[비즈한국] Harga median apartemen di Seoul mencapai 1,3 miliar won. Bahkan dengan pinjaman maksimal, seseorang harus memiliki uang tunai sebesar 600 hingga 700 juta won. Harga unit apartemen baru (pre-sale) dengan luas 84㎡ di Seoul telah memasuki era 2,1 miliar won. Angka tersebut naik dua kali lipat dalam lima tahun. Ditambah lagi dengan perluasan zona izin transaksi tanah, kewajiban menghuni, dan regulasi pinjaman yang saling tumpang tindih. Jalan masuk ke Seoul dengan skema sewa (jeonse) sudah tertutup, dan jalan masuk dengan uang tunai sejak awal memang tidak pernah ada bagi para pekerja kantoran. Seoul kini bukan lagi 'pasar yang ingin dibeli', melainkan 'pasar yang tidak mampu dibeli'. Pintu telah tertutup. Mengantre di depan pintu yang tertutup bukanlah sebuah strategi. Mencari pintu yang terbuka adalah strateginya. Dan pintu itu adalah Gyeonggi-do.
Pertama, orang dan uang sedang keluar dari Seoul
Populasi Seoul adalah 9,36 juta jiwa. Jumlah ini berkurang 760.000 jiwa dalam 10 tahun. Penyebabnya bukan karena tingkat kelahiran, melainkan biaya hidup. Orang-orang yang tersingkir dari Seoul pindah ke Incheon dan Gyeonggi. Ketika populasi berpindah, permintaan mengikuti, dan ketika permintaan mengikuti, harga pun naik. Namun, pasokan tidak mampu mengimbangi perpindahan ini. Selama 5 tahun terakhir, kekurangan pasokan dibandingkan dengan pertumbuhan jumlah rumah tangga di wilayah ibu kota mencapai 210.000 unit. Jika dikurangi kekurangan di Seoul saja sebesar 60.000 unit, maka 150.000 unit sisanya adalah kekurangan yang terjadi di Gyeonggi dan Incheon. Pada tahun 2025 saja, 49.000 pasangan pengantin baru, 10.000 kasus perceraian, dan 30.000 orang pendatang dari daerah mencari tempat tinggal baru. Kekurangan sama dengan harga. Ini bukan prediksi, ini adalah aritmatika dasar.
Kedua, harga sewa (jeonse) telah memberi sinyal lebih dulu
Harga sewa (jeonse) adalah indikator utama sebelum harga jual. Permintaan untuk tempat tinggal bergerak lebih dulu, kemudian diikuti oleh permintaan investasi. Lihatlah akumulasi kenaikan harga sewa apartemen pada tahun 2026. Seoul naik 7,6%. Namun, Gwangmyeong naik 12,5%, Hwaseong Dongtan 11,7%, Yongin Giheung 10,6%, sementara Suwon Yeongtong dan Hanam hampir mencapai 10%. Gyeonggi bagian selatan bergerak lebih dulu dan lebih signifikan daripada Seoul. Di mana harga sewa naik, harga jual akan menyusul. Sampai saat ini, belum pernah ada pengecualian. Di Seoul, stok properti sewa berkurang 12% dalam setahun, bahkan di Jungnang-gu berkurang 71% dan Dongdaemun-gu 68%. Ke mana perginya permintaan yang tidak bisa mendapatkan sewa di Seoul? Jawabannya adalah Gyeonggi. Krisis sewa di Seoul adalah cuplikan dari permintaan jual-beli di Gyeonggi-do.
Ketiga, reformasi pajak mengubah arah permintaan
Inti dari reformasi pajak tahun 2027 adalah kenaikan pajak untuk rumah berharga sangat tinggi dan regulasi bagi pemilik satu rumah yang tidak dihuni. Untuk properti dengan harga pasar 3,5 miliar won ke atas, pajak akan meningkat terlepas dari apakah rumah tersebut dihuni atau tidak, dan bagi lansia yang memegang properti dalam jangka panjang akan terkena dampak langsung. Pajak properti komprehensif untuk apartemen dengan harga jual resmi 5 miliar won dan harga pasar 7 miliar won akan melonjak dari 9,37 juta won tahun ini menjadi 32,96 juta won pada tahun 2028. Hasilnya jelas. Pasar properti harga sangat tinggi akan melemah hingga tahun 2027, dan properti yang dijual cepat akan dibeli oleh anak-anak dari keluarga kaya yang memiliki uang tunai. Gangnam akan menjadi benteng bagi orang kaya yang benar-benar kaya.
