[비즈한국] Pada tanggal 18 September, Presiden Lee Jae-myung mengadakan konferensi pers ketujuhnya sejak menjabat di Gedung Utama Cheong Wa Dae, dan menyatakan bahwa melepaskan diri dari 'Republik Real Estat' adalah tugas utama pemerintahan ini. Beliau menyebutkan empat penyebab kenaikan harga rumah. Penyebab mendasarnya adalah sistem terpusat di wilayah ibu kota dan mitos bahwa properti tidak pernah gagal, ditambah dengan peningkatan likuiditas akibat pemulihan tingkat pertumbuhan, serta penyusutan pasokan sebagai penyebab jangka pendek.
Bagian yang menjadi kontroversi adalah poin terakhir. Presiden mengatakan bahwa sejak pemerintahan Yoon Suk-yeol dimulai dan Walikota Oh Se-hoon terpilih pada tahun 2022 hingga 2025, izin dan dimulainya pembangunan telah berkurang hampir setengahnya. Beliau menganggap argumen yang menyalahkan mantan Walikota Park Won-soon sebagai alasan belaka, dan juga menunjuk fakta bahwa pencabutan zona izin transaksi tanah tahun lalu telah memicu lonjakan harga di wilayah tertentu.
Angkanya benar. Namun, kausalitasnya salah
Pertama-tama, kita harus mengakui apa yang memang benar. Fakta bahwa perizinan dan dimulainya pembangunan menurun drastis setelah tahun 2022 adalah kenyataan yang terkonfirmasi oleh statistik. Masalahnya terletak pada penyebabnya. Tahun 2022 adalah tahun di mana suku bunga acuan naik tajam, pasar *Project Financing* (PF) membeku karena krisis Legoland, dan biaya konstruksi melonjak drastis. Yang menghentikan pembangunan bukanlah kebijakan presiden atau walikota, melainkan proyek-proyek yang kehilangan kelayakan bisnisnya. Fakta bahwa dimulainya pembangunan di seluruh negeri berkurang pada periode yang sama membuktikan hal ini. Tidak mungkin seorang Walikota Seoul dapat mengurangi dimulainya pembangunan di seluruh negeri.
Yang lebih penting adalah jadwal waktu. Sebagian besar pasokan apartemen di Seoul berasal dari proyek pembangunan kembali (*redevelopment*) dan rekonstruksi (*reconstruction*). Dan proyek peremajaan kota membutuhkan waktu setidaknya 10 tahun, biasanya 15 tahun, dari penetapan zona hingga penyelesaian. Volume yang bisa dimulai pembangunannya pada tahun 2022-2025 adalah volume yang seharusnya sudah ditetapkan sebagai zona dan berjalan proyeknya pada awal hingga pertengahan tahun 2010-an. Untuk menjelaskan krisis pasokan hari ini, kita harus memutar waktu kembali ke 10 tahun yang lalu.
10 tahun lalu, apa yang terjadi di Seoul?
Pada periode tersebut, Pemerintah Kota Seoul membatalkan hampir 400 zona peremajaan dengan nama 'Strategi Keluar New Town'. Pembangunan kembali dianggap sebagai kejahatan yang mengusir penduduk asli, dan tempat tersebut diisi dengan mural dan peremajaan kota. Proyek seperti Jamsil Jugong 5-danji, Apartemen Eunma, Zona Peremajaan Strategis Seongsu, dan pengembangan terpadu Yeouido terhenti selama bertahun-tahun di ambang peninjauan. Pintu masuk pipa (pasokan) telah tersumbat.
Pemerintah pusat juga ikut menutup pintu masuk. Pada tahun 2018, pemerintahan Moon Jae-in menaikkan proporsi keamanan struktur dalam penilaian keamanan dari 20% menjadi 50%. Tanpa risiko keruntuhan, rekonstruksi bahkan tidak bisa dimulai. Mereka menghidupkan kembali sistem pemulihan keuntungan berlebih rekonstruksi, dan di zona panas spekulasi, melarang pengalihan status anggota serikat setelah pembentukan serikat untuk rekonstruksi, dan setelah otorisasi manajemen dan disposisi untuk pembangunan kembali. Bahkan ada batasan harga jual (*buns-yang-ga*). Satu demi satu, hal-hal tersebut menjadi paku besar yang memperlambat kecepatan bisnis.
Kita juga harus melihat catatan pihak lawan. Setelah kembali, Walikota Oh Se-hoon memperkenalkan 'Perencanaan Integrasi Cepat' untuk mengurangi durasi penetapan zona yang biasanya 5 tahun menjadi sekitar 2 tahun, dan memangkas waktu tinjauan arsitektur serta otorisasi pelaksanaan bisnis lebih dari 1 tahun melalui tinjauan terpadu. Itulah alasan mengapa kata-kata "Izin harus diselesaikan dalam masa jabatan Walikota Oh" menjadi hal yang lumrah di antara anggota serikat. Pemerintahan Yoon Suk-yeol melonggarkan standar penilaian keamanan pada tahun 2023, dan hasilnya, kompleks di Mok-dong, Sanggye, dan Ilwon berturut-turut melewati ambang pintu rekonstruksi. Kota mandiri generasi pertama termasuk Bundang memulai langkah pertama dengan Undang-Undang Khusus Kota Terencana yang Menua. Sulit untuk menemukan kebijakan yang bertujuan mengurangi pasokan selama periode ini. Namun, saat di mana zona-zona yang ditetapkan pada masa ini mengarah pada penghunian adalah tahun 2030-an. Proyek peremajaan kota adalah bisnis di mana orang yang menanam benih berbeda dengan orang yang memanen.
