[비즈한국] Setelah rencana revisi pajak 8.3 dirilis, disusul dengan langkah kebijakan pasokan 8.13. Setiap kali kebijakan diumumkan, pertanyaan yang terus menerus diajukan kepada penulis akhirnya bermuara pada satu hal.
“Jadi, apakah harga rumah akan terkendali kali ini?”
Penulis berpendapat bahwa pertanyaan ini sendirilah yang harus diubah.
Kebijakan properti yang paling ideal bukanlah kebijakan yang memaksa harga naik, ataupun memaksa harga turun. Melainkan sistem yang memungkinkan orang untuk membeli, menjual, menyewa, dan berpindah rumah sesuai dengan kebutuhan mereka. Harga rumah adalah sebuah konsekuensi. Objek yang harus dikelola oleh kebijakan bukanlah angka harga itu sendiri, melainkan struktur pasokan perumahan, mobilitas, keuangan, perpajakan, dan pasar sewa.
Namun, selama beberapa dekade terakhir, pemerintah kita bergerak ke arah yang sebaliknya. Saat harga naik, mereka membatasi pinjaman, menaikkan pajak, dan menghambat transaksi. Saat harga turun, mereka melonggarkan pinjaman, memotong pajak, dan melonggarkan regulasi. Hasilnya, orang-orang tidak melihat properti, tetapi melihat kebijakan. “Apakah saat ini adalah waktunya pemerintah menyuruh kita membeli, atau menjual?” Pasar yang seperti ini tidak mungkin normal.
Lantas, seperti apa seharusnya sistem yang ideal? Penulis merangkum prinsip-prinsip yang ia pikirkan.
Transaksi harus bebas, pajak transaksi harus rendah
Hal terpenting dalam pasar properti adalah kebebasan bertransaksi. Transaksi tidak boleh dihambat hanya karena harga rumah sedang naik. Apa yang terjadi jika zona izin transaksi tanah diperluas, kewajiban menghuni rumah diberlakukan, dan pajak penjualan bagi pemilik banyak rumah ditingkatkan? Orang-orang tidak akan menjual rumahnya. Regulasi yang ditujukan untuk mencegah spekulasi justru menciptakan fenomena terkuncinya persediaan properti.
Menurut prinsip pasar, jika harga naik, jumlah penjual seharusnya bertambah. Wajar jika orang menjual karena harganya menjadi mahal. Namun, jika jalan untuk menjual ditutup oleh pajak dan regulasi, persediaan tidak akan keluar meskipun harga naik. Kesimpulannya sederhana. Pajak transaksi seperti pajak perolehan dan pajak keuntungan modal harus serendah mungkin, sementara biaya kepemilikan dibebankan secara luas dan bertahap. Pajak transaksi rendah, pajak kepemilikan luas. Ini adalah struktur yang paling sederhana dan dapat diprediksi.
Bukan melihat ‘berapa banyak’, tapi ‘berapa nilainya’
Masalah terbesar dalam sistem perpajakan saat ini adalah pola pikir yang berpusat pada ‘jumlah unit rumah’. Seseorang yang memiliki dua rumah seharga 500 juta won dianggap sebagai pemilik banyak rumah, sementara orang yang memiliki satu rumah seharga 5 miliar won dianggap sebagai pemilik satu rumah. Dari sudut pandang ekonomi, ini adalah hal yang aneh.
Sistem pajak lebih rasional jika didasarkan pada nilai aset daripada jumlah unit rumah. Oleh karena itu, rencana revisi pajak kali ini yang mengubah pajak properti komprehensif dari basis jumlah rumah ke basis nilai aset adalah arah yang benar. Namun, bukan berarti setelah arahnya benar, urusan selesai. Dikotomi bahwa pemilik satu rumah itu baik dan pemilik banyak rumah itu jahat harus dihilangkan sepenuhnya. Pemilik banyak rumah pada saat yang sama juga merupakan penyedia rumah sewa. Yang penting bukan berapa banyak rumah yang dimiliki, tetapi seberapa besar aset yang dimiliki dan keuntungan ekonomi apa yang diperoleh dari sana.
