[비즈한국] Perkembangan terbaru mengenai pemotongan dasar pajak properti komprehensif (Jongbu-se) bagi pemilik rumah tunggal non-residen memberikan sinyal yang signifikan. Pada tanggal 3 Agustus, pemerintah mengumumkan akan menurunkan potongan dasar dari 1,2 miliar won menjadi 900 juta won. Pada 26 Agustus, keputusan itu dibatalkan dan dikembalikan ke 1,2 miliar won. Pada 2 September, partai berkuasa menyatakan akan mendorong rencana untuk menaikkan nilai tersebut secara seragam menjadi 1,4 miliar won.
Sistem yang Berubah Tiga Kali dalam Sebulan
Artinya, arah kebijakan berubah tiga kali dalam waktu satu bulan.
Apa yang terjadi di pasar selama periode ini? Pemilik rumah di kawasan Gangnam, yang khawatir dengan beban pajak, sempat menurunkan harga jual hingga 300 juta won. Namun, setelah revisi diumumkan, mereka mulai bertanya kepada agen properti apakah mereka bisa membatalkan penjualan tersebut. Mereka yang lambat dalam mengambil keputusan kehilangan 300 juta won, sementara mereka yang cepat justru berhasil mempertahankannya. Perbedaan antara keduanya bukan terletak pada skala aset, melainkan pada kecepatan dalam membaca dan memutuskan berdasarkan kebijakan.
Saya tidak beranggapan bahwa struktur pasar seperti ini ideal. Tidak ada keraguan bahwa prinsipnya, kebijakan harus sederhana dan dapat diprediksi. Namun, kenyataan tidak berubah hanya karena prinsip tersebut tidak ditegakkan. Di saat seperti ini, setiap individu harus mengambil keputusannya sendiri. Jika demikian, satu-satunya jalan adalah belajar.
Tanpa Memahami Pajak, Anda Tidak Bisa Memilih Rumah
Baru-baru ini, muncul fenomena yang patut diperhatikan di pasar apartemen Seoul. Yaitu kasus pembalikan harga di mana unit dengan luas bersih 84㎡ diperdagangkan lebih mahal daripada unit 114㎡ dalam kompleks yang sama.
Di Cheonggye Byeoksan, Distrik Seongdong, unit 84㎡ terjual seharga 1,71 miliar won, sementara unit 114㎡ terjual 1,56 miliar won. Fenomena serupa juga terlihat di Sangam World Cup Park Complex 5 (Mapo-gu), SK Bukhansan City (Gangbuk-gu), Gwanak Woosung (Gwanak-gu), dan Hongeun Byeoksan (Seodaemun-gu). Transaksi pembalikan harga ini meningkat 2,6 kali lipat dalam setahun, dari 147 menjadi 386 kasus, dan jumlah kompleks terkait meningkat dari 84 menjadi 162.
Penyebabnya jelas. Pinjaman kebijakan, termasuk pinjaman khusus untuk kelahiran bayi, terkonsentrasi pada luas bersih 85㎡ ke bawah, dan batas pinjaman hipotek dipisahkan berdasarkan ambang batas 15 miliar won. Faktanya, 80% transaksi apartemen di Seoul berada di bawah 1,5 miliar won, dan di kawasan timur laut, satu dari tiga rekor harga tertinggi berasal dari tipe standar (84㎡).
Kini, harga perumahan lebih dipengaruhi oleh posisi garis standar yang ditetapkan oleh kebijakan daripada oleh kualitas hunian atau nilai lokasi. 1,5 miliar, 2,0 miliar, 4,6 miliar, 85㎡, 2,5 miliar. Setiap kali garis baru dibuat, permintaan akan terkonsentrasi di bawah garis tersebut, dan harga di segmen yang terkonsentrasi itu akan naik.
Jika Anda tidak memahami peraturan perpajakan dan pinjaman, Anda tidak bisa menilai segmen mana yang akan bergerak. Ini bukan hanya masalah bagi investor. Bagi pembeli rumah pertama (end-user), ini menjadi masalah yang lebih mendesak karena pilihan rumah yang tersedia dengan anggaran yang sama, harga dalam beberapa bulan ke depan, hingga beban pajak saat penjualan semuanya bergantung pada hal tersebut.
