[BizHankook] Pada tanggal 23 lalu, sebuah pemandangan tak biasa tersaji dalam audit komprehensif Komite Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Majelis Nasional. Bukan dari pihak oposisi, melainkan anggota parlemen dari partai penguasa yang menuntut agar regulasi properti pemerintah segera dibenahi. Anggota parlemen dari Partai Demokrat Korea, Jeong Il-young, mengatakan, “Mencari rumah sewa (jeonse) saja sudah sulit, dan harga sewa juga melonjak tinggi,” seraya meminta peninjauan kembali terhadap regulasi bagi pengusaha sewa swasta serta langkah-langkah memperketat syarat hunian tempat tinggal (tempat tinggal utama). Hwang Hee, rekan separtainya, mengusulkan untuk melonggarkan pembatasan pengalihan status anggota koperasi dalam proyek pembangunan kembali dan regenerasi di zona panas spekulasi. Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, Hong Ji-sun, menanggapi, “Kami menerima poin-poin yang Anda sampaikan dengan serius,” dan, “Kami akan meninjaunya.”
Saya menyambut baik adegan ini. Bukan karena arah kebijakan telah berubah. Belum ada yang berubah sejauh ini. Alasan saya menyambutnya adalah karena pihak yang membuat kebijakan akhirnya mau menyuarakan apa yang telah diteriakkan pasar selama hampir satu tahun. Mengakui masalah sebagai sebuah masalah adalah titik awal dari segala solusi. Meski terlambat, ini adalah sinyal perubahan yang melegakan.
Menteri benar, karena itulah regulasi harus dilonggarkan
Menteri Hong menyatakan bahwa akar penyebab krisis sewa rumah terletak pada “pasokan yang tidak memenuhi permintaan”. Saya sangat setuju. Hal ini juga sudah saya ulangi selama lebih dari 20 tahun. Harga rumah maupun harga sewa pada akhirnya ditentukan oleh pasokan. Anda tidak bisa menekan harga hanya dengan pajak.
Namun, jika logika tersebut ditarik sampai ke ujungnya, kesimpulannya hanya satu. Regulasi yang menghambat pasokan sewa harus segera dicabut. Siapa yang menyediakan pasokan sewa? Jika mengecualikan unit baru yang siap huni, pasokan datang dari orang yang memiliki lebih dari dua rumah. Dari pengusaha sewa. Merekalah penyedia di pasar sewa. Apa yang terjadi jika mereka dikenakan pajak lebih tinggi, manfaat sewa terdaftar dicabut, dan pemilik rumah dipaksa untuk menempati rumahnya sendiri melalui syarat hunian utama? Unit untuk sewa hilang, dan sisa unit yang ada beralih ke skema sewa bulanan. Itulah skenario yang kita lihat saat ini.
Menteri menyanggah bahwa di daerah yang tidak memiliki regulasi pun, pasokan sewa tetap kurang. Pernyataan itu setengah benar dan setengah salah. Kelangkaan sewa di daerah adalah hasil dari anjloknya pasokan unit baru selama beberapa tahun terakhir. Kelangkaan di Seoul dan Gyeonggi adalah akibat dari berkurangnya pasokan unit baru yang diperparah oleh regulasi. Jika penyebabnya bertumpuk namun hanya satu penyebab yang disoroti, maka resep yang dihasilkan pun akan setengah matang. Jika kurangnya pasokan adalah akar masalahnya, maka kita harus membedakan antara ‘pasokan unit baru’ yang tidak bisa ditambah seketika dan ‘pasokan sewa’ yang bisa segera ditingkatkan. Yang terakhir ini bisa ditambah hanya dengan melonggarkan regulasi. Bahkan tidak membutuhkan biaya apa pun.