Harus membangun di tempat yang diinginkan orang
Jika dilihat secara keseluruhan di Korea Selatan, pasokan rumah mungkin tidak kurang. Namun, rumah di tempat yang diinginkan orang justru kurang. Inilah intinya. Tidak peduli berapa banyak rumah yang dibangun di daerah, masalah perumahan di Seoul tidak akan terselesaikan. Orang-orang berkumpul di lokasi tertentu yang memiliki lapangan kerja, transportasi, sekolah, dan area komersial yang baik.
Jika demikian, kebijakan seharusnya tidak mengatakan “Jangan tinggal di sana”, melainkan “Kami akan memungkinkan lebih banyak orang tinggal di sana”. Area dekat stasiun harus dibangun lebih tinggi, rumah tua harus segera direnovasi, dan kawasan hunian bertingkat rendah harus bisa dikembangkan kembali jika warga menginginkannya.
Pembangunan kembali bukanlah masalah yang harus diizinkan atau dilarang oleh pemerintah berdasarkan situasi pasar. Begitu bangunan sudah tua melampaui level tertentu dan persetujuan warga diperoleh, sistem harus bergerak otomatis sesuai prosedur yang ditetapkan. Proyek peremajaan kota bukanlah hak istimewa, melainkan metabolisme kota. Bangunan menua. Namun, di negara ini, apakah pemerintah akan mengizinkan pembangunan kembali jauh lebih penting daripada fakta bahwa apartemen tersebut sudah tua. Struktur ini harus diubah.
Pasokan bukan soal ‘berapa puluh ribu unit’, tapi ‘kawasan hunian’
Setiap kali kebijakan keluar, angka berapa puluh ribu atau ratusan ribu unit selalu muncul. Namun, orang tidak hidup di dalam angka. Mereka hidup di lingkungan sekitar. Meskipun memasok 1 juta unit, jika butuh dua jam untuk sampai ke tempat kerja dan tidak ada transportasi, sekolah, atau area komersial, itu bukanlah perumahan yang diinginkan orang.
Unit kebijakan pasokan harus berubah dari ‘jumlah rumah’ menjadi ‘kawasan hunian’. Bukan cara membangun rumah dulu lalu menyediakan transportasi kemudian, tetapi transportasi, lapangan kerja, sekolah, perdagangan, dan taman harus direncanakan dalam satu paket dengan perumahan. Dan rencana tata kota yang telah diumumkan sekali harus terus berjalan meskipun pemerintahan berganti. Umur satu apartemen adalah 40-50 tahun, jika kebijakan berubah setiap 5 tahun, pengambilan keputusan jangka panjang yang normal tidak mungkin dilakukan.
Pinjaman bukanlah keran air
Cara mengunci pinjaman saat harga rumah naik dan melonggarkannya saat harga turun juga harus dihentikan. Tujuan kebijakan keuangan bukanlah untuk mengatur harga rumah, melainkan untuk mencegah rumah tangga memikul hutang yang tidak sanggup mereka tanggung. Standarnya bukanlah di mana lokasi rumahnya atau rumah keberapa, melainkan apakah orang tersebut benar-benar mampu melunasi pokok dan bunganya. Tepat jika beralih ke pusat DSR (Debt Service Ratio) daripada LTV (Loan to Value).
Dan standar ini tidak boleh tiba-tiba menjadi 40% karena harga rumah di Seoul naik, atau 70% karena pasar sedang lesu. Regulasi keuangan yang baik bukanlah regulasi yang kuat, melainkan regulasi yang dapat diprediksi.
Jeonse atau sewa bulanan bukan urusan pemerintah untuk menentukan
Penulis tidak berpikir bahwa Jeonse (sewa dengan deposit besar) harus dihilangkan atau sewa bulanan harus didorong. Bagi orang yang memiliki uang tunai dalam jumlah besar, Jeonse mungkin lebih cocok, sementara bagi orang dengan arus kas yang stabil, sewa bulanan mungkin lebih tepat. Tugas pemerintah bukanlah memilih bentuk sewa tertentu, melainkan menciptakan pasar di mana kontrak dapat dilakukan dengan aman dalam bentuk apa pun.
