[BizHanKook] Pada Jumat, 6 November, pukul 9:03 pagi, KOSPI terkena *circuit breaker*. Indeks yang sempat terpuruk hingga level 4911 di tengah perdagangan, akhirnya ditutup di angka 5059,69. Dengan penurunan harian sebesar 6,02%, jika digabungkan dengan penurunan 5,28% pada hari sebelumnya, akumulasi penurunan selama dua hari mencapai sekitar 10,98%. Hanya dalam satu hari, nilai kapitalisasi pasar yang menguap mencapai 267 triliun won. Investor asing telah menjual hampir 12 triliun won dalam enam hari perdagangan, dan nilai tukar won terhadap dolar melonjak 14,5 won menjadi 1356,6 won.
Pemicunya adalah Amerika Serikat. Setelah Partai Demokrat menang telak dalam pemilu sela, kekhawatiran mengenai regulasi pusat data AI menyebar, menyebabkan Indeks Semikonduktor Philadelphia anjlok 12,25% dalam semalam. Saham SK Hynix turun 10,44% dan Samsung Electronics turun 6,35%.
Anda akan terus mendengar pertanyaan yang sama sepanjang akhir pekan ini: "Saham anjlok seperti ini, bagaimana dengan harga rumah?" Jawaban singkatnya: Jatuhnya pasar saham tidak serta merta meruntuhkan seluruh pasar properti. Sebaliknya, hal ini justru dapat mempercepat dan memperjelas diferensiasi yang memang sudah sedang berlangsung.
Tiga Jalur Dampak Penurunan Saham ke Properti
Pertama, jalur pelunasan. Di bawah regulasi pinjaman yang ketat, rumah mewah biasanya dibeli dengan uang tunai, bukan pinjaman. Sebagian besar uang tunai tersebut tersimpan di akun saham. Keuntungan investasi yang membengkak saat KOSPI menembus level 5000 adalah dana utama untuk berpindah hunian. Jika akun menyusut 11% hanya dalam dua hari, kolom 'hasil penjualan saham' dalam rencana pendanaan pun ikut menyusut. Akan muncul orang-orang yang menunda kontrak atau terpaksa menjual rumah yang dimilikinya secara mendadak demi memenuhi sisa pelunasan. Dampak ini kemungkinan besar akan terasa pertama kali di pasar kelas atas yang memiliki porsi aset saham tinggi.
Secara aritmatika, hitungannya sederhana. Jika seseorang berencana menjual saham senilai 1 miliar won untuk membayar sisa pelunasan rumah, lalu nilai sahamnya turun 11%, maka dalam dua hari terjadi kekurangan dana sebesar 110 juta won. Jika akun tersebut berfokus pada dua saham semikonduktor, celahnya bisa lebih besar. Di pasar yang tidak bisa ditutupi oleh pinjaman, kekurangan dana sebesar 100 juta won dapat mengguncang seluruh transaksi kontrak.
Kedua, nilai tukar dan suku bunga. Jika nilai tukar melonjak hingga ke kisaran 1350 won, Bank Sentral Korea (BOK) mungkin akan kesulitan untuk menurunkan suku bunga. Calon pembeli yang menantikan penurunan suku bunga KPR harus menghitung ulang rencana mereka. Sebaliknya, jika guncangan meluas ke ekonomi riil dan otoritas moneter beralih ke kebijakan pelonggaran, arahnya akan berbalik 180 derajat. Jalur mana yang akan diambil masih belum dipastikan. Inilah variabel terpenting dalam beberapa minggu ke depan.
Ketiga, psikologi pasar. Sebelum penurunan drastis, pasar sebenarnya sudah mulai mendingin. Tingkat kenaikan mingguan harga apartemen di Seoul turun dari 0,16% pada minggu kedua Oktober menjadi 0,13%, 0,09%, dan 0,07% selama tiga minggu berturut-turut. Minat beli sudah melemah akibat regulasi pinjaman. Ditambah lagi dengan berita *circuit breaker*. Jika psikologi pasar patah, volume transaksi biasanya akan turun lebih dulu daripada harga. Saya memperkirakan volume transaksi pada November-Desember akan menurun drastis.
