[비즈한국] Pada 3 Agustus, pemerintah merilis rencana reformasi pajak properti. Garis besar rencana tersebut sebenarnya sudah bocor ke pasar setelah melalui diskusi pajak pada 16 Juli dan diskusi besar properti tingkat nasional yang dipimpin oleh Presiden pada 23 Juli. Jika diringkas, ada tiga kata kunci: hunian tempat tinggal (self-residence), nilai aset, dan selisih waktu (time lag).
Keuntungan pajak akan lebih difokuskan pada tempat tinggal aktual daripada durasi kepemilikan. Basis pengenaan pajak pun beralih dari ‘jumlah’ rumah menjadi ‘nilai’ rumah. Dan semua ini akan diterapkan secara bertahap mulai tahun 2027 hingga 2029. Arah kebijakannya sendiri sudah sesuai dengan yang diperkirakan. Yang mengejutkan bukanlah arahnya, melainkan kecepatan dan kelipatannya.
Pajak Penjualan (Capital Gains Tax), Kepemilikan Menjadi Dosa dan Hunian Menjadi Kualifikasi
Saat ini, potongan khusus untuk kepemilikan jangka panjang bagi pemilik satu rumah (1-householder) dapat mencapai maksimal 80%, dengan komposisi 40% untuk durasi kepemilikan dan 40% untuk masa tinggal. Menurut rencana reformasi, tingkat potongan akan berubah menjadi 6% untuk tempat tinggal dan 2% untuk kepemilikan pada tahun 2028, lalu 8% untuk tempat tinggal dan 0% untuk kepemilikan pada tahun 2029. Bisa dikatakan, potongan untuk durasi kepemilikan pada dasarnya dihapuskan. Selain itu, batas atas potongan yang saat ini tidak ada akan diberlakukan, yakni sebesar 2 miliar won (pada 2028) dan 1 miliar won (pada 2029).
Target klausul ini sudah jelas, yaitu ‘pemilik satu rumah yang tidak menempati rumahnya’. Mengingat sekitar separuh rumah di Seoul dimiliki oleh orang yang tidak tinggal di Seoul, niat pemerintah adalah untuk membersihkan apa yang disebut sebagai ‘satu rumah investasi’. Karena sudah lama ada kritik bahwa manfaat keringanan pajak terpusat pada pemilik rumah mewah yang tidak tinggal di rumah tersebut, sulit untuk menyanggah dari sisi kesetaraan perpajakan.
Masalahnya, efek sampingnya lebih besar daripada tujuannya. Orang yang tinggal di daerah tetapi memiliki satu rumah di Seoul, pekerja yang tidak bisa memenuhi syarat masa tinggal karena mutasi pekerjaan, serta keluarga yang menyewa rumah karena alasan zonasi sekolah anak sementara rumah mereka sendiri disewakan, semuanya terjaring dalam kebijakan ini. Padahal, properti yang mereka tawarkan ke pasar selama ini merupakan pasokan utama untuk pasar sewa (Jeonse).
Tingkat pajak tambahan bagi pemilik banyak rumah (multi-homeowners) lebih menarik. Pada tahun 2026, pemilik dua rumah akan dikenakan tarif dasar ditambah 20 poin persentase (p), dan pemilik tiga rumah atau lebih ditambah 30p. Namun, pada tahun 2027, tarif pajak tambahan diturunkan secara drastis menjadi masing-masing 5% dan 10%, lalu naik kembali menjadi 10% dan 15% pada tahun 2028, dan kembali ke posisi semula yaitu 20% dan 30% pada tahun 2029. Tahun 2027 adalah ‘jendelanya’. Pemerintah telah merilis jadwal yang seolah mengatakan, “Jika Anda menjual sekarang, pajaknya murah, tapi jika tidak terjual hingga 2029, Anda akan dikenakan tarif normal.” Sebagai rancangan untuk memancing penjualan aset, ini masuk akal.
Namun, bagaimana pasar membaca jadwal ini adalah masalah lain. Selama 10 tahun terakhir, pajak tambahan bagi pemilik banyak rumah terus mengalami siklus penerapan-penundaan-perpanjangan-penundaan kembali, dan pasar sudah mempelajarinya. Selama keraguan seperti ‘bukankah ini akan ditunda lagi pada 2029’ masih ada, kecil kemungkinan orang akan terburu-buru menjual meskipun jendela penundaan terbuka. Prediktabilitas kebijakan memang meningkat, namun kepercayaan terhadap kebijakan tersebut adalah hal yang berbeda.
Keringanan bagi Lansia Pemilik Satu Rumah, Klausul Paling Tenang tapi Paling Ambisius
Ada satu poin yang kurang mencolok tetapi harus diperhatikan. Lansia berusia 65 tahun ke atas yang telah tinggal di wilayah metropolitan selama lebih dari 5 tahun akan mendapatkan keringanan pajak penjualan sebesar 50% (maksimal 500 juta won) jika menjual rumahnya dan pindah ke luar wilayah metropolitan pada tahun 2027, dan 30% (maksimal 300 juta won) pada tahun 2028.
