[비즈한국] Pemerintah akan menambah pasokan perumahan lebih dari 230.000 unit di wilayah metropolitan. Pemerintah akan menetapkan lebih dari 100.000 unit di zona perumahan umum baru, serta mempercepat dimulainya pembangunan untuk perumahan yang sudah direncanakan, seperti proyek kota baru tahap ke-3 dan proyek pembangunan pusat kota. Selain itu, pemerintah berencana untuk meningkatkan pasokan perumahan sektor swasta yang sedang lesu melalui dukungan keuangan, kebijakan pajak, dan pelonggaran regulasi. Fokus utamanya adalah meningkatkan jumlah pasokan sekaligus mengurangi waktu yang dibutuhkan hingga dimulainya pembangunan secara nyata.
Dari Lahan Umum hingga Proyek Swasta… ‘Perang Kecepatan Pembangunan’
Pada tanggal 13, pemerintah mengumumkan ‘Rencana Pasokan Perumahan Cepat untuk Stabilisasi Pasar Sewa dan Jual-Beli’ yang berisi poin-poin tersebut. Kebijakan ini bertujuan untuk meningkatkan efektivitas target pembangunan 1,35 juta unit perumahan di wilayah metropolitan yang diumumkan pada 7 September tahun lalu, sekaligus menambah volume pasokan. Sebanyak 230.000 unit yang diumumkan pemerintah mencakup pasokan lahan baru, percepatan dimulainya proyek-proyek yang sudah ada, serta penambahan volume pasokan dari sektor swasta.
Inti dari volume pasokan baru ini adalah lahan perumahan umum. Pemerintah akan menetapkan lebih dari 100.000 unit di zona perumahan umum baru di wilayah metropolitan. Pertama, lokasi untuk 27.200 unit telah diumumkan, termasuk 1.000 unit di Yeomchang-dong, Gangseo-gu, Seoul; 21.700 unit di Wabu-eup, Namyangju-si, Gyeonggi-do; dan 4.500 unit di Jangji-dong, Gwangju-si. Target dimulainya pembangunan untuk wilayah Gangseo, Seoul adalah tahun 2029, sementara untuk Namyangju dan Gwangju ditargetkan pada paruh pertama tahun 2030. Sebanyak 73.000 unit kandidat sisanya akan diumumkan dalam tahun ini.
Untuk lahan perumahan umum yang sudah ada, pemerintah akan mempercepat jadwal pembangunannya. Dengan asumsi adanya perbaikan sistem, pemerintah berencana memangkas waktu rata-rata dari pengumuman lokasi hingga dimulainya pembangunan, dari 68 bulan menjadi 37 bulan, serta mempercepat pembangunan 89.000 unit termasuk kota baru tahap ke-3 selama 1-2 tahun. Di antaranya, sebanyak 41.000 unit yang semula dijadwalkan mulai dibangun setelah tahun 2031, akan dimajukan menjadi tahun 2030. Lahan pusat kota yang diumumkan pada Januari tahun ini, seperti Taereung CC, arena pacuan kuda Gwacheon, dan bekas markas intelijen, semuanya juga direncanakan mulai dibangun paling lambat tahun 2030.
Proyek perumahan swasta juga didorong agar segera dimulai melalui dukungan keuangan, kebijakan pajak, dan pelonggaran regulasi. Jika proyek yang memenuhi syarat di Seoul dan Gyeonggi mulai dibangun hingga tahun 2027, maka bunga pinjaman PF akan disubsidi sebesar 1% poin, dan jika mulai dibangun pada 2028, akan disubsidi sebesar 0,5% poin. Tingkat persetujuan pembentukan asosiasi pembangunan kembali (redevelopment) akan diturunkan dari 75% menjadi 70%, dan bantuan keuangan untuk biaya relokasi juga akan diperkuat. Untuk perumahan multi-keluarga (da-sedae dan da-gagu), standar luas dan jumlah lantai akan dilonggarkan, dan pengecualian pajak bagi kepemilikan perumahan kecil yang baru dibangun akan diperpanjang hingga tahun 2028.
Pemerintah sebelumnya telah meluncurkan serangkaian langkah untuk memperluas pasokan perumahan di wilayah metropolitan. Pada September tahun lalu, ditetapkan target pembangunan 1,35 juta unit di wilayah metropolitan untuk periode 2026-2030, dan pada Januari tahun ini, rencana pasokan diumumkan dengan memanfaatkan lahan kosong di pusat kota seperti Taereung CC, arena pacuan kuda Gwacheon, dan bekas markas intelijen. Pada bulan Mei lalu, langkah dukungan percepatan pembangunan juga dirilis untuk sekitar 100.000 unit yang tertunda pembangunannya di kawasan regulasi wilayah metropolitan.
