[비즈한국] Pada perdagangan properti hunian di Seoul di minggu ke-1 bulan September, Distrik Seocho menempati harga tertinggi mingguan. Namun, di luar kawasan Gangnam seperti Distrik Mapo, Distrik Yangcheon, dan Distrik Yeongdeungpo, properti dengan luas eksklusif 59~84㎡ juga menembus angka 2 miliar won. Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, di antara transaksi nyata properti hunian di Seoul yang terkonfirmasi dari pukul 09.00 pada 31 Agustus hingga pukul 09.00 pada 4 September, unit lantai 10 di Seocho 1st e-Pyeonhansesang, Seocho-dong, Distrik Seocho dengan luas eksklusif 130,53㎡ terjual seharga 2,7 miliar won, menjadikannya harga tertinggi mingguan.
Harga transaksi Seocho 1st e-Pyeonhansesang dengan luas eksklusif 130,53㎡ adalah 2,7 miliar won, menjadikannya satu-satunya properti di kisaran harga 2 miliar won ke atas yang terkonfirmasi kali ini. Harga per pyeong (3,3㎡) adalah sekitar 68,38 juta won. Karena unit dengan luas yang sama di lantai 6 pernah terjual seharga 2,25 miliar won pada Juni 2025, kontrak kali ini lebih tinggi 450 juta won. Namun, karena ini adalah hunian besar dengan frekuensi transaksi yang rendah, sulit untuk menyimpulkan tren kenaikan seluruh kompleks hanya berdasarkan satu transaksi ini. Juga sulit untuk memverifikasi kondisi properti secara individual seperti arah unit dan kondisi interior hanya dari data yang dipublikasikan.
Posisi ke-2 ditempati oleh Mapo IPARK Fore di Sinsu-dong, Distrik Mapo dengan luas eksklusif 59,38㎡ yang terjual seharga 2,128 miliar won. Harga per pyeong adalah sekitar 118,48 juta won, tertinggi di antara 10 transaksi teratas. Meskipun tidak banyak sampel transaksi untuk unit dengan luas 59㎡ di kompleks yang sama, mengingat unit seluas 59,75㎡ terjual 2,005 miliar won pada Juni 2026 dan unit seluas 59,38㎡ baru-baru ini terjual di kisaran 2,12 miliar won, transaksi ini menunjukkan bahwa batas atas harga untuk luas kecil sedang terbentuk di kisaran 2,1 miliar won. Jika dibandingkan dengan unit seluas 84㎡ di apartemen ini yang terjual antara 2,445 miliar hingga 2,59 miliar won pada Juli-Agustus 2026, total harga untuk unit kecil memang lebih rendah, namun harga per areanya lebih tinggi.
Di posisi ke-3, Mokdong New Town 11 di Sinjeong-dong, Distrik Yangcheon dengan luas eksklusif 66,24㎡ ditutup dengan harga transaksi 2,05 miliar won. Harga per pyeong adalah sekitar 102,31 juta won. Unit dengan luas yang sama pernah terjual seharga 2,045 miliar won (lantai 12) pada Juli 2026 dan 2 miliar won (lantai 6) pada Juni. Harga kali ini lebih tinggi 5 juta won dari transaksi sebelumnya, sedikit memecahkan rekor tertinggi, namun lebih tepat disebut sebagai kenaikan tipis pada batas atas kisaran harga yang berulang kali terjadi di angka sekitar 2 miliar won, bukan kenaikan jangka pendek yang besar.
Posisi ke-4 adalah Boramae SK View di Singil-dong, Distrik Yeongdeungpo dengan luas eksklusif 84,98㎡ yang terjual seharga 2,04 miliar won. Ini adalah harga tertinggi di antara properti Distrik Yeongdeungpo yang terjual pada minggu yang sama. Setelah unit dengan luas yang sama terjual 2,02 miliar won pada Juli 2026, unit di lantai 1 terjual seharga 1,855 miliar won pada akhir Agustus, dan kali ini unit di lantai 18 dikontrak seharga 2,04 miliar won. Ada kemungkinan kondisi lantai memengaruhi perbedaan dari transaksi sebelumnya, dan ini merupakan contoh yang mencatat batas harga baru di tengah tren kenaikan harga transaksi lantai menengah-atas dari kisaran 1,9 miliar won akhir ke 2 miliar won awal.
Posisi ke-5, e-Pyeonhansesang Sinchon Kompleks 2 di Bukahyeon-dong, Distrik Seodaemun dengan luas eksklusif 59,85㎡ terjual seharga 1,965 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual 1,88 miliar won (lantai 2) pada Juli dan 1,75 miliar won (lantai 2) pada April. Transaksi ini 85 juta won lebih tinggi dari bulan Juli. Jika dibandingkan dengan transaksi unit lantai 7 seharga 1,84 miliar won pada September 2025, batas atas harganya pun telah naik. Namun, karena adanya perbedaan lantai, perlu diperhatikan ini sebagai transaksi harga tinggi untuk unit lantai menengah, daripada menafsirkan seluruh kenaikan sebagai perubahan harga pasar kompleks.
Posisi ke-6, officetel Mokdong Paragon di Mok-dong, Distrik Yangcheon dengan luas eksklusif 95,24㎡ terjual seharga 1,86 miliar won. Unit dengan luas yang sama terjual 1,745 miliar won (lantai 6) pada Mei 2026, sehingga kontrak ini 115 juta won lebih tinggi. Ini termasuk batas atas harga di antara transaksi dengan luas yang sama dalam 3 tahun terakhir. Namun, officetel memiliki perhitungan luas dan struktur produk yang berbeda dengan apartemen, sehingga sulit untuk membandingkannya secara sederhana dengan harga rata-rata apartemen di Seoul.
