[비즈한국] Berdasarkan data transaksi properti hunian nyata di Seoul dari tanggal 14 hingga 18 September, unit lantai 2 apartemen Shinbanpo 2 di Jamwon-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 107,31㎡ mencatatkan harga transaksi mingguan tertinggi, yaitu 4,62 miliar won. Sementara apartemen mewah di Gangnam-gu dan Seocho-gu mendominasi peringkat teratas, transaksi di kisaran 2 miliar won juga terus berlanjut di Yeongdeungpo-gu, Mapo-gu, dan Yangcheon-gu.
Harga transaksi Shinbanpo 2 yang berada di peringkat pertama adalah sekitar 142,32 juta won per pyeong. Angka ini lebih rendah lebih dari 1 miliar won dibandingkan transaksi unit dengan luas yang sama di lantai 9 yang terjual seharga 5,65 miliar won pada bulan Juni lalu. Meskipun perbedaan lantai dan kondisi masing-masing unit mungkin memengaruhi harga, sulit untuk memastikan posisi gedung, arah unit, atau kondisi interior hanya dari data yang dipublikasikan. Meski menjadi harga mutlak tertinggi minggu ini, sulit untuk menyebutnya sebagai transaksi yang memecahkan rekor harga tertinggi baru atau mendorong kenaikan harga.
Peringkat kedua adalah Dogok Rexle di Dogok-dong, Gangnam-gu. Unit lantai 16 dengan luas eksklusif 85,00㎡ terjual seharga 3,57 miliar won, dengan harga per pyeong sekitar 138,85 juta won. Unit dengan luas yang sama terjual seharga 3,775 miliar won di lantai 19 pada bulan Juni, dan 3,78 miliar won di lantai 18 pada awal September. Transaksi ini sekitar 200 juta won lebih rendah dari harga tinggi yang terbentuk baru-baru ini, sehingga bukan merupakan contoh kenaikan batas atas harga. Untuk luas yang sama pun, terdapat perbedaan harga mulai dari akhir kisaran 3,5 miliar won hingga akhir kisaran 3,7 miliar won tergantung pada lantai dan kondisi unit.
Peringkat ketiga, unit lantai 16 apartemen Teheran I-Park di Yeoksam-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 92,62㎡ terjual seharga 3,3 miliar won. Dengan harga sekitar 117,78 juta won per pyeong, angka ini 600 juta won lebih tinggi dibandingkan transaksi unit yang sama di lantai 8 pada bulan Mei lalu seharga 2,7 miliar won. Karena tidak banyak transaksi dengan luas yang sama dalam setahun terakhir, sulit untuk menyimpulkan arah kenaikan seluruh kompleks hanya berdasarkan satu transaksi, namun ini adalah tingkat tertinggi di antara transaksi terbaru. Harga per pyeong untuk Shinbanpo 2, Dogok Rexle, dan Teheran I-Park semuanya jauh melampaui rata-rata harga jual apartemen per pyeong di Seoul sebesar 59,259 juta won yang diumumkan oleh KB Real Estate pada bulan Desember lalu.
Peringkat keempat, unit lantai 28 Seocho Gran Xi di Seocho-dong, Seocho-gu dengan luas eksklusif 59,98㎡ terjual seharga 3,22 miliar won. Mengingat median harga jual selama 12 bulan terakhir berada di kisaran 3,2 miliar won dan unit lantai 3 terjual seharga 3,16 miliar won pada bulan Mei, transaksi ini mengonfirmasi kembali kisaran harga sekitar 3,2 miliar won yang terbentuk baru-baru ini. Namun, karena harga tertinggi baru-baru ini telah mencapai 3,55 miliar won, sulit untuk menafsirkan kontrak ini sebagai batas harga atas yang baru.
Peringkat kelima, unit lantai 15 apartemen Sujeong di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 150,65㎡ terjual seharga 2,77 miliar won. Dibandingkan dengan unit lantai 1 dengan luas yang sama yang terjual seharga 2,75 miliar won pada bulan Mei, perbedaan harganya hanya 20 juta won. Mengingat kompleks ini jarang mencatatkan transaksi unit berukuran besar, ini lebih merupakan konfirmasi kembali harga di kisaran akhir 2,7 miliar won daripada kenaikan yang signifikan.
Peringkat keenam, unit Mapo Xi di Yeomni-dong, Mapo-gu dengan luas eksklusif 84,69㎡ terjual seharga 2,6 miliar won. Harga yang sama juga tercatat pada bulan Juli lalu. Hal ini signifikan karena menunjukkan transaksi di kisaran 2,6 miliar won secara beruntun untuk unit seluas 84㎡ di luar kawasan Gangnam.
