[비즈한국] Presiden turun tangan langsung. Empat hari setelah rapat pengecekan pasar pada 3 Agustus, Presiden Lee Jae-myung menggelar rapat pengecekan kedua untuk kebijakan properti dan fokus memeriksa rencana perluasan suplai perumahan di wilayah ibu kota. Beliau menunjuk pada lesunya suplai yang menumpuk sejak 2022 dan menginstruksikan untuk memobilisasi semua cara—mulai dari administrasi, keuangan, fiskal, hingga deregulasi—demi mempercepat waktu penyediaan suplai. Bahkan dikabarkan bahwa ketika Wakil Perdana Menteri Goo Yun-cheol melaporkan, “Lapangan Golf Taereung akan dibangun satu tahun lebih awal dari rencana, yakni pada 2029,” Presiden menginstruksikan untuk mempercepatnya lagi dengan berkata, “Tahun 2029 pun masih terlambat.”
Mengejar kecepatan memang benar. Masalahnya, sekadar mengejar kecepatan tidak akan membuat apartemen yang tadinya tidak ada menjadi ada.
Rencana suplai wilayah ibu kota yang kemungkinan diumumkan bulan ini dikabarkan hanya akan memilah volume yang bisa mulai dibangun antara tahun 2027-2029. Meminjam perkataan pejabat tinggi pemerintah, mereka hanya akan merilis “volume yang pasti, yang sudah selesai dibahas dengan pemerintah daerah, dan mengecualikan semua yang waktunya terlambat atau tidak jelas.” Ada pengamatan yang menyebutkan bahwa angka tersebut kemungkinan besar di bawah target awal 50.000 unit. Lahan militer yang tidak terpakai serta tanah milik negara atau pemerintah daerah di Seoul disebut-sebut sebagai lokasi utama.
Dalam poin ini, pasar merasakan dua perasaan yang bertolak belakang secara bersamaan. Satu sisi merasa lega dengan, “Akhirnya mereka hanya mengumumkan apa yang realistis.” Di sisi lain, muncul sinisme, “Lalu, apa dampaknya bagi harga rumah saya sekarang?” Sayangnya, respons kedua jauh lebih akurat.
Memulai pembangunan bukanlah suplai
Bagi pasar, suplai yang terasa nyata bukanlah pengumuman. Bukan pula sekadar dimulainya konstruksi. Itu adalah masa serah terima hunian (pindah masuk).
Jika konstruksi dimulai pada 2027, maka serah terima paling cepat baru terjadi pada 2030. Jika dimulai pada 2029, maka baru bisa dihuni pada 2032, atau bahkan 2033. Rentang waktu yang kita khawatirkan saat ini adalah kekosongan suplai hunian antara 2026-2028. Volume yang seharusnya mengisi kekosongan ini seharusnya sudah mulai dibangun pada 2023-2025, dan kita semua tahu bagaimana catatan perizinan dan konstruksi selama tiga tahun itu. Kebijakan yang akan diumumkan kali ini tidak bisa menambal lubang tersebut. Kebijakan ini memiliki jeda waktu yang tidak bisa diperbaiki sejak awal.
Ini ibarat memanggil mobil pemadam kebakaran yang baru akan sampai 5 tahun lagi untuk memadamkan api yang berkobar saat ini.
Tentu, mobil pemadam kebakaran 5 tahun lagi juga diperlukan. Masalahnya adalah pemerintah mengumumkannya seolah-olah itu adalah solusi pemadam api saat ini, dan pasar tidak mempercayainya. Jika celah antara pengumuman dan realita ini terus berulang, yang tersisa hanyalah ketidakpercayaan terhadap kebijakan.
Ini bukan mencari lahan baru, tapi memeriksa inventaris
Mari kita lihat nama-nama lokasi yang disebut kali ini. Kamp Kim di Yongsan, Taereung CC, Arena Balap Kuda Gwacheon. Nama-nama ini tidak asing. Mereka juga muncul pada tahun 2018 dan pada kebijakan 4 Agustus 2020. Rencana suplai 10.000 unit untuk Taereung CC sudah pernah diumumkan pada 2020, namun terbengkalai selama 6 tahun karena penolakan warga, masalah kemacetan lalu lintas, dan masalah pelestarian situs warisan dunia Taegangneung di dekatnya. Sekarang, proyek tersebut kembali didorong dengan jumlah yang dikurangi menjadi 6.800 unit.
Para pelaku pasar sudah memasukkan nama-nama lokasi ini ke dalam lembar Excel mereka. Mengumumkan kembali lahan yang sudah diumumkan 6 tahun lalu tidak bisa dihitung sebagai suplai baru. Pengulangan hanyalah verifikasi inventaris, bukan suplai.
Prinsip “hanya mengumumkan volume yang pasti” itu 100 persen benar. Namun, semakin ketat prinsip tersebut diterapkan, semakin sedikit volume yang bisa diumumkan, dan yang tersisa hanyalah lahan milik negara yang sudah diketahui pasar. Ini adalah paradoks di mana perhitungan konservatif untuk mendapatkan kepercayaan justru menghilangkan dampak kebijakan tersebut.