Posisi ke-7, Songpa Pine Town Kompleks 11 di Jangji-dong, Distrik Songpa dengan luas eksklusif 84,94㎡ terjual seharga 1,85 miliar won. Harga transaksi pada Juni 2026 untuk luas yang sama adalah 1,82 miliar won, sehingga kontrak ini 30 juta won lebih tinggi. Mengingat tidak banyak laporan transaksi untuk luas ini selama 12 bulan terakhir, sulit untuk menyimpulkan tren kenaikan seluruh kompleks, namun berdasarkan transaksi yang terkonfirmasi, batas atas harga telah ditingkatkan.
Posisi ke-8, apartemen Sang-a 1st di Ogeum-dong, Distrik Songpa dengan luas eksklusif 60,70㎡ terjual seharga 1,7 miliar won. Kompleks ini selesai dibangun pada 1984 dan tidak banyak sampel transaksi baru-baru ini untuk luas yang sama, sehingga sulit untuk menilai arah yang jelas hanya dari satu harga transaksi. Fakta bahwa unit luas eksklusif 60,70㎡—yang lebih kecil dari unit besar—terjual 1,7 miliar won, merupakan contoh yang menunjukkan tingginya harga per area untuk hunian skala kecil hingga menengah di Distrik Songpa.
Posisi ke-9, Rivercent Prugio Weve di Yeongdeungpo-dong 5-ga, Distrik Yeongdeungpo dengan luas eksklusif 76,74㎡ terjual seharga 1,6628 miliar won. Saat pasokan pada 2025, harga jual tertinggi untuk luas eksklusif 76㎡ di kompleks ini adalah sekitar 1,5393 miliar won, dan dijadwalkan untuk dihuni pada Januari 2029. Harga transaksi kali ini lebih tinggi dari harga penawaran awal, namun karena opsi dan kondisi kontrak dapat memengaruhi jumlah akhir, selisih tersebut tidak boleh dianggap sepenuhnya sebagai kenaikan harga pasar.
Posisi ke-10 adalah Jangwi Zai Radiant di Jangwi-dong, Distrik Seongbuk dengan luas eksklusif 59,99㎡ yang terjual seharga 1,41 miliar won. Dibandingkan dengan transaksi unit lantai 12 pada 14 Mei 2026 seharga 1,62 miliar won, harga kali ini 210 juta won lebih rendah. Kompleks dengan transaksi awal hunian dan hubungan hak yang beragam seperti Jangwi Zai Radiant dapat menunjukkan perbedaan harga yang signifikan tergantung pada lantai dan kondisi kontrak, sehingga sulit untuk melihat kontrak ini sebagai contoh kenaikan harga.
Dalam 10 transaksi teratas minggu ini, unit dengan luas besar di Distrik Seocho menempati peringkat pertama dalam harga absolut, tetapi 3 dari 4 transaksi yang melebihi 2 miliar won berasal dari Distrik Mapo, Distrik Yangcheon, dan Distrik Yeongdeungpo. Fakta bahwa Mapo IPARK Fore (luas 59㎡) dan Mokdong New Town 11 (luas 66㎡) melampaui 2 miliar won juga patut diperhatikan. Namun, arus beberapa transaksi harga tinggi harus dibedakan dari arah pasar Seoul secara keseluruhan.
Dalam survei mingguan per 31 Agustus oleh Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul naik 0,22%, dengan tingkat kenaikan yang berkurang dari minggu sebelumnya sebesar 0,29%. Distrik Seocho turun 0,23%, Distrik Gangnam turun 0,41%, dan Distrik Songpa hanya naik 0,01%. Sebaliknya, Distrik Seongbuk naik 0,54% dan Distrik Seodaemun naik 0,40%. Mengingat indeks Distrik Seocho—tempat harga tertinggi minggu ini muncul—justru turun, sementara Distrik Seongbuk, tempat Jangwi Zai Radiant yang masuk 10 besar berada, mencatat tingkat kenaikan yang tinggi, dapat diketahui bahwa transaksi individu harga tinggi tidak selalu selaras dengan arus harga seluruh distrik mandiri.
Volume transaksi menunjukkan tanda-tanda perlambatan lebih dulu daripada harga. Volume transaksi jual-beli apartemen di Seoul pada Juli 2026 yang dihitung per 18 Agustus oleh Pemerintah Kota Seoul adalah 5.234 unit, turun 0,6% dari bulan sebelumnya dan berkurang dibandingkan masa saat mencatat angka 8.000-an pada April-Mei. Proporsi hunian di bawah 1,5 miliar won dalam transaksi Juli adalah 81,2%, naik 4,9 poin persentase dari bulan sebelumnya. Di tengah situasi di mana kapasitas pendanaan terbatas karena regulasi pinjaman, pusat transaksi telah bergeser ke hunian dengan harga yang relatif lebih rendah, namun transaksi melebihi 1,5 miliar won terus berlanjut di beberapa kompleks. Karena transaksi harga tinggi dipengaruhi secara relatif besar oleh permintaan dengan proporsi dana pribadi yang tinggi, diperlukan pendekatan untuk tidak menggeneralisasikannya sebagai tren kenaikan yang kuat di seluruh pasar dengan menyandingkan pemeliharaan harga dari transaksi teratas dan perlambatan volume transaksi Seoul secara keseluruhan.
※Artikel ini disusun bersama oleh Bizhankook dan AI generatif MetaVX.