[비즈한국] Kasa, perusahaan investasi pecahan real estat pertama di Korea (dioperasikan oleh Kasa Korea), telah resmi menghentikan layanannya. Setelah bergabung dengan Daishin Financial Group, perusahaan ini terus mencatatkan kerugian dan gagal mendapatkan izin perantara investasi sekuritas pendapatan, yang akhirnya memaksanya keluar dari pasar. Di tengah persiapan pelembagaan sekuritas token yang dijadwalkan pada tahun 2027, strategi masa depan Daishin Financial yang sempat berusaha memimpin pasar sekuritas token melalui akuisisi Kasa kini menjadi sorotan.
Bursa sekuritas pendapatan aset digital real estat (DABS) pertama di Korea, Kasa, telah mengakhiri layanannya per tanggal 10 Agustus. Kasa menyatakan latar belakang penghentian operasional ini dengan mengatakan, “Kami telah menyediakan layanan penerbitan dan perdagangan sekuritas pendapatan perwalian untuk properti komersial skala kecil dan menengah secara uji coba setelah ditunjuk sebagai Layanan Keuangan Inovatif oleh Komisi Jasa Keuangan (FSC). Namun, setelah masa penunjukan layanan keuangan inovatif berakhir, kami gagal memenuhi persyaratan pelembagaan undang-undang yang baru ditetapkan sehingga tidak dapat memperoleh izin usaha perantara investasi sekuritas pendapatan.”
Meskipun Kasa telah mengumumkan rencana penutupan layanan pada tanggal 10 Juli, likuidasi bisnisnya sebenarnya sudah diprediksi sebelumnya. Hal ini dikarenakan Kasa tidak lagi menerima penawaran umum baru selama paruh pertama tahun ini dan secara bertahap menjual aset real estat yang dimilikinya, seperti Bukchon Wolhajae, Seocho Gwell Tower, dan Sangam 235 Building. Karyawan Kasa Korea dikonfirmasi telah dipindahkan ke Daishin Securities sesuai dengan bidang tugas masing-masing.
Kasa ditunjuk sebagai layanan keuangan inovatif pada Desember 2019 dan memulai layanannya pada September 2020. Kasa adalah layanan yang memungkinkan individu untuk dengan mudah mengakses properti komersial melalui investasi pecahan yang sulit dijangkau secara mandiri. Investor yang memegang DABS dapat menerima pendapatan sewa dari properti tersebut, dan jika bangunan dijual, mereka mendapatkan keuntungan modal yang proporsional dengan jumlah DABS yang dimiliki. Sejak bangunan Yeoksam London Ville di Gangnam-gu, Seoul pada tahun 2020, Kasa telah melakukan berbagai penawaran umum seperti Korea Technology Center, Yeouido Excon Venture Tower, dan TE Logistics Center di Cheonan, Chungnam.
Daishin Financial Group sebenarnya bermaksud untuk mengamankan bisnis investasi pecahan real estat melalui akuisisi Kasa pada tahun 2023 dan membangun fondasi untuk memasuki pasar sekuritas token (sekuritas berbasis blockchain) di masa depan. Namun, karena Kasa gagal mendapatkan izin perantara investasi sekuritas pendapatan, revisi strategi menjadi tidak terelakkan.
Setelah Daishin Financial Group mengakuisisi hak manajemen dan unit bisnis domestik Kasa pada Maret 2023, Hong Jae-geun, Kepala Divisi Bisnis Baru Daishin Securities, menjabat sebagai CEO. Mengingat kuatnya Daishin Group dalam investasi real estat dan kemampuannya untuk mendorong bisnis sekuritas token melalui Daishin Securities, sinergi diharapkan tercipta dari kolaborasi kedua perusahaan tersebut.
Namun, Kasa tetap tidak mampu menembus hambatan regulasi bahkan setelah bergabung dengan grup keuangan tradisional. Otoritas keuangan memisahkan bisnis sekuritas baru seperti investasi pecahan menjadi penerbitan dan distribusi pada tahun 2025, serta melarang kepemilikan ganda. Untuk penerbitan sekuritas, dibuatlah lisensi kecil (small license) sekuritas (perantara investasi sekuritas pendapatan). Perusahaan yang memperoleh lisensi ini dapat menerbitkan sekuritas investasi pecahan untuk mengumpulkan investor dan memediasi perdagangan satu lawan satu antar-investor di luar bursa (OTC).
Untuk lisensi perantara perdagangan luar bursa (OTC) sekuritas pendapatan yang ditujukan untuk distribusi, persyaratan perizinan ditetapkan dengan sangat ketat untuk memastikan pemrosesan pesanan dan penyelesaian yang stabil. Berbeda dengan lisensi penerbitan dengan syarat modal minimum 1 miliar won, bisnis distribusi menuntut standar setingkat bursa besar, seperti syarat modal minimum 6 miliar won dan kewajiban memiliki 8 tenaga ahli di bidang TI.