Lalu ke mana perginya permintaan yang tersingkir? Mereka menuju segmen di bawah harga pasar 2 miliar won yang tidak terbebani pajak properti komprehensif. Tren 'satu rumah yang cerdas' berubah menjadi 'satu rumah yang kurang cerdas'. Pengantin baru, permintaan beli yang turun dari Gangnam, dan penyewa yang naik dari pasar sewa bertemu di segmen yang sama. Pasar di bawah 2 miliar won, terutama pinggiran Seoul dan pusat wilayah Gyeonggi, adalah medan perangnya. Pajak tidak bisa menurunkan harga rumah. Pajak hanya memindahkan permintaan.
Keempat, semikonduktor mencurahkan likuiditas
Samsung Electronics sebesar 36,6 triliun won, SK Hynix sebesar 26 triliun won. Dana yang mengalir ke pasar melalui bonus kinerja dan pinjaman internal hingga tahun 2026 mencapai maksimal 53,6 triliun won. Uang ini tidak pergi ke Gangnam. Uang ini pergi ke unit baru seharga 1,5 hingga 2,5 miliar won yang berjarak 30 menit dari tempat kerja. Tempatnya adalah Bundang, Yongin Suji, Gwanggyo, dan Dongtan. Itulah alasan mengapa harga sewa di Dongtan naik dua digit. Meski ditetapkan sebagai zona regulasi, Dongtan tidak berhenti. Karena sabuk semikonduktor adalah permintaan yang diciptakan oleh industri, bukan oleh kebijakan. Meski ditekan oleh kebijakan, permintaan ini tidak bisa dibendung. KDI menyatakan bahwa jika jumlah uang beredar naik 1%, harga rumah naik 0,9%. Likuiditas pada akhirnya akan lari ke aset. Jika saham naik, orang yang membutuhkannya pada akhirnya akan membeli rumah. Dari 3,7 triliun won yang beralih dari bursa saham ke properti antara Januari hingga April tahun ini, sebagian besarnya dilakukan oleh usia 30-an.
Kelima, penyesuaian harga (catch-up) masih tersisa
Seoul telah menembus titik tertinggi sebelumnya dan mencatatkan harga rekor baru sejak tahun 2021. Sebaliknya, Incheon, Paju, Ilsan, Sanbon, dan Jungdong belum pulih ke harga tertinggi sebelumnya. Pasar selalu menutup kesenjangan. Jika Seoul naik, Gyeonggi yang berdekatan akan menyusul, kemudian baru daerah pinggiran. Fakta bahwa pinggiran Seoul mulai memimpin kenaikan pada tahun 2026 adalah sinyalnya. Wilayah yang belum pulih ke titik tertinggi bukan naik 'karena murah'. Mereka naik 'karena ada kesenjangan yang melebar'. Jika urutannya sudah ditentukan, maka yang tersisa hanyalah masalah waktu.
Keenam, jaringan transportasi menggambar ulang peta
GTX mengintegrasikan Songdo, Paju, Ilsan, Namyangju, Ansan, Suwon, Uiwang, dan Uijeongbu ke dalam zona 30 menit dari Seoul. Perpanjangan jalur Shinbundang mengubah Suwon Hwaseo·Guun·Homaesil, perpanjangan jalur 7 mengubah Cheongna·Luwon City·Yangju Okjeong, dan jalur Shinansan mengubah Ansan Seongpo·Siheung Mokgam. Jaringan transportasi menata ulang lokasi strategis. Kita sudah berkali-kali melihat kasus di mana ketika jalur transportasi terbuka, kawasan baru di sekitar stasiun di Gyeonggi bergerak lebih cepat daripada properti lama di pinggiran Seoul. Pangyo seperti itu, Gwanggyo seperti itu, dan Dongtan pun seperti itu.
