[비즈한국] Pada minggu terakhir bulan September, transaksi properti hunian dengan nilai tinggi di Seoul terpusat di Distrik Seocho dan Distrik Gangnam, dengan properti di Distrik Songpa juga turut masuk dalam daftar. Berdasarkan data Seoul Real Estate Information Plaza, hasil rekapitulasi transaksi properti hunian di Seoul dari tanggal 28 September pukul 09.00 hingga 2 Oktober pukul 09.00 menunjukkan bahwa unit apartemen Raemian Firstige di Banpo-dong, Seocho-gu, dengan luas unit 198,04㎡ di lantai 6 terjual seharga 7,5 miliar won, mencatat harga tertinggi mingguan.
Harga per pyeong (sekitar 3,3㎡) adalah sekitar 125 juta won, angka yang dua kali lipat lebih tinggi dari rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul pada Desember tahun lalu sebesar 59,259 juta won menurut KB Real Estate. Namun, karena luas yang sama sempat terjual seharga 7,7 miliar won, 7,85 miliar won, dan 8,05 miliar won pada bulan Mei tahun ini, transaksi kali ini sulit dianggap sebagai rekor harga tertinggi atau kenaikan harga terbaru. Meski sulit untuk memastikan kondisi detail seperti arah hadap unit dan kondisi interior hanya dari data publik, setidaknya harga ini lebih rendah dari batas atas harga terbaru untuk luas yang sama.
Di peringkat kedua adalah unit apartemen Sinbanpo 2-cha di Jamwon-dong, Seocho-gu, dengan luas 92,20㎡ di lantai 4 yang terjual seharga 4,6 miliar won. Harga per pyeong adalah sekitar 164,93 juta won. Harga transaksi ini berada di batas bawah kisaran harga transaksi 6 bulan terakhir yang berada di antara 4,6 miliar hingga 5,02 miliar won. Sinbanpo 2-cha kini berada dalam tahap persiapan izin pelaksanaan proyek setelah lulus tinjauan terintegrasi proyek peremajaan kota Seoul, dengan rencana pembangunan kembali berskala 2.056 unit setinggi maksimal 49 lantai. Terlepas dari kemajuan proyek, jika melihat harganya saja, ini lebih menyerupai konfirmasi harga transaksi yang telah terkoreksi dibandingkan sebuah kasus di mana ekspektasi pembangunan kembali mendorong kenaikan harga dari rekor sebelumnya.
Peringkat ketiga juga berasal dari kompleks yang sama. Unit Sinbanpo 2-cha dengan luas 68,91㎡ di lantai 8 terjual seharga 3,5 miliar won dengan harga per pyeong sekitar 167,9 juta won. Luas unit ini sempat terjual seharga 3,6 miliar won pada awal September dan 21 September, serta berada di kisaran 3,9 miliar hingga 4,2 miliar won pada semester pertama tahun ini. Harga 3,5 miliar won kali ini lebih rendah 100 juta won dari transaksi sebelumnya dan berada di batas bawah kisaran transaksi dalam satu tahun terakhir. Meskipun dua unit dari kompleks yang sama masuk dalam jajaran transaksi harga tinggi, keduanya tidak mencapai tingkat harga tertinggi baru-baru ini.
Peringkat keempat adalah unit apartemen Banpo Riche di Banpo-dong, Seocho-gu, dengan luas 59,99㎡ di lantai 26 yang terjual seharga 3,15 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 3,53 miliar won pada bulan Juli dan 3,4 miliar won pada bulan Agustus. Transaksi kali ini, meskipun berada di lantai 26, lebih rendah 250 juta won dibandingkan transaksi sebelumnya dan berada di batas bawah kisaran transaksi 6 bulan terakhir. Walaupun mungkin ada perbedaan tergantung kondisi unit individual, sulit untuk mengklasifikasikannya sebagai contoh kenaikan harga.
Peringkat kelima dan keenam berasal dari apartemen Eunma di Daechi-dong, Gangnam-gu, dengan luas 76,79㎡. Unit di lantai 14 terjual seharga 3,13 miliar won (peringkat 5) dan unit di lantai 1 terjual seharga 3,05 miliar won (peringkat 6). Luas yang sama sempat terjual seharga 3,16 miliar won dan 3,17 miliar won pada pertengahan September, serta di kisaran 3,4 miliar won pada bulan Agustus. Transaksi lantai 14 masih termasuk dalam kisaran 3,1 miliar won, namun lebih rendah dari harga tertinggi sebelumnya, sementara transaksi lantai 1 dapat dilihat sebagai perbedaan harga yang mencerminkan perbedaan lantai. Fakta bahwa dua unit dengan luas yang sama terjual dalam waktu singkat menunjukkan harga transaksi berulang kali berada di kisaran awal 3 miliar won, namun tidak ada dasar yang cukup untuk mengatakan bahwa batas atas harga telah meningkat.
