[비즈한국] 23 Juli, Gedung Annex KBS, Yeouido. Waktu 100 menit yang direncanakan berubah menjadi 193 menit. Ada 28 pertanyaan dan tugas yang muncul dalam 'Diskusi Publik Besar Kebijakan Properti' yang berlangsung lebih dari 3 jam. Angka ini sendiri adalah sebuah pesan. Ini berarti pemerintah pun belum memegang semua jawabannya, sekaligus menunjukkan niat untuk menghadapi masalah ini secara langsung.
Diskusi telah usai. Ulasan melimpah ruah. Kini, pandangan pasar tertuju pada langkah komprehensif yang dijadwalkan pada akhir Juli atau selambat-lambatnya awal Agustus. Apa yang akan keluar? Dan apa yang harus kita persiapkan? Mari kita telusuri sinyal-sinyal yang sudah muncul dalam diskusi tersebut secara berurutan.
Satu. Apa yang sudah pasti—arah telah ditentukan, hanya intensitas yang tersisa
Presiden mengatakan, "Rakyat secara umum setuju bahwa pajak kepemilikan harus diperkuat." Yang tersisa hanyalah pertanyaan, "Seberapa kuat akan diperkuat, dan perbedaan seperti apa yang akan diterapkan?" Artinya, arahnya sudah ditentukan dan tinggal levelnya saja.
Ada pernyataan lain yang patut lebih diperhatikan. Yaitu diagnosis mengenai fenomena 'satu rumah yang cerdas' (똘똘한 한 채). Mengenai fenomena ini, Presiden mengatakan, "Ada sisi yang menciptakan kesempatan untuk berspekulasi secara paling efisien," dan "Karena tidak membedakan antara tempat tinggal dan investasi, hal-hal besar terjadi dari celah yang sangat kecil."
Ada alasan mengapa pernyataan ini penting. Hal ini dikarenakan pengambil keputusan kebijakan tertinggi secara terbuka mengakui di forum publik bahwa fenomena 'satu rumah yang cerdas' yang mendominasi pasar selama beberapa tahun terakhir bukanlah keserakahan pelaku pasar, melainkan struktur yang diciptakan oleh kebijakan. Jika kepemilikan rumah banyak dikenakan pajak berat, aset akan terkumpul pada satu rumah. Semakin mahal satu rumah tersebut, semakin menguntungkan, sehingga orang-orang berkumpul di tempat paling mahal. Gangnam naik, disusul Mapo dan Seongdong, lalu Nowon dan Seongbuk menyesuaikan. Regulasi tidak pernah mengurangi total permintaan. Regulasi hanya mengubah urutan antrean.
Jika demikian, arah solusinya menjadi jelas. Bukan 'jumlah' rumah, melainkan 'nilai' rumah. Faktanya, dalam diskusi kementerian di sektor perpajakan, dibahas rencana untuk mengalihkan standar pengenaan pajak properti komprehensif (Jongbuse) dari jumlah rumah yang dimiliki menjadi berdasarkan total nilai aset. Rencana untuk membedakan pajak kepemilikan dan pajak keuntungan modal berdasarkan apakah rumah tersebut ditinggali sendiri juga telah diajukan. Sampai di sini adalah fakta yang telah dikonfirmasi.
Dua. Apa yang diperkirakan—tiga jalur: pajak, keuangan, dan pasokan
Pertama, perpajakan. Penyesuaian tarif pajak Jongbuse dan kisaran standar pajak, kenaikan rasio nilai pasar wajar, penataan ulang potongan khusus kepemilikan jangka panjang bagi 1 rumah tangga 1 rumah agar berfokus pada tempat tinggal utama, serta pengurangan manfaat untuk rumah yang tidak ditinggali menjadi topik yang kuat dibicarakan. Di antara ini, rasio nilai pasar wajar adalah masalah keputusan eksekutif (peraturan pelaksana) yang tidak memerlukan persetujuan Majelis Nasional. Selebihnya adalah masalah revisi undang-undang.
Kedua, keuangan. Mengenai pengurangan jaminan pinjaman *jeonse* untuk pemilik satu rumah yang tidak ditinggali, arahnya cenderung menyesuaikan dari penerapan menyeluruh menjadi metode "pinset" yang membatasi pada kasus "spekulasi yang jelas". Di sisi lain, ada tuntutan untuk melonggarkan regulasi pinjaman bagi kaum muda dan mereka yang tidak memiliki rumah. Inilah suara yang paling banyak muncul dari sekitar 4.800 saran yang diterima dalam pengumpulan pendapat sebelumnya.
