[비즈한국] Kawasan Seochon di Jongno-gu, Seoul, kembali hidup dan menarik perhatian berkat kunjungan wisatawan asing yang ingin merasakan pengalaman "khas Korea" serta kalangan anak muda. Meskipun peningkatan jumlah pengunjung mengaktifkan roda ekonomi setempat, masuknya modal dari luar dan kenaikan biaya sewa membuat para pedagang yang telah lama berjualan di sana satu per satu mulai meninggalkan Seochon.
Pada tanggal 27 sekitar pukul 1 siang, kawasan Seochon di Jongno-gu, Seoul, terus dipadati pejalan kaki meskipun cuaca sedang tidak bersahabat. Para wisatawan terlihat berlalu-lalang di sepanjang jalan, berfoto di depan gedung, atau mencari kafe, bahkan terlihat antrean di depan beberapa toko. Wisatawan asing yang mengenakan hanbok pun tampak mencolok. Di berbagai sudut jalan, bermunculan toko pakaian baru, bangunan yang sedang direnovasi, serta selebaran yang mengumumkan pembukaan toko baru.
Jumlah pengunjung ke Seochon terus meningkat. Menurut laporan kuartal pertama tahun 2026 dari layanan analisis kawasan komersial Kota Seoul, populasi harian rata-rata di Cheongun Hyoja-dong, salah satu divisi administratif Seochon, mencapai 37.890 orang, naik 242 orang dari kuartal sebelumnya dan 342 orang dari periode yang sama tahun lalu. Jumlah gerai juga meningkat menjadi 946, naik 11 gerai dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Seiring dengan meningkatnya jumlah pengunjung, permintaan terhadap toko dan bangunan di Seochon juga turut melonjak. Seorang agen properti di sekitar lokasi mengatakan, "Dalam 1-2 tahun terakhir, permintaan terkait bangunan meningkat dua hingga tiga kali lipat. Hampir tidak ada ruang kosong karena begitu ada properti komersial yang tersedia, langsung terjual."
Saat ini, pihak yang mendominasi transaksi bangunan dan toko di Seochon adalah agen properti spesialis investasi yang berbasis di Gangnam. Agen real estat lokal menyatakan bahwa sebagian besar bangunan di Seochon diperjualbelikan melalui perantara dari wilayah Gangnam, dan hanya sedikit transaksi yang mereka tangani sendiri.
Seorang agen properti (A) yang telah menjalankan kantornya selama 6 tahun mengatakan, "Belakangan ini, banyak perusahaan broker dari Gangnam yang masuk dan menawarkan harga tinggi kepada pemilik gedung untuk mengamankan properti." Menurut A, mereka bahkan menghubungi pemilik gedung yang belum menyatakan ingin menjual propertinya melalui telepon atau surat, membujuk mereka dengan menjanjikan harga di atas angka tertentu.
Pemilik gedung berusia 30-an (B) yang mengelola guest house di Seochon mengaku sering dihubungi untuk menjual gedungnya. Pemilik gedung (C) yang telah menjalankan restoran selama lebih dari 10 tahun juga menerima tawaran serupa. C mengatakan, "Kebanyakan adalah agen properti spesialis investasi dari Gangnam yang terus menelepon dan mengirim surat, menjanjikan akan menjual gedung saya dengan harga mahal."
Akibatnya, muncul kasus di mana transaksi dilakukan dengan harga jauh di atas harga pasar yang ada. Menurut agen properti lokal, bangunan di Seochon yang satu atau dua tahun lalu ditransaksikan di kisaran 60 juta won per 3,3㎡, kini telah melampaui 100 juta won. Pada bulan April lalu, sebuah gedung restoran yang telah beroperasi selama sekitar 50 tahun terjual dengan harga sekitar 150 juta won per 3,3㎡.
Harga transaksi yang lebih tinggi dari pasar ini kemudian menjadi standar baru. Jika transaksi harga tinggi terus berlanjut, ekspektasi harga jual pemilik gedung di sekitarnya pun turut naik. Kenaikan harga bangunan pada akhirnya menekan biaya sewa, yang memicu kepergian para pedagang lama. Faktanya, sebuah kafe di Seochon yang telah beroperasi selama 14 tahun terpaksa pindah lokasi pada bulan Maret ini karena kenaikan harga sewa.
Faktor lain yang membuat pedagang lama pergi adalah permintaan pembeli baru untuk pengosongan toko (penyewa harus mengosongkan dan mengembalikan bangunan kepada pemilik) selama proses transaksi. Seorang perwakilan perusahaan broker investasi dari Gangnam mengatakan, "Jika pembeli berniat menggunakan sendiri gedung tersebut atau merencanakan renovasi, mereka sering meminta pengosongan bangunan sebelum pelunasan pembayaran. Mereka juga sering meminta agar merek dengan potensi sewa lebih tinggi dimasukkan jika tingkat pengembalian modal dianggap rendah."
Di Seochon, di mana banyak pedagang telah beroperasi di tempat yang sama untuk waktu yang lama, permintaan pengosongan seperti ini memicu hengkangnya penyewa jangka panjang. Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial saat ini, penyewa dapat meminta perpanjangan kontrak dalam batas waktu yang tidak melebihi total 10 tahun, termasuk periode sewa pertama. Meskipun melewati 10 tahun tidak berarti mereka harus langsung keluar secara otomatis, hak untuk meminta perpanjangan kontrak yang dijamin undang-undang berakhir. Akhirnya, banyak penyewa yang terpaksa pergi begitu periode ini berakhir.
Seorang penyewa berusia 60-an (D) yang telah menjalankan restoran di Seochon sejak 2016, baru-baru ini menerima pemberitahuan dari pemilik gedung bahwa gedung telah terjual dan dia diminta untuk menutup tokonya. D, yang tahun ini memasuki tahun ke-10 operasinya, mengatakan, "Saya ingin berdagang selama dua tahun lagi, tapi sayang tidak bisa." Pemilik restoran lain di dekatnya mengatakan, "Akhir-akhir ini, saya melihat orang-orang yang sudah lama berjualan terpaksa pergi setelah 10 tahun tanpa bisa mendapatkan uang kompensasi (hak sewa). Kami pun sudah memasuki tahun ke-8 dan sedang berpikir apakah harus melepas toko sebelum mencapai 10 tahun."
Shin Bo-yeon, seorang profesor di Departemen AI Real Estat Universitas Sejong, menunjukkan bahwa perubahan di kawasan komersial Seochon membawa revitalisasi sekaligus kenaikan harga. Profesor Shin mengatakan, "Dari sisi revitalisasi kawasan komersial, ini bisa dilihat secara positif, namun jika perusahaan broker luar masuk dengan sudut pandang investasi, harga bisa melonjak lebih drastis. Yang terpenting adalah apakah Seochon bisa tetap tumbuh dengan mempertahankan 'ciri khas Seochon' seperti gang-gang kecil dan suasana khas Koreanya."