Kasa, yang telah beberapa kali memperpanjang masa berlaku layanan keuangan inovatifnya, mengajukan permohonan lisensi awal untuk perantara investasi sekuritas pendapatan pada Juni 2025, namun mengalami kesulitan operasional karena gagal memperoleh lisensi tersebut. Syarat perizinan meliputi modal, pembentukan sistem pengendalian internal, dan sistem perlindungan investor, namun kabarnya Kasa sulit untuk memenuhinya. Langkah ini serupa dengan Funble, perusahaan investasi pecahan real estat generasi pertama lainnya. Funble gagal mendapatkan izin perantara investasi sekuritas pendapatan, menghentikan operasional platform pada Mei lalu, dan dinyatakan bangkrut pada 3 Juli, sekitar dua bulan kemudian.
Alih-alih mendapatkan lisensi perdagangan luar bursa secara langsung untuk mendistribusikan produk investasi pecahan, Kasa berpartisipasi dalam konsorsium KDX. Mereka bergabung dengan konsorsium KDX—di mana Kiwoom Securities, Kyobo Life, dan Kakao Pay Securities menjadi pemegang saham terbesar, serta Korea Exchange berpartisipasi sebagai pemegang saham di atas 5%—di antara dua konsorsium yang menerima lisensi awal (KDX dan NXT).
Konsorsium NXT adalah konsorsium bursa luar bursa investasi pecahan dengan bursa alternatif Nextrade sebagai pemegang saham terbesar. Berdasarkan status permohonan lisensi awal yang dirilis oleh FSC, Shinhan Securities, Musicow, I&F Consulting, Hana Securities, Hanyang Securities, dan Eugene Investment & Securities terdaftar sebagai pemegang saham di atas 5%.
Namun, karena prosedur untuk mendapatkan lisensi utama dari kedua konsorsium tersebut berlangsung lama, Kasa tidak dapat bertahan lebih lama lagi.
Seorang pejabat industri mengatakan, "Dengan dipisahkannya distribusi dan penerbitan, perusahaan investasi pecahan real estat yang beroperasi sebagai layanan keuangan inovatif tidak lagi dapat mempertahankan struktur bisnisnya. Syarat manusia dan material untuk mendapatkan lisensi berada pada tingkat yang sulit dipenuhi oleh perusahaan kecil," tambahnya, "Karena perdagangan sekunder sekuritas pendapatan tidak dapat dilakukan, mereka terpaksa mengurangi layanan, dan profitabilitas pun memburuk."
Sementara itu, dengan ditutupnya Kasa setelah tiga tahun diakuisisi, bisnis sekuritas token Daishin Group juga menjadi sorotan. Terkait arah setelah penutupan layanan Kasa, seorang pejabat Daishin Securities mengatakan, "Belum ada yang baru direncanakan atau diputuskan." Mengenai likuidasi perusahaan, ia menjawab, "Kami sedang dalam proses merapikan aset, namun penutupan permanen (pembubaran entitas) belum diputuskan."
Karena keterbatasan struktur laba investasi pecahan real estat telah terungkap, strategi merger dan akuisisi (M&A) tampaknya juga akan berubah. Kasa tidak mampu mencetak laba bahkan setelah bergabung dengan Daishin Group. Pada tahun 2023, tahun pertama akuisisi, perusahaan mencatatkan pendapatan 200 juta won dan kerugian bersih 6,7 miliar won. Pada 2024, pendapatan tercatat 300 juta won dengan kerugian bersih 5,9 miliar won. Selain itu, pada tahun 2025, di mana operasional normal sulit dilakukan karena masalah perizinan, pendapatan hanya mencapai 54 juta won dengan kerugian bersih mencapai 5,9 miliar won.
Masalah lainnya adalah meredupnya minat di pasar sekuritas token seiring lamanya penataan sistem regulasi. Namun, muncul harapan bahwa suasana akan berubah setelah undang-undang terkait registrasi elektronik saham dan obligasi (Undang-Undang Sekuritas Elektronik) serta undang-undang pasar modal (Undang-Undang Pasar Modal dan Investasi Keuangan) diamandemen awal tahun ini, sehingga sekuritas token akan masuk ke ranah institusional secara penuh mulai Februari 2027. Hal ini dikarenakan berbagai jenis sekuritas seperti saham, obligasi, dan sekuritas pendapatan dapat diterbitkan sebagai token (STO, Security Token Offering). Perusahaan sekuritas pun kini cenderung membangun platform STO secara mandiri.