Ketiga, pasokan. Profesor Jin Mi-yoon dari Universitas Myongji, yang bertindak sebagai pembicara, menunjukkan bahwa volume pembangunan di wilayah metropolitan telah berkurang setengah dari masa lalu, dengan menyatakan, "Yang paling dikhawatirkan bukan penurunan pasokan sementara, melainkan terputusnya rantai pasokan itu sendiri." Tugas yang diajukan adalah pemulihan jalur pipa dari izin, pembangunan, penyelesaian, hingga penghunian, penyelesaian hambatan proyek penataan ulang, dan pemulihan pasokan properti non-apartemen yang anjlok setelah kasus penipuan *jeonse*.
Tiga. Jeda waktu yang tidak boleh dilewatkan
Di sini saya harus menunjukkan poin yang paling penting secara praktis. Perpajakan dan keuangan memiliki jadwal waktu yang berbeda.
Revisi undang-undang pajak harus melalui Majelis Nasional, dan sebagian besar akan benar-benar diterapkan setelah tahun depan. Sebaliknya, regulasi keuangan beroperasi seketika hanya dengan aturan pengawasan dan panduan administratif. Yang mengguncang pasar jangka pendek bukanlah pajak, melainkan pinjaman. Jika Anda membaca reaksi harga sesaat setelah pengumuman sebagai efek pajak, maka Anda salah baca.
Dan langkah kebijakan tidak berakhir dalam sekali jalan. Pemerintah berencana mengeluarkan rencana reformasi pajak terlebih dahulu, kemudian secara berurutan mengeluarkan kebijakan pasokan dan keuangan. Tidak muncul dalam pengumuman pertama bukan berarti tidak akan keluar.
Oleh karena itu, saat membaca teks pengumuman, saya sarankan untuk membagi dan menandai tiga hal berikut untuk setiap item. Pertama, yang segera berlaku melalui keputusan eksekutif/panduan administratif. Kedua, yang harus melalui revisi undang-undang. Ketiga, yang hanya menunjukkan arah dan rinciannya ditunda di kemudian hari. Guncangan pasar jangka pendek hanya akan muncul dari item pertama, yang benar-benar mengubah struktur aset adalah item kedua, dan yang ketiga adalah *teaser* untuk babak berikutnya. Jika Anda mencampuradukkan ketiga hal ini, Anda akan bereaksi berlebihan atau merespons terlalu kurang.
Empat. Pasar sudah memberikan jawabannya
Pada minggu ketiga bulan Juli (per 20 Juli), harga jual apartemen di Seoul naik 0,27%, melanjutkan kenaikan selama 75 minggu berturut-turut. Besaran kenaikan itu sendiri sedikit melambat dari 0,30% pada minggu sebelumnya. Sejauh ini adalah hal yang diketahui semua orang.
Yang sebenarnya harus dilihat adalah *jeonse*. Pada minggu yang sama, harga *jeonse* apartemen di Seoul juga naik 0,27%. Secara kumulatif tahun ini, harga jual naik 5,74% dan *jeonse* 5,72%, kedua indikator tersebut hampir bersisian. *Jeonse* adalah pasar nilai guna murni yang tidak memiliki ruang untuk permintaan investasi. Bahwa harga *jeonse* naik dengan kecepatan yang sama dengan harga jual, berarti kenaikan Seoul saat ini lebih merupakan sinyal kurangnya ruang untuk tinggal dibandingkan gelembung spekulatif. Harga *jeonse* tidak pernah berbohong.
Pasar penjualan (*presale*) juga mengatakan hal yang sama. Indeks prospek penjualan apartemen Seoul dari Korea Housing Institute melonjak dari 100,0 pada bulan Mei/Juni menjadi 114,3 pada bulan Juli. Rasio kompetisi pasokan umum prioritas pertama untuk kompleks yang dipasok di Seocho-dong pada April lalu adalah 1.099 banding 1. Fakta bahwa di pasar yang penuh dengan regulasi hanya rasio kompetisi *cheongyak* (pendaftaran perumahan) yang meningkat, adalah sinyal bahwa pasokan baru menjadi sangat langka. Bukan permintaannya yang hilang, melainkan salurannya yang menyempit.
