[비즈한국] Harga jual apartemen di Seoul mencatatkan kenaikan tertajam dalam 5 tahun terakhir. Tren kenaikan harga ini telah menyebar ke seluruh wilayah Seoul, namun volume transaksi justru menurun drastis. Di tengah lesunya transaksi, proporsi penjualan apartemen dengan harga di bawah 1,5 miliar won justru meningkat. Baru-baru ini, sekitar 80% dari total transaksi terkonsentrasi pada kisaran harga di bawah 1,5 miliar won, mempertegas tren pasar yang didominasi oleh perumahan kelas menengah ke bawah.
Menurut Korea Real Estate Board, indeks harga transaksi nyata apartemen di Seoul pada bulan Juni berada di angka 203,5, naik 2,50% dibandingkan bulan sebelumnya. Ini merupakan kenaikan terbesar dalam 5 tahun sejak catatan 2,44% pada Juni 2021, masa di mana harga rumah melonjak drastis. Jika dibandingkan dengan bulan yang sama tahun lalu, harganya naik 13,79%. Indeks harga transaksi nyata apartemen di Seoul terus meningkat dari 195,7 pada bulan Maret, menjadi 195,9 di bulan April, 198,6 di bulan Mei, dan 203,5 di bulan Juni, menunjukkan tren kenaikan yang semakin curam.
Tren kenaikan harga apartemen di Seoul tidak terbatas pada kawasan Gangnam. Pada bulan Juni, harga transaksi nyata apartemen di kawasan timur laut naik 2,74% dan kawasan barat laut naik 2,73% dari bulan sebelumnya. Angka ini melampaui tingkat kenaikan 2,52% di kawasan tenggara yang mencakup Distrik Gangnam, Seocho, Songpa, dan Gangdong. Kawasan barat daya juga mencatat kenaikan 2,41%, sementara kawasan pusat kota naik 0,57%. Meskipun ada perbedaan tingkat kenaikan, harga transaksi nyata secara keseluruhan memang mengalami kenaikan di semua wilayah Seoul.
Di sisi lain, volume transaksi berkurang dan proporsi transaksi kelas menengah ke bawah meningkat. Berdasarkan analisis Bizhankook terhadap data transaksi nyata dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, jumlah penjualan apartemen di Seoul pada bulan Juni adalah 5.276 unit, turun 3.673 unit (41,0%) dibandingkan bulan sebelumnya. Proporsi penjualan di bawah 1,5 miliar won meningkat 3,8 poin persentase, dari 72,5% menjadi 76,3% pada periode yang sama. Proporsi perumahan kelas menengah ke bawah yang sempat menurun karena meningkatnya transaksi perumahan mewah pada bulan April-Mei—menjelang berakhirnya penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik banyak rumah—kembali meningkat pada bulan Juni.
Faktanya, transaksi apartemen di Seoul terpusat di distrik-distrik dengan harga rumah yang relatif lebih rendah. Distrik dengan penjualan apartemen terbanyak pada bulan Juni adalah Distrik Nowon dengan 675 transaksi. Disusul oleh Distrik Gangseo (368 transaksi), Distrik Seongbuk (313 transaksi), Distrik Guro (296 transaksi), dan Distrik Dobong (279 transaksi). Di kelima distrik ini, rumah dengan harga di bawah 1,5 miliar won mencakup lebih dari 90% dari total transaksi. Bahkan di Distrik Nowon dan Distrik Dobong, seluruh transaksi yang tercatat adalah untuk rumah dengan harga di bawah 1,5 miliar won.
Tren ini terlihat terus berlanjut hingga bulan Juli. Per tanggal 23, dari 5.594 transaksi apartemen di Seoul, 4.493 di antaranya adalah transaksi di bawah 1,5 miliar won, atau mencakup 80,3%. Angka ini sekitar 4 poin persentase lebih tinggi dibandingkan bulan Juni. Artinya, sekitar 4 dari 5 transaksi adalah rumah dengan harga di bawah 1,5 miliar won. Namun, karena pelaporan kontrak bulan Juli masih bisa dilakukan hingga akhir bulan ini, volume transaksi dan proporsi berdasarkan kisaran harga masih bisa berubah.
Pembeli yang baru pertama kali memiliki rumah juga terlihat mendominasi di wilayah dengan harga menengah ke bawah. Berdasarkan analisis Zigbang terhadap informasi pendaftaran dari Mahkamah Agung, jumlah pembelian properti pertama kali di Seoul pada bulan Juli mencapai 7.547 transaksi, naik 4,7% dari bulan sebelumnya dan merupakan jumlah terbanyak sejak November 2021. Kelompok usia 20-an dan 30-an mencakup 68,8% dari total, dengan Distrik Eunpyeong mencatat jumlah terbanyak yaitu 841 transaksi. Disusul oleh Distrik Nowon dengan 607 transaksi dan Distrik Gangseo dengan 526 transaksi. "Properti" di sini mencakup tidak hanya apartemen, tetapi juga rumah susun dan hunian kantor (officetel).
Sementara itu, kenaikan harga sewa (jeonse) juga menjadi variabel yang memengaruhi pasar penjualan. Pada bulan Juni, harga transaksi nyata sewa apartemen di Seoul naik 1,28% dibandingkan bulan sebelumnya, menandai kenaikan selama 11 bulan berturut-turut sejak Agustus tahun lalu. Tingkat kenaikan bulanan telah bertahan di kisaran 1% selama empat bulan berturut-turut sejak bulan Maret. Dengan naiknya harga jual dan sewa secara bersamaan, ada kemungkinan permintaan untuk mencari rumah dengan beban pembelian yang relatif lebih ringan akan terus berlanjut.
Untuk pasar perumahan mewah, faktor beban masih tetap ada untuk saat ini. Melalui revisi pajak pada tanggal 3 lalu, pemerintah memutuskan untuk meningkatkan pengurangan dasar pajak kepemilikan properti (Comprehensive Real Estate Tax) bagi pemilik satu rumah tinggal dari 1,2 miliar won menjadi 1,4 miliar won, namun menurunkannya menjadi 900 juta won bagi pemilik satu rumah yang tidak ditinggali. Beban pajak akan meningkat bagi perumahan mewah dengan harga pasar di atas 4 hingga 5 miliar won. Selain itu, pemotongan khusus untuk kepemilikan jangka panjang atas pajak keuntungan modal juga akan dirombak secara bertahap mulai tahun 2028 dengan fokus pada tempat tinggal nyata.