Jadwal yang mustahil secara matematis
Mari kita lihat Gwacheon. Pemerintah berencana menggabungkan sekitar 1,43 juta meter persegi, termasuk 1,15 juta meter persegi arena pacuan kuda dan 280.000 meter persegi Komando Kontra Intelijen Militer, menjadi satu zona perumahan publik untuk membangun 9.800 unit dan Gwacheon AI Techno Valley, dengan target mulai dibangun pada 2030.
Namun, menurut rencana implementasi mandiri yang diserahkan oleh Otoritas Balap Kuda Korea (KRA) bulan lalu, dibutuhkan waktu setidaknya 16 tahun 9 bulan untuk memindahkan arena pacuan kuda, dan setidaknya 6 tahun 6 bulan hanya untuk mengamankan lokasi pengganti. Waktu yang tersisa sampai pembangunan dimulai hanyalah sekitar 4 tahun.
Menutup celah antara 16 tahun 9 bulan dan 4 tahun bukanlah kebijakan, melainkan sihir. Meskipun Kementerian Pertanian, Pangan, dan Pedesaan menyatakan akan “mendorong agar tidak ada kendala dalam jadwal suplai awal,” arena pacuan kuda bukan hanya sekadar lintasan balap. Di sana terdapat kandang kuda, rumah sakit hewan, dan fasilitas operasional yang saling berkaitan, sehingga pengamanan lokasi alternatif dan pembangunan fasilitas baru harus didahulukan. Pemerintah Kota Gwacheon pun menyatakan kekhawatiran atas suplai tambahan karena beban lalu lintas, sanitasi, dan fasilitas pendidikan.
Hal yang sama berlaku untuk Yongsan. Meski ada gagasan untuk meningkatkan suplai perumahan di Distrik Bisnis Internasional dari 6.000 unit menjadi 10.000 unit, koordinasi dengan Pemerintah Kota Seoul yang mengelola pengembangan kota dan rencana infrastruktur adalah keharusan. Jika jumlah rumah tangga bertambah, transportasi dan sekolah juga harus ditambah. Itulah latar belakang pertemuan darurat antara Kepala Kantor Kebijakan Kim Yong-beom dan Walikota Oh Se-hoon pada tanggal 5 lalu, dan segera setelah pertemuan itu, Walikota Oh menegaskan bahwa “koordinasi awal harus didahulukan.” Jika koordinasi tertunda, target pembangunan 2028 akan gagal.
Taereung masih menghadapi rintangan seperti tinjauan Komite Warisan Budaya dan penilaian dampak warisan dunia, yang tidak bisa dikendalikan oleh logika kebijakan properti.
Artinya, di ketiga lokasi utama kebijakan kali ini, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi tidak memegang kendali penuh. Pemerintah Kota Seoul, Administrasi Warisan Budaya, Otoritas Balap Kuda, Kementerian Pertahanan, dan Pemerintah Kota Gwacheon bergerak dengan jam mereka masing-masing. Belum pernah ada kebijakan suplai yang hanya digerakkan oleh satu subjek, yaitu pemerintah pusat.
Suplai yang sebenarnya ada pada proyek pembaruan kota
Suara yang muncul pada ‘Debat Umum Warga untuk Normalisasi Properti’ yang digelar Pemerintah Kota Seoul pada tanggal 7 adalah yang paling tepat. Karena suplai lahan publik saja memiliki keterbatasan, pemerintah harus melakukan deregulasi untuk memperbanyak proyek pembaruan swasta seperti pembangunan kembali (reconstruction) dan pembangunan ulang (redevelopment). Pemerintah Kota Seoul menyatakan akan mendorong dimulainya pembangunan 310.000 unit hingga tahun 2031 dengan memangkas periode perizinan melalui perencanaan terpadu yang cepat.
310.000 unit dibandingkan 32.000 unit. Jawaban dari perbandingan angka tersebut sudah jelas. Tidak ada lagi lahan baru berskala besar yang bisa dibuka di Seoul. Satu-satunya jalan yang tersisa adalah merobohkan rumah tua dan membangunnya lebih tinggi.
Namun, pemerintah justru menghabiskan energi administratif untuk mencari lahan baru, sementara ratusan lokasi proyek yang sudah memiliki serikat pekerja dan gambar rancangan justru terhenti di depan tembok besar: pajak keuntungan pembangunan kembali, batasan harga jual, konflik biaya konstruksi, dan krisis pembiayaan proyek (PF). Daripada mencari lahan yang tidak ada, lebih cepat rasanya jika kita memutar kembali jam yang telah berhenti.
Jadi, untuk mencapai kesuksesan
Karena saya telah memaparkan panjang lebar alasan mengapa harapan sulit muncul, saya juga akan memberikan resep yang jelas.
