[비즈한국] Lotte Shopping tengah mempercepat proses penjualan Lotte Department Store cabang Mia kepada IGIS Asset Management. Jika transaksi ini selesai, Lotte Department Store cabang Mia yang dibuka pada tahun 2006 kemungkinan besar akan mengakhiri perannya sebagai department store setelah beroperasi selama sekitar 20 tahun. Alih-alih melanjutkan operasional department store, IGIS Asset Management mempertimbangkan rencana untuk merobohkan bangunan yang ada dan membangun hunian sewa swasta jangka panjang. Setelah sebelumnya mengakuisisi dua department store dan mengubahnya menjadi fasilitas perkantoran serta komersial, kali ini IGIS Asset Management berencana mengubah department store menjadi fasilitas hunian.
Menurut industri perbankan investasi (IB), Lotte Shopping baru-baru ini memilih IGIS Asset Management sebagai penawar terpilih (preferred bidder) untuk penjualan Lotte Department Store cabang Mia. Harga transaksi yang diketahui mencapai sekitar 220 miliar won. Lotte Shopping sempat membuka tender penjualan pada bulan Juni lalu, namun tidak dapat memilih penawar terpilih karena adanya perbedaan harga antara penjual dan pembeli. Setelah itu, mereka melakukan tender ulang dan menetapkan IGIS Asset Management sebagai penawar terpilih. Namun, karena negosiasi masih berlangsung, penjualan belum sepenuhnya difinalisasi. Pihak Lotte Department Store juga mengakui pemilihan penawar terpilih tersebut, namun menyatakan bahwa syarat-syarat spesifik belum diputuskan.
Lotte Department Store cabang Mia terletak di 62 Dobong-ro, Gangbuk-gu, Seoul, dekat dengan Stasiun Mia Intersection di Jalur Kereta Bawah Tanah nomor 4. Luas lahan mencapai 7.372㎡ dengan luas total bangunan sebesar 73.147㎡. Lotte Shopping membuka cabang Mia pada Desember 2006. Saat itu, investasi yang dikucurkan mencapai sekitar 250 miliar won, dan cabang ini dikembangkan sebagai gerai besar yang tidak hanya berisi toko department store, tetapi juga bioskop dan fasilitas lainnya.
Penjualan cabang Mia tidak diputuskan dalam semalam. Lotte Shopping telah mulai menata aset di sekitar cabang Mia sejak sebelumnya. Pada tahun 2024, mereka menjual lahan parkir luar ruang cabang Mia yang sempat dibeli pada tahun 2004 untuk mengantisipasi kebutuhan parkir tambahan. Karena operasional cabang Mia tidak memenuhi harapan, lahan tersebut praktis menjadi lahan tidak terpakai, dan Lotte Shopping dikabarkan telah menjualnya kepada rumah sakit di dekatnya senilai sekitar 20 miliar won. Saat itu, industri sudah memprediksi bahwa penjualan lahan parkir tersebut dapat berujung pada restrukturisasi cabang Mia itu sendiri. Namun, saat itu Lotte Shopping menyatakan bahwa mereka tidak mempertimbangkan penutupan cabang Mia.
Akhirnya, sekitar dua tahun setelah pelepasan lahan parkir, mereka pun menempuh prosedur penjualan gedung dan lahan department store tersebut. Jika transaksi ini selesai dengan harga yang diketahui sebesar 220 miliar won, maka Lotte Shopping akan memperoleh total sekitar 240 miliar won dari penjualan aset di sekitar cabang Mia, termasuk lahan parkir yang terjual senilai 20 miliar won pada tahun 2024. Namun, angka 220 miliar won saat ini merupakan harga yang diketahui selama proses negosiasi, dan harga jual akhir dapat berubah tergantung pada hasil kesepakatan.
Perbedaan antara harga jual dan nilai buku cabang Mia dalam catatan Lotte Shopping juga menarik perhatian. Berdasarkan data yang diungkapkan tahun lalu saat Lotte Shopping memulai proses penjualan, nilai buku cabang Mia pada akhir tahun 2024 tercatat sebesar 2817 miliar won, yang terdiri dari nilai tanah sebesar 2226 miliar won dan gedung sebesar 591 miliar won. Saat itu, pasar memperkirakan harga jual cabang Mia bisa mencapai di atas 300 miliar won.