Disuruh menjual, tapi jalan untuk menjual malah ditutup
Masalah pengalihan status anggota koperasi yang disinggung Hwang Hee adalah kontradiksi yang lebih nyata. Pemerintah meminta pemilik rumah dengan properti ganda untuk menjual rumah mereka. Mereka bahkan menjanjikan pembukaan jalan keluar bagi penjualan dengan membenahi sistem perpajakan. Namun, pada dasarnya, pengalihan status anggota koperasi dibatasi untuk pembangunan kembali di zona panas spekulasi setelah izin pembentukan koperasi keluar, dan untuk regenerasi setelah izin rencana manajemen aset keluar. Karena status anggota tidak bisa beralih, bagi pembeli, properti itu bisa menjadi "properti tak bernilai" tanpa hak hunian. Meski ingin menjual, sulit menemukan pembeli.
Ini ibarat satu tangan mendorong sementara tangan lainnya menahan. Jika tujuan kebijakan untuk menekan pemilik banyak rumah agar melepas asetnya adalah tulus, maka pintu inilah yang harus dibuka pertama kali. Jika properti di kawasan proyek regenerasi keluar ke pasar, itu akan membantu stabilitas harga. Terlebih lagi jika pembelinya adalah orang yang tidak memiliki rumah dan merupakan pengguna akhir (end-user), itu akan sangat ideal. Sesuai usulan Hwang, rencana untuk memberikan pengecualian berdasarkan kualifikasi pembeli dan mengakui peralihan hak bagi pembeli yang tidak memiliki rumah/pengguna akhir adalah langkah yang sangat masuk akal. Ini akan menyaring permintaan spekulatif sekaligus memberikan napas bagi transaksi.
Regulasi ini awalnya dibuat untuk mencegah 'pembeli'. Namun sekarang, di pasar, ia justru bekerja sebagai belenggu yang mengunci 'penjual'. Jika sebuah kebijakan bekerja berlawanan dengan tujuan desainnya, maka sudah sepatutnya diperbaiki. Jawaban Menteri yang menyatakan akan meninjaunya adalah hal yang wajar, dan semakin cepat ditinjau, semakin baik.
Kita sudah pernah mempelajarinya
Dari tahun 2017 hingga 2020, kita melakukan eksperimen yang sama. Memperketat aturan bagi pemilik banyak rumah, mencabut manfaat pengusaha sewa, menghentikan pinjaman, dan mengikat transaksi dengan sistem izin. Lebih dari dua puluh langkah kebijakan digelontorkan. Hasilnya, semua orang tahu. Harga apartemen di Seoul melonjak tajam, dan setelah UU Sewa Tahun 2020, harga sewa pun naik drastis. Hipotesis bahwa harga bisa ditekan dengan menaikkan pajak untuk menekan permintaan telah terpatahkan saat itu juga.
Ada satu fakta lagi yang terkonfirmasi pada masa itu. Garis regulasi bukanlah atap harga, melainkan tempat berkumpulnya harga. Tempat yang diikat sebagai kawasan regulasi justru menjadi “lokasi bagus yang dijamin pemerintah”, dan permintaan untuk satu unit hunian berkualitas justru terkonsentrasi di sana. Regulasi itulah yang menciptakan polarisasi. Apa yang terjadi setelah menerapkan kembali kawasan regulasi dan kawasan izin transaksi tanah tahun ini pun tidak jauh berbeda.
Ada poin yang paling menyakitkan dari pernyataan Jeong Il-young. Ia mengatakan, “Pasar paling membenci ketidakpastian,” dan, “Jika kebijakan ditunda sedikit demi sedikit setiap dua atau tiga bulan, orang tidak bisa percaya.” Itu adalah diagnosis yang tepat. Biaya yang lebih besar daripada regulasi itu sendiri adalah kecemasan karena tidak tahu kapan dan bagaimana kebijakan akan berubah. Pemilik rumah tidak bisa memutuskan apakah akan menyewakan rumahnya atau tidak, dan pembeli tidak tahu apakah mereka boleh membeli atau tidak. Jika semua orang hanya menunggu dan melihat, unit properti akan terkunci dan transaksi berhenti. Di pasar di mana transaksi berhenti, harga ditentukan oleh segelintir transaksi saja. Harga yang ditentukan seperti itulah yang menjadi 'rekor harga tertinggi' saat ini.