Struktur yang Merugikan bagi Penghuni Jangka Panjang
Dengan beralihnya potongan khusus kepemilikan jangka panjang ke potongan pendapatan hunian jangka panjang, batas potongan baru akan diberlakukan. Batasnya adalah 2 miliar won pada tahun 2028 dan 1 miliar won mulai tahun 2029.
Mari kita lihat contoh konkretnya. Jika seseorang memperoleh rumah seharga 600 juta won pada tahun 2003 dan tinggal di sana selama lebih dari 20 tahun, lalu menjualnya pada tahun 2026 dengan harga 6 miliar won, di bawah sistem saat ini, jumlah potongan mencapai 3,456 miliar won sehingga pajak keuntungan modal (capital gain) hanya 358 juta won. Namun, setelah tahun 2029, potongan dibatasi menjadi 1 miliar won, sehingga pajak yang harus dibayar meningkat menjadi 1,57 miliar won.
Dalam struktur ini, muncul anggapan bahwa "lebih menguntungkan untuk menghemat pajak dengan tinggal selama 2-3 tahun, lalu menjual dan pindah saat harga naik." Kritik pun muncul bahwa "pemerintah justru mendorong perdagangan jangka pendek." Seorang penduduk di Cheongdam-dong, Gangnam-gu, yang telah tinggal di sana selama 40 tahun mengungkapkan, "Saya tidak melakukan apa-apa, hanya tinggal di satu rumah, tapi harga rumah naik begitu saja."
Terlepas dari perdebatan mengenai validitas kebijakan tersebut, yang penting bagi individu adalah responsnya. Dalam struktur ini, waktu penjualan menentukan skala aset Anda. Perbedaan antara menjual pada tahun 2027 dan 2029 bisa mencapai ratusan juta hingga miliaran won, dan perbedaan itu muncul hanya dari satu informasi: "waktu penetapan batas potongan baru."
Itulah alasan mengapa hasil bisa berbeda meskipun memiliki rumah yang sama.
Pinjaman Adalah Soal Kualifikasi, Bukan Sekadar Plafon
Banyak orang menganggap pinjaman sebagai masalah "berapa banyak yang bisa saya dapatkan". Namun di pasar saat ini, pertanyaan yang lebih penting adalah "apakah saya bisa mendapatkannya?".
Target pertumbuhan total pinjaman rumah tangga telah dinaikkan dari 1,5% menjadi 3% hanya dalam waktu empat bulan. Namun, kapasitas yang diperluas tersebut diprioritaskan untuk pinjaman kolektif serta dukungan bagi kaum muda dan mereka dengan skor kredit menengah-bawah. Seorang pejabat perbankan menyatakan, "Bahkan jika ada kapasitas tersisa setelah menjalankan pinjaman kolektif dan pinjaman untuk kredit menengah-bawah, sulit untuk menambah pinjaman hipotek umum."
Mulai Januari tahun depan, bonus kinerja tidak akan diakui sebagai pendapatan rutin. Jika kenaikan pendapatan termasuk bonus melebihi 20%, rasio layanan utang (DSR) akan dihitung berdasarkan rata-rata dua tahun terakhir, dan jika melebihi 30%, berdasarkan rata-rata tiga tahun. Meski tindakan ini menargetkan bonus besar di perusahaan besar, dampaknya justru lebih terasa bagi pekerja perusahaan kecil-menengah yang memiliki gaji pokok rendah namun proporsi bonus yang besar.
Di zona izin transaksi tanah, Anda tidak bisa menggunakan sistem sewa 'jeonse' karena adanya kewajiban menghuni, yang berarti Anda memerlukan uang tunai secara penuh. Itulah latar belakang mengapa permohonan izin transaksi tanah di 3 distrik Gangnam anjlok 77%. Di lapangan, muncul reaksi, "Berapa banyak pembeli yang memiliki uang tunai 3 miliar won?"
