian naik menjadi 1,395 miliar won pada April tahun ini, dan 1,53 miliar won pada Juli. Meskipun transaksi ini turun lebih dari 100 juta won dibandingkan Juli, angka tersebut masih lebih tinggi dari tahun lalu. Karena kompleks ini tidak memiliki banyak transaksi baru-baru ini, hal ini diartikan sebagai proses pencarian harga di kisaran 1,4-1,5 miliar won tergantung pada kondisi lantai dan unit individu, bukan penyesuaian harga jangka pendek.
Melihat 10 transaksi teratas minggu ini saja, properti di Gangnam-gu seperti Daechi, Nonhyeon, dan Samseong-dong menempati batas atas harga absolut, tetapi aliran harga keseluruhan Seoul justru menunjukkan arah yang berbeda. Harga jual apartemen di Seoul pada minggu ke-3 Agustus yang dikumpulkan oleh Korea Real Estate Board per 17 Agustus naik 0,22% dibandingkan minggu sebelumnya, namun Gangnam-gu turun 0,05% dan Seocho-gu turun 0,09%. Di sisi lain, Jungnang-gu naik 0,44% dan Jung-gu naik 0,41%, menunjukkan kawasan non-Gangnam memimpin kenaikan di Seoul. Melihat transaksi unit 84㎡ di kawasan non-Gangnam seperti Sagajeong Central IPark, Seoul Station Halla Vivaldi Central, dan Bon-dong Hanshin Hue Plus di kisaran 1,5-1,9 miliar won, dianalisis bahwa sementara kawasan utama yang mahal mulai menunjukkan sikap menunggu (wait-and-see), tren kenaikan meluas ke kompleks kelas menengah dan menengah-atas yang memiliki beban regulasi pinjaman yang relatif lebih rendah.
Volume transaksi terlihat melambat lebih dulu daripada harga. Menurut Pemerintah Kota Seoul, aplikasi izin transaksi tanah untuk apartemen di Seoul pada bulan Juli berjumlah 4.681, turun 11,7% dari bulan sebelumnya dan terus menurun selama 3 bulan berturut-turut. Dibandingkan dengan puncaknya pada bulan April, terjadi penurunan sebesar 47,5%. Namun, harga yang diajukan naik 1,41% dari bulan sebelumnya, menunjukkan penurunan transaksi dan kenaikan harga terjadi secara bersamaan. Di wilayah metropolitan dan kawasan teregulasi seperti Seoul, batas pinjaman hipotek untuk rumah dengan harga pasar lebih dari 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won dibatasi hingga 400 juta won, dan untuk rumah di atas 2,5 miliar won dibatasi hingga 200 juta won, sehingga semakin mahal rumahnya, semakin sempit kapasitas pembelian menggunakan pinjaman. Oleh karena itu, di kompleks di mana transaksi mahal di kisaran 2 miliar won akhir berlanjut seperti Apartemen Donghyeon di Nonhyeon-dong, permintaan dengan proporsi dana pribadi yang tinggi menjadi relatif lebih penting, dan di pasar permintaan nyata secara umum, diferensiasi harga di mana minat beli beralih terutama ke kompleks non-Gangnam di kisaran 1,5 miliar won dianalisis akan terus berlanjut untuk sementara waktu.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bisnis Korea dan AI generatif MetaVX.