Esensi dari klausul ini sebenarnya bukanlah kebijakan pajak, melainkan kebijakan kependudukan. Pemerintah menunjuk konsentrasi di wilayah metropolitan sebagai penyebab utama ketidakstabilan harga rumah, dan klausul ini adalah resep pajak untuk diagnosa tersebut. Ini adalah desain sekali mendayung dua tiga pulau terlampaui: menambah pasokan rumah sekaligus mengurangi kepadatan penduduk di wilayah metropolitan.
Bagaimana efektivitasnya? Secara objektif, dampaknya akan terbatas. Alasan utama kelompok lanjut usia tidak mau meninggalkan wilayah metropolitan bukanlah karena pajak, melainkan akses medis. Rumah sakit rujukan tingkat tinggi dan dokter spesialis terkonsentrasi di wilayah metropolitan. Anak dan cucu pun ada di sana. Sulit bagi insentif pajak 500 juta won untuk mengalahkan dua faktor tersebut. Namun, bagi mereka yang memang sudah mempertimbangkan pindah ke daerah, ini bisa menjadi pemicu yang kuat. Bagi mereka yang merencanakan pulang ke kampung halaman setelah pensiun atau mereka yang ingin pindah ke apartemen baru di ibu kota provinsi, ini akan memberikan dorongan nyata. Artinya, wilayah pusat di ibu kota provinsi mungkin akan merasakan kehangatan pasar lebih cepat dari perkiraan pada tahun 2027.
Pajak Kepemilikan Properti (Jongbu-se), Pajak yang Naik karena Perkalian
Reformasi pajak kepemilikan properti adalah pusat gravitasi sebenarnya dari paket kebijakan ini. Potongan dasar untuk pemilik satu rumah yang tinggal di rumahnya dinaikkan dari 1,2 miliar won menjadi 1,4 miliar won. Sebaliknya, potongan dasar untuk pemilik satu rumah yang tidak tinggal di rumahnya diturunkan dari 1,2 miliar won menjadi 900 juta won. Untuk rumah lainnya, potongan dasar dihitung dengan rumus 400 juta won + (500 juta won x nilai rumah yang ditempati/total nilai rumah), yang dibedakan berdasarkan rasio hunian. Ini adalah langkah pertama untuk mengalihkan poros dari standar jumlah rumah ke standar nilai aset.
Rasio harga pasar yang wajar (Fair Market Value Ratio) akan naik menjadi 60% pada tahun 2026, 70% pada tahun 2027, dan pada tahun 2028 menjadi 70% untuk pemilik 1 rumah atau 2 rumah di daerah, serta 80% untuk pemilik 3 rumah atau lebih. Tarif pajak juga naik pada tahun 2027; untuk rentang 600 juta hingga 1,2 miliar won naik dari 1,0% ke 1,3%, dan untuk nilai di atas 9,4 miliar won naik dari 2,7% ke 3,5%. Pada tahun 2028, sistemnya akan diintegrasikan menjadi sistem tunggal tanpa membedakan jumlah rumah.
Di sinilah kita harus menangkap poin utamanya. Pajak kepemilikan properti adalah struktur perkalian. Jika harga jual resmi naik, rasio harga pasar naik, dan tarif pajak naik, maka ketiga variabel tersebut dikalikan. Jika rasio pasar berubah dari 60% menjadi 80%, itu menjadi 1,33 kali lipat, dan jika tarif pajak dari 1,0% menjadi 1,3%, itu menjadi 1,3 kali lipat. Dikalikan saja sudah lebih dari 1,7 kali lipat. Jika ditambah dengan kenaikan harga jual resmi, tingkat kenaikan yang dirasakan akan jauh lebih besar daripada angka yang ditunjukkan kalkulator.
Itulah sebabnya batas atas beban pajak dinaikkan dari 150% menjadi 200%. Jangan abaikan klausul ini. Fakta bahwa mereka menaikkan batas atas ke 200% berarti pemerintah sendiri mengantisipasi adanya kasus di mana pajak naik hampir dua kali lipat dari tahun sebelumnya. Batas atas tersebut bukanlah alat pengaman, melainkan ziarah (pertanda) akan apa yang akan terjadi.
Sentimen Publik, Percikan yang Tertunda
Opini publik saat ini tenang. Persepsi yang menyebar adalah ‘Saya pemilik satu rumah yang tinggal di rumah sendiri, jadi ini tidak berlaku untuk saya’. Dengan potongan dasar 1,4 miliar won yang setara dengan nilai pasar sekitar 2 miliar won, banyak yang merasa mereka aman.
Namun, rasa aman ini ada batas waktunya. Seiring berjalannya waktu di tahun 2027 dan 2028, rasio harga pasar akan naik dan harga jual resmi juga ikut naik. Rumah yang saat ini berada di bawah batas 1,4 miliar won bisa jadi masuk dalam objek pajak dua tahun lagi. Apartemen di Seoul, per minggu keempat Juli, telah naik 0,25% dan mencatat kenaikan selama 76 minggu berturut-turut. Meskipun laju kenaikan melambat, arahnya tetap sama. Kenaikan yang dipimpin oleh wilayah Gangbuk seperti Jungnang-gu (0,53%), Nowon-gu (0,46%), dan Seongbuk-gu (0,39%) berarti garis batas pengenaan pajak sedang turun ke bawah.