Di sisi lain, karyawan Samsung Electronics bisa mendapatkan pinjaman internal hingga 500 juta won dengan bunga 1,5% per tahun sejak September. Hal ini terjadi di pasar di mana batas atas suku bunga hipotek bank komersial telah melampaui 7%. Akibatnya, Distrik Yeongtong, Suwon mencatat kenaikan harga tertinggi secara nasional.
Di pasar yang sama, seseorang tidak bisa mendapatkan pinjaman, sementara yang lain mendapatkannya dengan bunga 1,5%. Jika Anda tidak memahami struktur ini, perencanaan keuangan Anda tidak akan berhasil. Faktanya, dalam satu bulan di bulan Agustus, 168 kontrak jual beli apartemen di Seoul dibatalkan. Kasus terbanyak terjadi di Nowon, Gangseo, Dongdaemun, dan Gangdong, di mana pinjaman tidak cair sesuai ekspektasi sehingga perencanaan keuangan berantakan.
Membayar uang muka sebelum memastikan syarat pinjaman adalah urutan yang salah.
Proyek Pengembangan Adalah Ujian Komprehensif Pajak dan Keuangan
Jika Anda mempertimbangkan investasi dalam pembangunan kembali (reconstruction/redevelopment), ada hal-hal yang wajib diperiksa.
Pertama, pajak antara anggota asli dan anggota penerus berbeda. Anggota asli tidak menanggung pajak akuisisi atas tanah yang sudah dimiliki, dan hanya membayar untuk bangunan yang selesai. Sebaliknya, anggota penerus menanggung pajak akuisisi dua kali: saat memperoleh hak hunian dan saat pendaftaran setelah penyelesaian. Tanggal persetujuan rencana pengelolaan, tanggal pembongkaran, dan tanggal penyelesaian menentukan perhitungan pajak keuntungan modal. Dalam bisnis pengembangan, "kapan Anda membeli" sama pentingnya dengan "berapa harga beli Anda".
Kedua, sistem pemulihan keuntungan berlebih pembangunan kembali (Reconstruction Excess Profit Recovery) akan diterapkan sepenuhnya. Sebanyak 46 kompleks di Seoul dengan 18.000 anggota menjadi target, dengan rata-rata beban 120 juta won, dan bisa mencapai 300 hingga 700 juta won tergantung kompleksnya. Belakangan, muncul transaksi dengan klausul khusus yang memindahkan beban ini kepada pembeli, dan pemerintah menganggap ini sebagai ranah kontrak pribadi. Jika Anda membeli tanpa memeriksa, Anda bisa menanggung beban ratusan juta won.
Ketiga, kelayakan bisnis harus diperiksa dengan cermat. Di sebuah kasus di Siheung, Gyeonggi, seseorang membeli apartemen dalam proses pembangunan kembali seharga 265 juta won 6 tahun lalu, lalu mengeluarkan total 565 juta won termasuk biaya kontribusi untuk bisa masuk. Namun, harga jual saat ini hanya 600 juta won. Keuntungan selama 6 tahun hanya 35 juta won.
Properti dengan harga rendah tidak selalu menguntungkan. Jika luas kepemilikan tanah (land share) kecil, bagian yang didapat anggota kecil, sehingga biaya kontribusi menjadi besar. Contohnya adalah kompleks dengan tipe tunggal 31㎡ di Sanggye-dong, Nowon-gu. Harga belinya mencapai 600 jutaan yang terjangkau, tetapi jika mengabaikan fakta bahwa luas tanah per unit kecil, beban kontribusi bisa jauh melebihi ekspektasi. Sebaliknya, tidak jarang properti dengan luas tanah yang besar justru dinilai terlalu rendah (underpriced).
Risiko Terbesar dalam Bisnis Sewa Adalah Perubahan Kebijakan
Pada tahun 2017, pemerintah sangat menyarankan pendaftaran bisnis sewa rumah. Seorang pengusaha sewa yang menuruti hal ini mematuhi batas kenaikan sewa maksimal 5% selama 8 tahun. Anak penyewa tinggal di sana dengan biaya setengah dari harga pasar sejak duduk di kelas 6 SD hingga menjadi mahasiswa.