Menyambut baik, namun ada tiga hal yang diminta
Pertama, harus berupa pemulihan, bukan penundaan. Langkah seperti menunda syarat hunian utama selama tiga bulan atau menunda perpajakan pengusaha sewa selama setengah tahun tidak akan berhasil. Itu justru mengirimkan sinyal ke pasar bahwa “setelah setengah tahun, aturan akan diperketat kembali”. Manfaat yang dijanjikan kepada pengusaha sewa terdaftar harus dikembalikan, dan kewajiban hunian utama harus dihapuskan atau lingkup penerapannya dipersempit secara jelas. Hanya dengan memulihkannya secara total, jelas, dan pasti, pasar akan bergerak.
Kedua, pasokan sewa dan pasokan unit baru harus ditingkatkan secara bersamaan. Pelonggaran regulasi sewa swasta adalah jalan untuk meningkatkan unit sewa saat ini, sementara pengaktifan hunian semu (semi-housing) dan percepatan proyek regenerasi adalah jalan untuk meningkatkan pasokan unit baru dalam jangka menengah dan panjang. Hanya melakukan salah satu saja tidaklah cukup. Usulan yang muncul saat audit negara untuk membangun 10.000 unit sewa publik di lahan bekas kompleks hukum di Seocho-dong juga patut diperhatikan dalam konteks ini. Gagasan untuk mengubah tanah milik negara/publik di tengah kota menjadi hunian adalah benar. Namun, agar 10.000 unit sewa publik dapat menjadi solusi krisis sewa di kawasan Gangnam, lokasi, waktu pasokan, dan syarat sewa harus sesuai dengan permintaan pasar. Itu harus menjadi angka unit yang benar-benar bisa dihuni, bukan sekadar angka untuk kepentingan pengumuman.
Ketiga, pemilik banyak rumah dan pengusaha sewa harus didefinisikan kembali bukan sebagai 'musuh', melainkan sebagai 'penyedia'. Mayoritas mutlak pasokan sewa dikelola oleh sektor swasta. Selama fakta ini tidak diakui, kebijakan apa pun tidak akan bisa memecahkan krisis sewa. Spekulasi dan penyewaan adalah dua hal yang berbeda. Orang yang membeli rumah untuk disewakan adalah orang yang menyediakan rumah sewa yang tidak bisa disediakan oleh publik. Memberikan sistem perpajakan yang wajar dan aturan yang dapat diprediksi kepada mereka adalah jalan bagi para penyewa.
Pasar melihat kepercayaan daripada arah
Perubahan haluan kebijakan bukanlah kekalahan. Mengakui kesalahan dan memperbaikinya adalah bentuk politik yang paling bertanggung jawab. Saya berharap kata-kata yang diucapkan anggota parlemen partai penguasa di ruang audit negara tidak berakhir sekadar sebagai pernyataan untuk audit. Saya berharap jawaban “Kami akan meninjaunya” dari Menteri berubah menjadi “Kami akan mengubahnya seperti ini” sebelum akhir tahun.
Korban krisis sewa bukanlah pemilik banyak rumah. Melainkan orang-orang yang tidak memiliki rumah. Yang mereka inginkan bukanlah kebijakan untuk menghukum pemilik rumah, melainkan rumah sewa untuk segera ditinggali. Jalan tercepat untuk menambah rumah sewa ada di depan mata. Harus dicari cara untuk menambah pasokan sewa tanpa harus mengalokasikan anggaran besar. Cukup lepaskan apa yang selama ini diikat.
Pasar melihat seberapa bisa dipercayainya arah tersebut, daripada ke arah mana pemerintah melangkah. Penundaan yang sedikit-sedikit tidak akan bisa membeli kepercayaan. Agar perubahan haluan ini menjadi perubahan yang nyata, harus ada keberanian dan ketegasan. Karena sudah terlambat berbalik arah, maka harus melangkah lebih jauh.