Satu Penurunan, Empat Pasar Berbeda
Di tiga distrik Gangnam, ada kemungkinan munculnya properti jual cepat (*urgent sale*). Distrik Gangnam dan Seocho sudah turun selama 13 minggu berturut-turut. Pada minggu pertama November, Distrik Gangnam turun -0,39%, Seocho -0,37%, dan Songpa -0,17%. Area inti seperti Apgujeong, Gaepo, Banpo, dan Jamwon memimpin penurunan, bahkan akumulasi kenaikan tahunan di Gangnam dan Seocho telah berubah menjadi negatif. Karena ini adalah tempat di mana banyak pemilik aset saham tinggal, mereka kemungkinan akan menjadi yang pertama terkena dampak. Namun ingat, properti jual cepat di area yang tidak memiliki lahan untuk apartemen baru mungkin tidak akan bertahan lama.
Sabuk semikonduktor akan menguji nilai premium mereka. Provinsi Gyeonggi naik 0,20%, mencatat tingkat kenaikan tiga kali lipat dibandingkan Seoul, dipimpin oleh Giheung di Yongin dan Dongtan di Hwaseong. Saham Samsung Electronics dan SK Hynix serta harapan akan bonus kinerja adalah bahan bakar bagi harga rumah di wilayah ini. Pusat dari kejatuhan kali ini justru adalah semikonduktor itu sendiri. Kita harus membedakannya: harga sahamnya yang jatuh, bukan pabriknya yang berhenti beroperasi. Selama pekerjaan dan pendapatan tetap terjaga, permintaan riil tetap ada. Yang menghilang hanyalah keuntungan berlebih yang mengikuti kenaikan harga saham. Indikator yang harus diamati di wilayah ini adalah apakah perusahaan teknologi besar AS benar-benar mengurangi rencana investasi fasilitas mereka.
Pinggiran Seoul dan pasar sewa (*jeonse*) bergerak dengan waktu yang berbeda dari saham. Harga sewa di Seoul naik 0,17% mingguan dengan akumulasi kenaikan tahunan sebesar 9,10%. Wilayah pinggiran justru lebih panas, seperti Distrik Seongbuk naik 0,41% dan Distrik Nowon 0,37%. Sewa sangat dipengaruhi oleh pasokan unit baru dan permintaan penyewa, bukan oleh KOSPI. Orang yang menunda pembelian tidak menghilang; mereka tetap bertahan sebagai permintaan sewa. Jika harga sewa naik, tekanan penurunan harga jual bisa berkurang. Harga sewa adalah salah satu indikator utama harga jual. Variabelnya adalah jumlah properti yang dijual. Properti apartemen yang dijual di Seoul telah menumpuk hingga 80.430 unit. Kita perlu mengamati apakah angka ini menuju 90.000 unit.
Di kelas menengah dan daerah, sikap *wait-and-see* akan berkepanjangan. Bahkan sebelum penurunan drastis, wilayah yang naik tajam seperti Distrik Jongno (0,35% → 0,19%), Distrik Dobong (0,32% → 0,20%), dan Distrik Seongbuk (0,39% → 0,30%) sudah menunjukkan perlambatan. Dari 25 distrik di Seoul, 18 di antaranya mengalami perlambatan. Wilayah di luar ibu kota tetap stagnan di 0,00%, sementara Sejong -0,01%. Wilayah seperti ini lebih mengkhawatirkan 'hilangnya transaksi' daripada penurunan tajam. Pembeli terus menunggu, sementara penjual tidak mau menurunkan harga tawaran. Jika Anda pemilik rumah yang berencana menjual sebelum musim pindah di musim semi tahun depan, Anda harus menghitung jadwal penjualan dari sekarang.
Pelajaran dari 2008 dan 2020
Saat krisis keuangan 2008, KOSPI yang sempat menembus level 2000 pada 2007 turun hingga ke level 900 pada 2008. Pembangunan kembali di Gangnam adalah yang pertama anjlok, tetapi juga yang pertama bangkit di tahun berikutnya. Saat penurunan akibat COVID-19 pada Maret 2020, KOSPI anjlok ke level 1400. Properti hanya sempat ragu selama satu atau dua bulan, lalu meroket bersama saham berkat likuiditas yang melimpah.