Ketujuh, mengapa Gyeonggi dan bukan daerah lain?
Pernyataan "Jika Seoul mahal, belilah di daerah lain" adalah salah. Daerah lain tidak kekurangan pasokan. Mereka kekurangan permintaan. Karena lapangan kerja berkualitas tersedot ke wilayah ibu kota, populasi dan modal ikut keluar. Alasan mengapa sewa (jeonse) di daerah menghilang bukan karena regulasi, tapi karena tidak ada orang yang ingin tinggal di sana. Selama universitas dan lapangan kerja tidak kembali, jalan keluar bagi daerah tidak akan terlihat. Sebaliknya, Gyeonggi adalah tempat di mana permintaan dari Seoul yang meluap masuk. Meskipun sama-sama 'non-Seoul', yang satu mengalami pelarian permintaan, yang satu mengalami masuknya permintaan. Arahnya berlawanan. Alternatif bagi Seoul bukanlah daerah lain, melainkan Gyeonggi.
Namun, tidak semua dari 31 kota/kabupaten di Gyeonggi-do akan naik
Jangan salah paham di sini. Gyeonggi-do itu luas. Belum pulih ke titik tertinggi memang bisa menjadi peluang, tetapi ada tempat yang memang memiliki alasan untuk tidak pulih. Tempat tanpa lapangan kerja dan tanpa transportasi tidak akan bisa mengikuti kenaikan Seoul, tidak peduli seberapa tinggi Seoul naik. Kriteria pemilihannya ada tiga: lapangan kerja, transportasi, dan kelangkaan unit baru. Kita hanya melihat tempat yang memiliki setidaknya dua dari tiga kriteria tersebut. Sabuk semikonduktor (Dongtan·Yeongtong·Suji·Giheung), kompleks dengan koefisien lantai rendah di dekat stasiun di kota baru generasi pertama (Sanbon·Jungdong·Ilsan), unit baru di dekat stasiun di kota baru generasi kedua non-regulasi (Songdo·Cheongna·Geomdan·Unjeong), dekat stasiun jalur baru (Hwaseo·Mokgam·Okjeong), dan segmen yang dinilai rendah (Haengsin·Hwajeong·Byeongjeom·Segyo·Godeok). Di luar wilayah ini, harga tidak akan naik hanya karena bernama 'Gyeonggi-do'.
Kesimpulan-Pintu Gyeonggi-do masih terbuka
Pasokan Seoul tidak ada. Volume hunian tahun 2028 hanya 13.683 unit, satu-satunya lahan baru di Seoul, Taman Yeomchang, bahkan sesi penjelasannya dibatalkan karena protes warga. 20.000 unit di Taman Yongsan juga ditentang oleh Distrik Yongsan. Proyek revitalisasi memakan waktu 10 tahun dari penentuan zona hingga hunian, dan untuk membangun 310.000 unit hingga tahun 2031, 220.000 unit harus dibongkar terlebih dahulu. Kekurangan pasokan Seoul bukanlah sebuah insiden, melainkan struktur. Jika strukturnya tidak berubah, harga akan meluap dari Seoul ke Gyeonggi. Garis regulasi bukanlah plafon harga, melainkan titik di mana harga berkumpul. Garis regulasi yang ditarik di Seoul saat ini sedang mengumpulkan harga di Gyeonggi-do.
Harga rumah ditentukan oleh pasokan, bukan pajak. Seoul kekurangan pasokan dan akses masuknya tertutup. Gyeonggi-do sedang didatangi permintaan dan pintunya masih terbuka. Sewa telah memberi sinyal, populasi telah berpindah, dan semikonduktor sedang menyuntikkan uang. Sementara Anda bertahan dengan sewa di Seoul menunggu kesempatan membeli di Seoul, harga rumah di Seoul akan terus naik dan hambatan masuk akan semakin tinggi. Menangkap dasar harga saat periode penurunan bukan karena keahlian, melainkan keberuntungan, dan 90% orang tidak bisa membeli saat harga jatuh. Menunggu bukanlah sebuah strategi.
Saat ini bukan waktunya Seoul. Saat ini adalah waktunya Gyeonggi-do.