Resistensi pajak tidak meledak saat pajak diumumkan, melainkan saat tagihan tiba. November 2028, itulah hari penghakiman yang sesungguhnya bagi rencana reformasi ini. Keputusan pemerintah memberikan penundaan selama 3 tahun bukan hanya untuk memberi waktu adaptasi bagi pasar, tetapi juga untuk menunda ledakan politik hingga masa akhir jabatan.
Satu hal lagi, dalih kesetaraan perpajakan itu sah. Kritik bahwa tarif pajak efektif terhadap nilai properti hanya setengah dari rata-rata OECD juga benar. Namun, titik di mana masyarakat marah terhadap pajak bukanlah pada level absolut tarifnya. Melainkan struktur di mana penghasilan saya tetap sama tetapi pajak terus naik, serta pengalaman bahwa setelah membayar pajak tersebut, masalah harga rumah tetap tidak teratasi. Kita sudah pernah memainkan permainan ini sebelumnya.
Dampak ke Depan, Tiga Pandangan
Pertama, istilah ‘satu rumah yang cerdas’ (똘똘한 한 채) tidak akan hilang. Hanya kondisinya yang akan menjadi lebih sempit. Pemerintah mengatakan akan mengurangi hak istimewa untuk satu rumah yang cerdas, tetapi penalti untuk pemilik banyak rumah tetap jauh lebih besar. Kesimpulan yang dihasilkan oleh rencana reformasi ini bukanlah ‘satu rumah yang cerdas’, melainkan ‘satu rumah yang cerdas, bisa ditempati, dan di bawah 1,4 miliar won’. Permintaan akan lebih presisi terkonsentrasi pada properti di kawasan kelas atas yang bisa ditempati dan berada tepat di bawah garis batas pajak. Konsentrasi tidak akan berkurang, melainkan tertata ulang.
Kedua, pasar sewa akan bereaksi paling cepat dan paling menyakitkan. Pemilik satu rumah yang tidak menempati rumahnya dan pemilik banyak rumah adalah penyedia nyata pasar sewa Jeonse. Jika biaya kepemilikan mereka dinaikkan dan mereka dipaksa untuk menempati rumah tersebut, pasokan sewa akan berkurang. Pasokan yang berkurang akan dibebankan ke harga sewa. Harga Jeonse di Seoul sudah mencatat kenaikan 0,25% seperti harga jual, dan indeks Jeonse nasional naik 0,10%. Ditambah lagi fakta bahwa pasokan rumah baru di Seoul pada tahun 2027 berada di level terendah sejak tahun 1990. Jika penguncian aset dan hilangnya properti Jeonse terjadi bersamaan, maka itu tidak bisa diselesaikan dengan reformasi pajak.
Ketiga, masih ada Majelis Nasional. Rencana ini adalah rencana pemerintah. Proses pertimbangan dan legislasi di Majelis Nasional masih berlangsung, dan isi akhir bisa saja berubah. Terutama batas potongan khusus dan kecepatan kenaikan rasio harga pasar masih memiliki ruang untuk penyesuaian. Ada waktu satu setengah tahun hingga penerapan pada tahun 2027, yang berarti pelaku pasar memiliki waktu untuk menilai. Tidak ada alasan untuk bergerak terburu-buru.
Rencana reformasi ini adalah sistem pajak yang dirancang dengan baik. Prinsip mengutamakan hunian tempat tinggal konsisten, penerapan bertahap dapat menyebarkan guncangan, dan peralihan ke standar nilai adalah arah yang benar. Sebagai kebijakan perpajakan, ini layak mendapatkan nilai lulus.
Masalahnya adalah kebijakan ini dikonsumsi sebagai kebijakan properti. Pajak adalah alat distribusi, bukan alat penyediaan. Jika pajak kepemilikan dinaikkan, kepemilikan akan berkurang, tetapi itu tidak berarti jumlah rumah akan bertambah. Fakta bahwa hanya ada 13.000 apartemen yang akan masuk ke Seoul pada tahun 2027 tidak akan berubah meskipun tarif pajak kepemilikan properti dinaikkan menjadi 3,5%.
Penyebab kenaikan selama 77 minggu berturut-turut bukanlah karena pajaknya ringan. Itu karena mereka tidak membangun rumah di tempat yang seharusnya dibangun. Pajak tidak bisa membangun rumah. Mengingat kalimat ini akan menjadi lensa paling akurat untuk membaca pasar selama tiga tahun ke depan.
Kim Hak-ryul, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang populer dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola dan mengisi blog Naver ‘Pashong’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stu TV’. Buku karyanya antara lain ‘Investasi Properti untuk Pemula (2026)’, ‘Panduan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)’, ‘Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryul (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, dan ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’.