Penyewa harus dapat dengan mudah memeriksa hutang pemilik dan hubungan prioritas hak sebelum membuat kontrak, dan informasi mengenai kemampuan pengembalian deposit juga harus diungkapkan secara transparan. Yang paling dibutuhkan pasar sewa bukanlah regulasi, melainkan kepercayaan.
Kesejahteraan perumahan harus mendukung orang, bukan mendukung harga
Tidak mungkin membuat rumah murah untuk semua orang. Menurunkan harga apartemen Gangnam agar semua orang bisa membelinya pun mustahil. Kebijakan kesejahteraan dan kebijakan pasar harus dipisahkan.
Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, kaum muda, penyandang disabilitas, dan lansia yang sulit mendapatkan tempat tinggal sendiri di pasar, pemerintah harus mendukung secara aktif. Namun, tidak perlu mengendalikan harga seluruh pasar perumahan demi hal tersebut. Memberikan dukungan langsung kepada mereka yang membutuhkan dan membiarkan harga pasar ditentukan oleh pasar adalah cara yang paling efisien.
Dalam konteks yang sama, pemerintah juga tidak memiliki kewajiban untuk menjaga harga rumah di semua wilayah. Beberapa kota tumbuh dan beberapa kota mengalami kemunduran. Risiko harus ada dalam properti. Di daerah dengan populasi yang berkurang, rumah kosong harus dibersihkan dan kota harus dipadatkan, dan di daerah di mana orang berkumpul, kepadatan harus ditingkatkan dengan berani. Menerapkan kebijakan yang sama di semua wilayah justru tidak adil.
Yang terpenting adalah tidak mengubah aturan
Dan ada prinsip yang menurut penulis paling penting. Yaitu untuk tidak sering mengubah kebijakan.
Pajak perolehan berapa, pajak keuntungan modal berapa, bagaimana pembangunan kembali dilakukan, dan sampai di mana pinjaman dimungkinkan. Keyakinan bahwa prinsip ini akan bertahan setidaknya selama 10 atau 20 tahun harus ada agar masyarakat dapat membuat keputusan jangka panjang. Properti bukanlah barang yang dibeli hari ini dan dijual besok. Ini adalah ruang di mana seseorang menginvestasikan uang hasil tabungan seumur hidup dan satu keluarga tinggal selama puluhan tahun. Aturan mengenai aset seperti itu tidak boleh berubah setiap kali pemilu.
Pada akhirnya, kebijakan properti paling ideal yang dibayangkan penulis ternyata cukup membosankan.
Membeli dan menjual dilakukan secara bebas. Pajak transaksi diturunkan. Kepemilikan dikenakan biaya yang wajar. Melihat nilai aset daripada jumlah rumah. Terus membangun di tempat yang dibutuhkan. Rumah tua dibangun kembali secara alami. Pinjaman didasarkan pada kemampuan bayar. Sewa mengakui keberagaman. Kelompok masyarakat kurang mampu dibantu secara langsung. Dan prinsip ini tidak diubah untuk waktu yang lama.
Tidak ada kebijakan dramatis di sini. Tidak ada ‘perang melawan harga rumah’, atau ‘perang melawan spekulasi’. Sebagai gantinya, satu hal yang sangat penting akan muncul di pasar. Yaitu prediktabilitas.
Harga rumah bisa naik atau turun. Pemerintah tidak bisa mencegah hal itu. Namun, pemerintah bisa menciptakan masyarakat di mana mobilitas hunian tidak terhambat oleh kebijakan saat seseorang menikah, memiliki anak, pindah kerja, memperluas rumah, atau mengurangi rumah saat usia bertambah.
Sistem properti yang baik bukanlah sistem yang tidak membuat harga rumah bergerak. Melainkan sistem yang memungkinkan orang untuk bergerak.
Lebih penting dari menstabilkan harga rumah adalah menstabilkan kehidupan manusia.