Tentu saja, Pemerintah Kota Seoul saat ini bukan tanpa cela. Mencabut zona izin transaksi tanah di Jamsil, Samsung, Daechi, dan Cheongdam tahun lalu hanya untuk menetapkannya kembali sebulan kemudian adalah kesalahan nyata yang memberikan sinyal salah kepada pasar. Juga benar bahwa rencana pasokan 2,7 juta unit pemerintahan Yoon Suk-yeol tidak dapat bergerak cepat di tengah suku bunga tinggi. Namun, 'kurangnya pelaksanaan' dan 'mengurangi pasokan' adalah dua hal yang sama sekali berbeda. Kita tidak bisa menimbang pihak yang menghalangi dengan pihak yang mencoba menembus namun belum sepenuhnya berhasil di timbangan yang sama.
Bahaya istilah 'Perataan'
Presiden menafsirkan tren terkini di mana wilayah Gangnam turun dan wilayah pinggiran naik sebagai semacam perataan. Namun, ini bukan perataan, melainkan efek balon. Akibat regulasi pinjaman dan sistem izin transaksi tanah yang mengunci transaksi di pasar kelas atas, permintaan terdorong ke tingkat harga yang memungkinkan untuk mendapatkan pinjaman. Garis regulasi berfungsi bukan sebagai langit-langit harga, melainkan sebagai tempat berkumpulnya permintaan. Orang yang harus membeli rumah di tempat berkumpul itu bukanlah pemilik aset, melainkan masyarakat umum yang membutuhkan rumah. Bagi masyarakat umum, kenaikan 100 juta won di Nowon dan Guro jauh lebih menyakitkan daripada penurunan 100 juta won di Gangnam.
Presiden mengatakan bahwa kebijakan rinci mengenai kesulitan penyewa rumah sedang disiapkan dan dilaksanakan. Namun, pasar sewa (*jeonse*) adalah indikator utama sebelum penjualan rumah. Volume hunian berkurang, unit sewa terkunci karena kewajiban tinggal langsung, dan pemilik banyak rumah mulai keluar dari pasar penyedia sewa. Jika harga sewa naik, harga dasar penjualan pun akan terdorong naik. Selama penyewaan dianggap sebagai 'celah', stabilitas pasar masih jauh.
Lima hal yang harus dilakukan pemerintah sekarang
Pertama, berhenti mencari pelaku kesalahan. Otoritas perizinan untuk proyek peremajaan Seoul ada di tangan Pemerintah Kota Seoul dan distrik otonom, sementara hukum dan keuangan ada di tangan pemerintah pusat. Tidak ada cara untuk meningkatkan pasokan di Seoul jika Pemerintah Kota Seoul didudukkan di kursi terdakwa. Pasokan adalah produk dari kolaborasi.
Kedua, ubah indikator kinerja. Presiden mengatakan bahwa jumlah izin arsitektur meningkat dan akan segera merilis datanya. Namun, izin bukanlah rumah. Angka yang dipercayai pasar adalah dimulainya pembangunan dan penyelesaian, terutama volume hunian apartemen di Seoul. Jika menerima laporan setiap minggu, haruslah laporan mengenai dimulainya pembangunan dan status perpindahan, bukan izin.
Ketiga, cabut paku-paku besar tersebut. Menambah rekonstruksi dan pembangunan kembali dengan cepat adalah janji presiden. Jika demikian, tidak masuk akal jika sistem pemulihan keuntungan berlebih rekonstruksi, pembatasan pengalihan status anggota serikat, batasan harga jual, dan regulasi pinjaman biaya pindah tetap dipertahankan. Ibarat menginjak pedal gas saat rem masih terinjak. Yang menentukan kecepatan proyek peremajaan bukanlah slogan, melainkan kelayakan bisnis anggota serikat.
Keempat, akui penyedia sewa. Sebagian besar penyewaan di Seoul dipasok oleh pihak swasta. Jika pemilik banyak rumah hanya dianggap sebagai spekulan, unit sewa akan menghilang, dan biaya itu ditanggung oleh penyewa.
Kelima, bedakan jadwal waktu. Pembangunan yang seimbang dan ibu kota administratif adalah arah yang benar, tetapi itu adalah resep untuk 20 tahun. Krisis sewa pada musim pindah musim semi mendatang tidak akan diselesaikan oleh Kota Sejong. Resep jangka panjang tidak boleh diletakkan di tempat kosong untuk langkah jangka pendek.
Penutup
Pasokan lebih panjang dari masa jabatan pemerintahan. Apartemen yang dihuni hari ini adalah keputusan seseorang 10 tahun lalu, dan keputusan hari ini akan kembali dalam bentuk hunian pada tahun 2035. Oleh karena itu, pertanyaan yang meminta pertanggungjawaban atas kekurangan pasokan harus selalu ditujukan bukan kepada petahana saat ini, melainkan kepada 10 tahun yang lalu. Dan untuk alasan yang sama, orang yang akan bertanggung jawab atas pasokan Seoul 10 tahun ke depan adalah pemerintahan saat ini. Tidak ada satu pun apartemen yang bisa dibangun dengan menyalahkan orang lain.