Jika membandingkan secara sederhana angka 220 miliar won dari IGIS Asset Management dengan nilai buku sebesar 2817 miliar won, terdapat selisih lebih rendah sebesar 617 miliar won atau sekitar 22%. Namun, hal ini tidak bisa langsung dianggap sebagai kerugian penjualan bagi Lotte Shopping. Nilai 2817 miliar won merupakan nilai buku per akhir tahun 2024, sehingga kemungkinan ada penyesuaian depresiasi atau perubahan nilai aset setelahnya, dan harga jual aktual pun belum dipastikan. Setelah transaksi selesai dan Lotte Shopping mengumumkan laba/rugi pelepasan aset, barulah jumlah keuntungan atau kerugian yang tepat dapat diketahui.
Latar belakang Lotte Shopping melakukan penjualan meskipun dengan harga yang lebih rendah dari ekspektasi adalah karena daya saing gerai dan strategi efisiensi aset. Cabang Mia selama ini dikategorikan sebagai gerai non-inti di bawah Lotte Department Store karena persaingan dengan Hyundai Department Store cabang Mia di dekatnya dalam hal pendapatan. Lotte Shopping sedang menjalankan strategi untuk mengamankan likuiditas dengan menata gerai yang tidak efisien serta aset menganggur, kemudian memfokuskan investasi pada gerai-gerai utama seperti cabang utama dan cabang Jamsil. Ini adalah apa yang disebut sebagai strategi 'townization', yang menggabungkan belanja, pariwisata, dan konten di sekitar department store.
Sebaliknya, bagi IGIS Asset Management, nilai cabang Mia lebih condong pada 'properti' daripada 'department store'. Setelah akuisisi, IGIS Asset Management mempertimbangkan rencana untuk merobohkan gedung department store yang ada daripada memanfaatkannya kembali, guna mengembangkan hunian sewa swasta jangka panjang. Cabang Mia berada di kawasan semi-hunian dan dekat dengan Stasiun Mia Intersection, serta dikelilingi oleh kawasan hunian skala besar seperti Gireum dan Mia New Town. IGIS Asset Management dilaporkan menilai bahwa mempertimbangkan tinggi lantai dan struktur gedung department store saat ini, perobohan dan pembangunan kembali lebih tepat daripada renovasi.
Ini bukan pertama kalinya IGIS Asset Management mengubah fungsi properti department store menjadi penggunaan lain. Bersama dengan Woomi Construction, IGIS Asset Management mengakuisisi properti eks Lotte Department Store cabang Bundang pada tahun 2020 senilai 230 miliar won. Lotte Department Store menutup operasional cabang Bundang pada Maret tahun ini, dan IGIS Asset Management mengubah gedung tersebut menjadi 'Timewalk Bundang', fasilitas gabungan kantor dan ritel. Dari total luas 77.720㎡, sebanyak 66,2% dialokasikan untuk fasilitas kantor, dan Line Plus telah memutuskan untuk menempati lantai 4 hingga 8. Konstruksi ditargetkan selesai pada Oktober 2028.
Situasi serupa terjadi di ruang eks Hyundai Department Store di D-Cube City, Sindorim, Seoul. Saat mengakuisisi properti tersebut pada tahun 2022, IGIS Asset Management menilai daya saing fasilitas ritel yang ada rendah, sehingga mereka membuat rencana untuk mengubahnya menjadi kantor atau kegunaan lain. Saat ini, proyek untuk mengubah bekas ruang department store menjadi fasilitas gabungan kantor dan ritel sedang berlangsung.
Jika di cabang Bundang dan D-Cube City mereka memanfaatkan luas lantai dan tinggi langit-langit gedung department store untuk mendaur ulangnya menjadi kantor dan fasilitas komersial, pendekatan untuk cabang Mia berbeda. Rencana yang sedang dipertimbangkan adalah merobohkan gedung sepenuhnya dan mengembangkannya menjadi fasilitas hunian. Bagi IGIS Asset Management, ini merupakan proyek konversi department store ketiga di mana mereka tidak terikat pada penggunaan awal sebagai department store, melainkan memaksimalkan nilai pengembangan lahan dan lokasinya. Di industri properti, cabang Mia juga terus dinilai memiliki nilai lebih tinggi sebagai lahan pengembangan untuk apartemen atau hunian terpadu dibandingkan nilai operasionalnya sebagai department store.