Peringkat ketujuh, unit apartemen Hanil di Samseong-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 80,29㎡ terjual seharga 2,315 miliar won. Angka ini 35 juta won lebih rendah dari transaksi bulan Februari seharga 2,35 miliar won. Mengingat kompleks ini memiliki frekuensi transaksi yang rendah, sulit untuk menyimpulkan perbedaan harga transaksi individual ini sebagai penurunan harga pasar.
Peringkat kedelapan, unit apartemen Mok-dong Cheonggu Hanshin di Mok-dong, Yangcheon-gu dengan luas eksklusif 84,77㎡ terjual seharga 2,05 miliar won. Pada bulan Juli lalu, unit lantai 7 terjual seharga 2,22 miliar won dan lantai 1 seharga 1,915 miliar won. Harga transaksi ini 170 juta won lebih rendah dari harga tertinggi, sehingga sulit dianggap sebagai contoh kenaikan. Terlihat adanya disparitas harga untuk luas yang sama tergantung pada lantai dan kondisi unit.
Peringkat kesembilan, unit apartemen Hyundai 1 di Pungnap-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 83,02㎡ terjual seharga 2 miliar won. Harga ini 50 juta won lebih tinggi dari transaksi lantai 9 pada bulan Agustus lalu seharga 1,95 miliar won. Namun, karena jumlah transaksi tidak banyak, perlu memantau transaksi berikutnya untuk melihat apakah harga 2 miliar won ini akan stabil.
Peringkat kesepuluh, unit apartemen Rivercent Prugio We've di Yeongdeungpo-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 84,98㎡ terjual seharga 1,99546 miliar won. Transaksi terakhir untuk luas yang sama adalah pada Oktober 2025 seharga 1,82 miliar won. Meskipun transaksi kali ini 175,46 juta won lebih tinggi dan mendekati 2 miliar won, sampel yang sedikit membuat kesimpulan mengenai harga pasar umum kompleks ini terlalu dini.
Melihat 10 transaksi teratas, Gangnam-gu dan Seocho-gu mendominasi 5 transaksi, namun arus harga keseluruhan di Seoul menunjukkan pola yang berbeda. Dalam tren harga apartemen mingguan per 14 September dari Korea Real Estate Board, harga jual di Seoul naik 0,16%, tingkat kenaikan yang lebih kecil dibandingkan minggu sebelumnya sebesar 0,20%. Sementara Gangnam-gu turun 0,36%, Seocho-gu 0,26%, dan Songpa-gu 0,12%, justru Jungnang-gu naik 0,51%, Dobong-gu 0,47%, dan Dongdaemun-gu 0,36%. Dalam transaksi teratas minggu lalu, Shinbanpo 2 dan Dogok Rexle lebih rendah dari harga tertinggi sebelumnya, sementara Teheran I-Park harganya tinggi di tengah transaksi yang terbatas. Inilah sebabnya mengapa perlu membedakan antara transaksi harga tinggi tertentu dengan pergerakan indeks keseluruhan Seoul.
Laporan penjualan apartemen di Seoul tercatat sekitar 3.300 unit pada bulan Agustus, dan sulit untuk membandingkan secara langsung jumlah transaksi bulan September dengan bulan sebelumnya karena batas waktu pelaporan yang masih tersisa. Namun, fakta bahwa tingkat kenaikan harga di seluruh Seoul telah menyusut selama 3 minggu berturut-turut dan penurunan di 3 distrik Gangnam menunjukkan adanya kesenjangan ekspektasi harga antara penjual dan pembeli. Dengan dibatasinya plafon pinjaman hipotek untuk pembelian rumah di wilayah ibu kota hingga maksimal 600 juta won, porsi dana pribadi pembeli untuk rumah di kisaran 2 hingga 4 miliar won mau tidak mau menjadi lebih besar. Oleh karena itu, transaksi rumah mewah bisa lebih dipengaruhi oleh kelompok pembeli terbatas yang memiliki kemampuan finansial dan kondisi unit individu dibandingkan dengan permintaan pasar Seoul secara keseluruhan. Namun, tidak ada bukti langsung yang menyatakan bahwa transaksi tertentu dilakukan karena adanya regulasi pinjaman.
※Artikel ini ditulis bersama oleh Biz Hankook dan kecerdasan buatan generatif MetaVX.