Kedua pengalaman tersebut mengajarkan hal yang sama: penentu harga rumah bukanlah kejatuhan saham itu sendiri, melainkan suku bunga, likuiditas, dan pasokan yang menyusul setelahnya. Penyesuaian di wilayah ibu kota selama beberapa tahun setelah 2008 juga dipengaruhi oleh tumpukan pasokan dan unit yang tidak terjual. Kondisi pasokan Seoul saat ini berbeda; kita berada dalam fase kekurangan pasokan di mana unit untuk sewa sangat sedikit. Hal ini juga memberikan pelajaran bahwa menjual rumah karena panik setelah kejatuhan pasar belum tentu merupakan pilihan yang menguntungkan.
Lalu apa yang harus dilakukan?
Bagi pembeli rumah pertama dengan kebutuhan riil: Penurunan saham bukanlah alasan untuk membeli rumah, namun juga bukan alasan untuk menundanya. Acuannya adalah harga sewa dan kemampuan beli. Jika harga sewa di unit target Anda naik dan pasokannya berkurang, itu bisa menjadi faktor pendukung harga jual. Ada tiga hal yang harus dilakukan: Pertama, cek porsi saham dalam dana pembelian Anda. Anggaran harus disusun berdasarkan 'uang yang sudah cair', bukan 'nilai evaluasi'. Kedua, jika Anda berencana menjual saham untuk pelunasan, atur jadwal pelunasan dengan kelonggaran waktu. Ketiga, cek properti jual cepat di unit target Anda setiap minggu sampai akhir tahun. Properti milik penjual yang membutuhkan dana cepat mungkin muncul di pasar saat ini.
Bagi pemilik rumah yang ingin berpindah hunian: Jika rencana pendanaan Anda tidak fleksibel, urutannya adalah 'jual dulu, baru beli'. Di pasar dengan volume transaksi yang menyusut, jika Anda membeli terlebih dahulu namun rumah lama Anda tidak laku, itulah krisis yang sebenarnya. Di sisi lain, saat ini adalah segmen di mana kesenjangan harga mulai menyempit. Gangnam/Seocho turun selama 13 minggu dan Songpa 9 minggu, sementara pinggiran Seoul dan Gyeonggi bagian selatan justru naik. Ini berarti biaya untuk pindah ke area yang lebih bergengsi berkurang. Pasar yang sedang jatuh bisa menjadi saat di mana pintu untuk masuk ke area kelas atas terbuka sebentar.
Bagi pemilik banyak rumah dan investor: Hindari menjual properti secara terburu-buru tanpa melihat nilainya hanya demi menutup kerugian saham. Jika harus menjual, jual dari yang lokasinya paling lemah, bukan yang rugi paling banyak. Catat tanggal jatuh tempo sewa dan pinjaman di kalender, serta pastikan arus kas aman untuk setidaknya 6 bulan. Untuk hak unit apartemen di sabuk semikonduktor dan investasi *gap*, tunda pembelian tambahan sampai rencana investasi perusahaan teknologi besar dan perusahaan semikonduktor domestik terkonfirmasi.
Larangan untuk semua: Jangan membawa hasil penjualan saham yang merugi untuk membeli rumah apa pun secara terburu-buru dengan dalih 'properti adalah aset aman'. Dalam pasar yang anjlok, yang aman bukanlah propertinya, melainkan lokasi dan struktur keuangan yang bisa Anda tanggung.
Lihat harga sewa, bukan KOSPI
Saham bergerak 6% dalam sehari, sementara apartemen di Seoul bergerak 0,07% dalam seminggu. Keliru jika kita menilai aset dengan kecepatan berbeda menggunakan rasa takut yang sama. Selama satu bulan ke depan, cukup periksa tiga hal: Apakah penjualan oleh asing dan nilai tukar mulai tenang? Apakah perusahaan teknologi besar AS benar-benar mengurangi investasi fasilitas? Dan apakah harga sewa di lingkungan Anda mulai turun? Meski dua poin pertama memburuk, jika yang ketiga tetap bertahan, tekanan penurunan harga rumah bisa terbatas.
Di pasar yang sedang anjlok, jangan bertanya tentang harga rumah, bertanyalah tentang harga sewa. Semakin pasar saham terguncang, pasar properti akan semakin dingin dalam memisahkan mana yang akan 'naik', 'bertahan', dan 'jatuh'. Sekarang bukanlah waktu untuk takut, melainkan waktu untuk memilih.