Namun, pembangunan perumahan di wilayah metropolitan masih menunjukkan tren yang lesu. Pada paruh pertama tahun ini, volume pembangunan perumahan di wilayah metropolitan adalah 65.204 unit, turun 0,7% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ini adalah 61,4% dari rata-rata 10 tahun untuk periode yang sama. Pemerintah memprediksi bahwa akibat penurunan pembangunan selama periode 2022-2024, jumlah perumahan yang siap huni (apartment occupancy) di wilayah metropolitan tahun ini hanya akan mencapai 105.000 unit, jauh di bawah rata-rata 10 tahun sebesar 183.000 unit.
Pemerintah berencana untuk mengelola implementasi rencana pasokan ke depannya secara terpisah. 'Rapat Pemeriksaan Pasokan Perumahan Cepat Lintas Pemerintahan' yang dipimpin oleh Perdana Menteri akan dibentuk untuk memeriksa status kemajuan per proyek secara mingguan berdasarkan kasus dan wilayah. 'Unit Inovasi Pasokan Cepat' yang dipimpin oleh Wakil Menteri Pertama Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi juga akan dioperasikan untuk mengatasi hambatan di lapangan yang muncul selama proses perizinan dan pelaksanaan proyek bersama dengan pemerintah daerah.
Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, Kim Yun-deok, menegaskan, "Saya merasa bahwa memperkuat fondasi pasokan adalah hal yang paling penting untuk stabilitas perumahan rakyat. Demi normalisasi pasokan perumahan, kami akan melakukan yang terbaik untuk menyediakan perumahan yang diinginkan masyarakat di lokasi yang diinginkan, secara cukup dan tepat waktu, dengan prinsip mempercepat tugas sektor publik dan mendukung sektor swasta di bidang yang mereka kuasai."
Pemerintah Kota Seoul: "Regulasi Proyek Perbaikan Perkotaan Harus Lebih Dilonggarkan"... Pakar: "Perlu Dipantau Apakah Waktu Benar-benar Bisa Dipersingkat"
Pemerintah Kota Seoul berpendapat bahwa regulasi proyek perbaikan perkotaan (urban renewal) harus lebih dilonggarkan. Pihaknya menilai positif fakta bahwa usulan Pemerintah Kota Seoul, seperti pelonggaran tingkat persetujuan asosiasi pembangunan kembali dan perbaikan pinjaman biaya relokasi, telah sebagian diakomodasi. Namun, mereka menilai bahwa masih diperlukan perbaikan tambahan karena poin-poin seperti pelonggaran batasan pemindahan status anggota asosiasi, peningkatan koefisien lantai (floor area ratio) untuk proyek swasta, dan penyesuaian rasio kewajiban perumahan sewa pada pembangunan kembali belum dimasukkan. Mereka juga menekankan bahwa meski memprioritaskan proyek perbaikan pusat kota, penggunaan sabuk hijau (greenbelt) harus dilakukan dengan hati-hati.
Walikota Seoul, Oh Se-hoon, pada tanggal 13 saat kebijakan pasokan pemerintah diumumkan, mengatakan, "Syukurlah pemerintah mengakui perlunya kelancaran pembangunan kembali dan rekonstruksi, serta telah menerima sebagian tugas perbaikan sistem yang terus diusulkan oleh Pemerintah Kota Seoul. Kami akan aktif bekerja sama di bagian yang bisa dikerjasamakan dengan pemerintah pusat, namun untuk tugas perbaikan regulasi yang belum diakomodasi, kami akan menuntutnya dengan jelas berdasarkan suara di lapangan, dan kami akan bersikap hati-hati dalam hal perusakan ruang hijau."
Di sisi lain, terdapat pandangan skeptis mengenai pemangkasan waktu pembangunan lahan umum. Lee Eun-hyung, peneliti di Research Institute of Construction Policy, menunjukkan, "Rencana untuk memangkas periode pembangunan lahan umum dari 68 bulan menjadi 37 bulan memiliki tingkat pemangkasan yang cukup signifikan, sehingga perlu dilihat secara konservatif pada tahap ini. Perlu dipastikan apakah proyek yang melibatkan pemindahan fasilitas lama, seperti arena pacuan kuda Gwacheon, benar-benar dapat memangkas durasi sesuai rencana."