[비즈한국] Situs gedung pameran DMC di Sangam-dong, distrik Mapo, Seoul, kini memasuki pencarian pemilik ketiganya setelah dua kali gagal dalam proses penjualan. Pemerintah Kota Seoul telah melonggarkan syarat pengembangan setelah kegagalan lelang pertama, namun tetap tidak menemukan peminat pada lelang kedua. Dengan harga perkiraan yang tetap di angka sekitar 92,2 miliar won, para ahli menunjukkan bahwa sulitnya menjamin kelayakan bisnis akibat beban total biaya proyek yang tinggi menjadi kendala utama.
Dinas pameran DMC adalah fasilitas pameran dan pengalaman yang dibangun untuk memperkenalkan Sangam Digital Media City (DMC). Fasilitas ini beroperasi di 1612 Sangam-dong, Mapo-gu, sebelum akhirnya ditutup pada tahun 2023. Setelah itu, Pemerintah Kota Seoul mengubah rencana unit distrik pada akhir tahun 2025 untuk mendorong pengembangan pihak swasta, menghapus penetapan fungsi lahan untuk gedung pameran, dan memutuskan untuk menjual lahan milik pemerintah seluas 2.874,2㎡ (869 pyeong) beserta bangunan sementara yang ada di sana. Penjualan pertama dilakukan pada Desember tahun lalu dengan harga perkiraan sekitar 92,2 miliar won, yang merupakan gabungan dari harga tanah sebesar 91,9744 miliar won dan harga bangunan sebesar 225,47 juta won.
Namun, penjualan pertama gagal karena tidak ada peserta lelang. Menanggapi hal tersebut, pemerintah kota mengumpulkan pendapat dari industri pengembangan real estat dan melonggarkan regulasi, seperti memperpendek jarak batas sisi barat, melonggarkan ketentuan aksesibilitas lantai dasar, serta memperpanjang batas waktu pembangunan dari 3 tahun menjadi 5 tahun setelah dimulainya konstruksi. Meskipun demikian, penjualan kedua yang dilakukan pada bulan Juni lalu juga berakhir dengan kegagalan. Artinya, meski telah menghapus penetapan fungsi lahan dan melonggarkan syarat penjualan, tetap tidak ada peminat di kedua kesempatan tersebut.
Di balik serangkaian kegagalan penjualan tersebut, meski berada di pusat DMC dan berbagai syarat telah dilonggarkan, beban biaya proyek yang tinggi tampaknya menjadi faktor penentu. Jika biaya pembelian lahan dan bangunan sebesar 92,2 miliar won ditambah dengan biaya konstruksi serta biaya keuangan yang akan dikeluarkan nantinya, total biaya proyek yang harus ditanggung pengembang swasta akan meningkat secara signifikan. Kondisi ini diperparah dengan tren suku bunga tinggi yang terus berlanjut dan kenaikan biaya konstruksi, sehingga membuat jaminan kelayakan bisnis menjadi sulit.
Lee Eun-hyung, peneliti di Research Institute of Construction Policy, mengatakan, "Dalam ekonomi pasar, jika dianggap menguntungkan, pelaku usaha swasta akan masuk, dan jika tidak, mereka tidak akan masuk. Jika setelah melonggarkan beberapa regulasi peserta lelang tetap tidak muncul, dapat disimpulkan bahwa mereka menilai kondisi saat ini tidak cukup menguntungkan untuk berbisnis."
Shin Bo-yeon, profesor Departemen Real Estat AI di Universitas Sejong, juga berpandangan bahwa biaya proyek yang tinggi menjadi beban. Profesor Shin mengatakan, "Bahkan jika harga tanahnya sekitar 90 miliar won, total biaya proyek bisa melonjak hingga kisaran 200 miliar won jika ditambah biaya konstruksi dan biaya pendanaan. Apalagi biaya konstruksi telah naik drastis dan pendanaan PF (Project Financing) saat ini tidaklah mudah."
Pemerintah Kota Seoul juga mengakui bahwa penurunan kelayakan bisnis akibat harga perkiraan yang tinggi, tren suku bunga tinggi yang berkelanjutan, dan kenaikan biaya konstruksi adalah alasan utama gagalnya penjualan situs gedung pameran tersebut sebanyak dua kali.
Para ahli menyarankan cara lain untuk meningkatkan kelayakan bisnis. Peneliti Lee Eun-hyung menyarankan untuk meninjau penyesuaian harga perkiraan atau memperluas cakupan pemanfaatan lahan. Namun, ia menjelaskan bahwa karena ini adalah lahan milik publik, ada batasan untuk menurunkan harga atau terlalu melonggarkan fungsi lahan tertentu.
Profesor Shin Bo-yeon berpendapat bahwa selain penjualan sederhana, metode pengembangan bersama antara publik dan swasta bisa menjadi alternatif. Profesor Shin mengatakan, "Jika Pemerintah Kota Seoul menyertakan tanah sebagai modal barang dan mengembangkannya bersama pihak swasta melalui REITs atau usaha patungan, pihak swasta dapat mengurangi beban biaya tanah awal, dan Pemerintah Kota Seoul bisa berbagi keuntungan pembangunan. Metode seperti ini perlu dipertimbangkan."
Saat ini, situs gedung pameran DMC sedang memasuki proses penjualan ketiga yang dimulai sejak 17 September. Batas akhir pendaftaran lelang adalah 23 Oktober. Pemerintah Kota Seoul menerapkan syarat pengembangan yang sama seperti pada lelang kedua. Namun, ada tambahan kondisi di mana sekitar 12,5㎡ bagian lahan akan digunakan sementara hingga tahun 2032 untuk pembangunan Daejang-Hongdae Line, sementara harga perkiraan tetap sama yaitu sekitar 92,2 miliar won. Harga perkiraan tersebut dihitung berdasarkan penilaian appraisal yang dilakukan pada bulan Desember tahun lalu.
Pemerintah Kota Seoul menyatakan akan meninjau langkah-langkah masa depan, termasuk mempertimbangkan pelonggaran lebih lanjut atas kondisi pasokan jika tidak ada peserta lelang pada penjualan ketiga ini. Namun, untuk saat ini, mereka belum mempertimbangkan rencana pemanfaatan lain di luar penjualan. Seorang pejabat pemerintah kota menyatakan, "Jika penjualan ketiga gagal, kami berencana untuk meninjau berbagai langkah, termasuk pelonggaran kondisi pasokan yang sesuai."