Begitu periode sewa wajib berakhir, pengurangan manfaat pajak diberitakan. Pajak keuntungan modal pengusaha tersebut diperkirakan meningkat dari 360 juta won menjadi 780 juta won. Masalah yang lebih besar adalah penjualan itu sendiri sulit dilakukan. Jika penyewa menggunakan hak perpanjangan kontrak, penjualan tidak dimungkinkan hingga tahun 2028, dan di zona izin transaksi tanah, menjual rumah yang masih dihuni penyewa tidaklah mudah.
Pemerintah memiliki kebijakan untuk mempertahankan manfaat jika dijual dalam tahun ini, namun struktur kebijakan lainnya justru membatasi penjualan tersebut. Untungnya, belakangan ini partai berkuasa sedang mendiskusikan rencana untuk meninjau kembali pengurangan manfaat pajak sewa terdaftar dan mempertahankan pengecualian pajak untuk rumah tinggal utama selama 5 tahun.
Pelajaran dari kasus ini jelas. Risiko terbesar dalam bisnis sewa bukanlah kekosongan unit atau suku bunga, melainkan perubahan kebijakan. Oleh karena itu, kita harus terus memantau ke arah mana diskusi saat ini berjalan, sejauh mana cakupan penerapan retroaktif, dan bagaimana ketentuan peralihan dirancang.
Apa dan Bagaimana Cara Belajarnya?
Saya ingin menyarankan tiga hal.
Pertama, susunlah lini masa. Beban pajak properti sebagian besar ditentukan oleh waktu pelaksanaan dan ketentuan peralihan. Anda harus membuat tabel yang merangkum apa yang berubah dan bagaimana perubahannya pada tahun 2027, 2028, dan 2029. Keputusan waktu penjualan dimulai dari sini.
Kedua, periksa kualifikasi Anda. Batas DSR berdasarkan tingkat pendapatan, status regulasi di wilayah target pembelian, kelayakan pinjaman kebijakan, dan metode refleksi bonus kinerja dalam pendapatan harus diperiksa langsung melalui lembaga keuangan sebelum melakukan kontrak.
Ketiga, pahami strukturnya, bukan hanya klausul individu. Tidak perlu menghafal semua pasal hukum pajak. Pahami prinsip operasinya: jika batas regulasi ditetapkan, segmen di bawahnya akan naik; jika pajak kepemilikan dinaikkan, beban akan dibebankan ke penyewa; jika pajak keuntungan modal diperketat, hibah (hadiah) akan meningkat alih-alih penjualan pasar. Dengan memahami prinsip ini, Anda dapat mengukur arah kebijakan bahkan saat langkah baru diumumkan.
Kondisi di mana warga harus meninggalkan pekerjaan demi mempelajari hukum pajak bukanlah sesuatu yang normal. Kebijakan harus sederhana dan dapat diprediksi, dan merancangnya adalah tugas pemerintah. Saya tegaskan hal ini.
Namun, sampai kondisi tersebut tercipta, setiap individu harus tetap menjalani hidup masing-masing.
Perbedaan antara menghemat pajak 500 juta won dan menanggung beban tambahan 500 juta won bukan berasal dari skala aset, melainkan dari perbedaan informasi dan penilaian. Begitu pula perbedaan antara orang yang bisa mendapatkan pinjaman dan yang tidak, serta perbedaan antara properti pengembangan yang bagus dan properti dengan beban kontribusi yang berat.
Kebijakan akan terus berubah di masa depan. Masih ada pertimbangan parlemen, revisi peraturan pelaksana yang tersisa, dan perubahan akibat pergantian pemerintahan yang sudah terjadwal.
Oleh karena itu, jangan mencoba menghafal jawaban. Pelajarilah cara membacanya.
Pajak yang Anda bayar karena ketidaktahuan, tidak akan pernah dikembalikan oleh siapa pun.