Peringkat ketujuh dan kedelapan berasal dari kompleks Gaepo Jugong 6-danji di Gaepo-dong, Gangnam-gu. Unit dengan luas 60,13㎡ di lantai 3 terjual seharga 3,02 miliar won, dan unit dengan luas 53,06㎡ di lantai 6 terjual seharga 2,68 miliar won. Harga tersebut 180 juta won lebih rendah dibandingkan unit 60,13㎡ lantai 2 yang terjual 3,2 miliar won pada 22 September. Unit 53,06㎡ juga 20 juta won lebih rendah dari transaksi sebelumnya sebesar 2,7 miliar won. Gaepo Jugong 6-danji sedang mendorong pembangunan kembali terintegrasi dengan 7-danji, namun terlepas dari proses proyek tersebut, kasus ini menunjukkan harga kontrak yang lebih rendah dari transaksi terbaru.
Peringkat kesembilan, unit apartemen Daechi Hyundai di Daechi-dong, Gangnam-gu, dengan luas 59,82㎡ di lantai 3 terjual seharga 2,4 miliar won. Pada awal September, unit di lantai 8 terjual seharga 2,6 miliar won, dan pada Juli tahun ini, unit di lantai 22 terjual seharga 2,54 miliar won. Harga ini 20 juta won lebih tinggi dibanding unit lantai 3 yang sama pada bulan Mei lalu sebesar 2,38 miliar won, namun masih jauh dari batas atas harga transaksi terbaru. Di tengah perbedaan harga berdasarkan lantai, transaksi lantai rendah di kisaran 2,4 miliar won kembali terkonfirmasi.
Peringkat kesepuluh adalah unit apartemen e-Pyeonhansesang Songpa Park Central di Geoyeo-dong, Songpa-gu, dengan luas 113,18㎡ di lantai 27 yang terjual seharga 2,29 miliar won. Angka ini 260 juta won lebih tinggi dari transaksi di lantai 30 pada Mei tahun ini yang sebesar 2,03 miliar won. Transaksi kali ini adalah kasus langka di antara 10 peringkat teratas di mana harga secara jelas meningkat dibandingkan transaksi sebelumnya untuk luas yang sama. Namun, karena tidak banyak transaksi untuk luas yang sama dalam satu tahun terakhir, sulit untuk menyimpulkan kenaikan untuk seluruh kompleks hanya berdasarkan satu transaksi ini.
Sepuluh transaksi teratas minggu ini mencakup 4 transaksi di Seocho-gu, 5 di Gangnam-gu, dan 1 di Songpa-gu, yang semuanya terpusat di 3 distrik Gangnam. Namun, fakta bahwa harga absolutnya tinggi perlu dibedakan dengan tren harga mingguan di wilayah tersebut. Dalam survei mingguan per 28 September oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul naik 0,09%, namun berbeda dengan 14 distrik di Gangbuk yang naik 0,24%, 11 distrik di Gangnam justru turun 0,04%. Gangnam-gu turun 0,56%, Seocho-gu 0,33%, dan Songpa-gu 0,19%. Sebagian besar properti dalam daftar transaksi teratas minggu ini, seperti Raemian Firstige, Sinbanpo 2, Banpo Riche, Eunma, dan Gaepo Jugong 6-danji, memiliki harga jual yang lebih rendah daripada harga tertinggi atau transaksi sebelumnya untuk luas yang sama. Meski kontrak bernilai tinggi terus terjadi di wilayah Gangnam, kondisinya berbeda dengan pasar di mana batas atas harga ikut meningkat.
Volume transaksi juga bergerak ke arah yang berbeda dengan indeks harga. Menurut statistik perumahan dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, transaksi jual beli apartemen di Seoul pada bulan Agustus turun sekitar 30% dari bulan sebelumnya, menunjukkan perbedaan ekspektasi harga yang semakin lebar antara pembeli dan penjual meskipun harga rata-rata Seoul naik. Saat ini, batas pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah metropolitan dan wilayah regulasi diterapkan secara bertingkat: 600 juta won untuk harga pasar 1,5 miliar won ke bawah, 400 juta won untuk di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk properti di atas 2,5 miliar won. Meskipun bagian pinjaman sebenarnya didasarkan pada harga pasar yang dinilai oleh perusahaan keuangan, 8 dari transaksi teratas kali ini melampaui 2,5 miliar won berdasarkan harga transaksi, dan peringkat 9-10 juga melebihi 1,5 miliar won. Semakin mahal transaksinya, semakin besar pengaruh pembeli yang mengandalkan dana pribadi dibandingkan pinjaman. Itulah alasan mengapa fenomena berlanjutnya transaksi bernilai tinggi di tengah rendahnya volume transaksi sulit untuk digeneralisasi sebagai tren kenaikan yang kuat di seluruh pasar Seoul.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.