Sebaliknya, harga apartemen di daerah (luar Seoul) kembali stagnan. Daegu, Gyeongbuk, Chungnam, dan Jeju mengalami penurunan. Tidak berarti seluruh negeri mengalami *overheat*. Jika kesenjangan ini ditangani dengan satu kebijakan, Seoul tidak akan bisa dikendalikan dan daerah malah akan membeku. Fakta bahwa tingkat kenaikan Hwaseong Dongtan turun dari 0,73% menjadi 0,25% setelah penetapan kawasan regulasi menunjukkan efek regulasi, namun pada saat yang sama, interpretasi yang lengkap harus melihat ke mana permintaan tersebut pergi.
Tentu saja, argumen sebaliknya juga layak didengarkan. Kritik bahwa tarif efektif pajak kepemilikan kita lebih rendah dibandingkan negara-negara maju dan ketimpangan aset telah memburuk, serta logika keadilan pajak atas pendapatan tanpa usaha adalah sah. Partai oposisi kabarnya tengah menyiapkan alternatif untuk mengurangi pajak hingga pemilik 3 rumah, sehingga dalam proses diskusi di Majelis Nasional, draf akhir bisa saja berubah. Draf pengumuman bukanlah draf pelaksanaan.
Lima. Lalu bagaimana cara menghadapinya?
Bagi mereka yang tidak memiliki rumah dan merupakan pembeli riil: Anda boleh mengharapkan pelonggaran regulasi pinjaman. Namun, setelah perluasan zona izin transaksi tanah, metode membeli dengan menyertakan *jeonse* menjadi terhambat sehingga pasokan *jeonse* berkurang, dan transisi ke sewa bulanan (*wolse*) semakin cepat. Ini adalah fase di mana biaya menunggu lebih mahal dari sebelumnya. Lebih baik tidak memilih antara *cheongyak* atau membeli langsung, melainkan menggunakan strategi paralel.
Bagi pemilik satu rumah yang ditinggali sendiri: Ini adalah posisi paling aman dalam kebijakan kali ini. Namun, karena semua diskusi disusun kembali berdasarkan standar "tempat tinggal utama", mengelola riwayat tempat tinggal adalah cara untuk menghemat pajak. Untuk pindah rumah, tidak ada kata terlambat setelah mengonfirmasi bentuk akhir dari reformasi potongan khusus kepemilikan jangka panjang.
Bagi pemilik satu rumah yang tidak ditinggali sendiri: Sejujurnya, ini adalah posisi paling rentan dalam fase kali ini. Anda disasar dari kedua sisi, baik pajak (pengurangan manfaat non-tempat tinggal) maupun keuangan (pembatasan jaminan pinjaman *jeonse*). Lebih baik putuskan sebelum pengumuman apakah akan pindah ke rumah tersebut atau menjualnya.
Bagi pemilik banyak rumah: Ada poin paradoks. Jika standar perpajakan bergeser dari 'jumlah' ke 'nilai', kerugian relatif yang diterima oleh beberapa rumah murah akan berkurang, dan premi yang dinikmati oleh satu rumah yang sangat mahal akan menyusut. Diperlukan upaya untuk menghitung ulang portofolio Anda berdasarkan total nilai aset, bukan berdasarkan jumlah unit rumah.
Enam. Pertanyaan yang tersisa
Presiden mengatakan mengenai pembangunan kembali dan renovasi perkotaan, "Lingkungan tempat tinggal memang membaik, tetapi sebagian besar penduduk asli harus pindah, dan ada aspek di mana jumlah total rumah tangga justru berkurang." Itu adalah poin yang tepat. Namun, fakta bahwa sulit menemukan lahan baru untuk dikembangkan di dalam Seoul juga merupakan fakta yang diakui sendiri oleh Presiden. Jika proyek penataan ulang bukan jawabannya, dari mana pasokan Seoul akan datang? Apakah jawaban atas pertanyaan ini tertuang dalam langkah komprehensif kali ini akan menentukan keberhasilan atau kegagalan.
Pajak mengubah peta. Yang pada akhirnya mengubah pasar adalah pasokan. Jika diskusi 193 menit itu menegaskan kembali fakta tersebut, maka itu saja sudah memiliki makna.