Pertama, umumkan tanggal, bukan jumlah rumah tangga. Sejauh ini, kebijakan suplai selalu diingat dengan “sekian puluh ribu unit.” Padahal, yang ingin diketahui pasar bukanlah jumlah totalnya, melainkan jadwalnya. Kapan penetapan zona, kapan kompensasi, kapan konstruksi dimulai, dan kapan serah terima. Dan siapa yang bertanggung jawab jika jadwal itu meleset? Jumlah unit rumah bukanlah janji, tetapi tanggal adalah janji.
Kedua, selesaikan prasyarat sebelum mengumumkan. Umumkan Gwacheon setelah lokasi pengganti balap kuda dipastikan. Umumkan Taereung setelah melewati penilaian dampak warisan dunia. Jika urutannya terbalik, pengumuman tersebut akan menjadi cek kosong, dan jika cek kosong menumpuk, pasar tidak akan lagi menghitung kebijakan berikutnya. Ini berarti prinsip “hanya akan mengeluarkan volume yang pasti” harus benar-benar ditepati.
Ketiga, hilangkan hambatan pada proyek pembaruan swasta. Pemangkasan durasi perizinan, normalisasi pajak keuntungan pembangunan kembali, realisasi batasan harga jual, dan pembentukan lembaga penyelesaian sengketa biaya konstruksi. Bahkan jika hanya satu dari empat hal ini diselesaikan dengan baik, volume yang lebih besar dari 60.000 unit kali ini akan mulai dibangun dalam 3 tahun. Daripada pemerintah membangun sendiri, membiarkan mereka yang ingin membangun untuk bisa membangun selalu jauh lebih cepat dan murah.
Keempat, selaraskan kebijakan permintaan dan kebijakan suplai. Jika pemerintah ingin menambah suplai namun menahan permintaan awal melalui pengetatan pinjaman, konstruksi akan tertunda karena kekhawatiran akan unit yang tidak terjual. Paket revisi pajak yang diumumkan pada 3 Agustus bergeser ke arah perpajakan berbasis nilai aset, yang justru meningkatkan tekanan untuk memiliki “satu properti berkualitas.” Jika pintu suplai dibuka namun pintu permintaan dikunci, yang terhimpit di antara keduanya adalah kelayakan bisnis pengembang dan asosiasi. Memberi lahan tidak akan membuat apartemen berdiri. Apartemen akan berdiri jika orang yang berniat membangun mampu untuk membangunnya.
Kelima, hadapi kenyataan pasar sewa (Jeonse) selama masa kekosongan. Kekosongan suplai serah terima hunian 2026-2028 tidak bisa ditambal oleh kebijakan kali ini. Hal yang akan membuat kita bertahan di rentang waktu ini bukanlah hunian baru, melainkan pasar sewa hunian yang sudah ada. Kebijakan yang tidak menarik seperti normalisasi registrasi sewa dan penataan pajak pemilik rumah adalah kebijakan yang paling dibutuhkan saat ini. Pasar sewa adalah termometer permintaan nyata dan indikator utama pasar beli. Jika pasar sewa mulai goyah, rencana serah terima hunian tahun 2032 yang hebat sekalipun tidak akan mampu menenangkan pasar.
Keenam, satukan peta jalan pemerintah pusat dan Pemerintah Kota Seoul. Selama 60.000 unit versi pemerintah dan 310.000 unit versi Seoul diumumkan secara terpisah, masyarakat tidak akan mempercayai keduanya. Satukan kedua rencana tersebut menjadi peta jalan tunggal, dan buat dasbor yang mengungkap tingkat kemajuan per lokasi proyek secara real-time. Kepercayaan muncul dari pelacakan, bukan dari dokumen pengumuman.
Pada akhirnya, jumlah derek
Fakta bahwa Presiden menggelar rapat pengecekan dua kali berturut-turut adalah hal yang positif. Karena perhatian langsung dari pengambil keputusan tertinggi berarti ada kekuatan untuk menyesuaikan perbedaan pendapat antar kementerian. Bagian di mana Presiden mengatakan, “Karena tidak ada cara untuk melakukannya sendirian seperti komandan yang keras kepala, lakukan koordinasi dengan baik” juga merupakan poin yang disambut baik. Hal yang dibutuhkan saat ini adalah koordinasi yang tepat seperti itu.
Namun, pasar tidak menghitung jumlah rapat. Keberhasilan kebijakan suplai tidak ditentukan oleh tebalnya dokumen pengumuman, melainkan oleh jumlah derek yang berdiri di atas lahan tersebut.
Apakah pengumuman kali ini akan berakhir sebagai satu lagi “pengumuman volume” atau menjadi titik awal “konstruksi tepat waktu,” hal itu tidak ditentukan pada hari pengumuman, melainkan 6 bulan setelahnya. Kita bisa melihatnya dari kapan penetapan zona diumumkan, kapan lokasi pengganti arena pacuan kuda dipastikan, dan kapan badan koordinasi dengan Pemerintah Kota Seoul mulai beroperasi.
Sampai saat itu tiba, pasar tidak akan percaya pada pengumuman, mereka hanya akan percaya pada sekop yang mulai menggali.