[비즈한국] Gangbyeon Station Central IPARK, yang merupakan proyek Moa Housing pertama di Seoul, telah mulai memasuki tahap penghunian sejak bulan lalu. Di tengah dimulainya tahap penghunian untuk proyek yang mengubah 99 unit rumah susun tua menjadi apartemen berkapasitas 215 unit ini, di lapangan muncul apresiasi positif terkait efektivitas peremajaan kawasan, namun juga terdapat kekhawatiran akan keterbatasan realistis seperti beban pinjaman dan kenaikan harga properti di sekitar.
Pada tanggal 30 September, Gangbyeon Station Central IPARK di Gwangjin-gu, Seoul, terlihat sibuk dengan persiapan penghunian. Truk pengangkut barang dan kendaraan pemasangan alat rumah tangga keluar masuk kompleks, sementara warga yang memegang dokumen penghunian sibuk mendatangi kantor manajemen. Seorang penghuni, A, yang sedang menunggu anaknya, mengungkapkan ekspektasinya dengan menyinggung tingkat kompetisi langganan yang tinggi. Namun, ia menambahkan, “Karena rumah-rumahnya berdekatan, kompleks ini terasa sedikit sempit.”
Moa Housing adalah metode peremajaan perumahan skala kecil dari Pemerintah Kota Seoul yang menggabungkan kawasan hunian bertingkat rendah yang sudah tua, yang sulit untuk dikembangkan melalui pembangunan kembali atau rekonstruksi besar, agar dapat diperbaiki dengan cepat. Ini adalah metode di mana pemilik tanah yang bersebelahan mengumpulkan lahan mereka untuk membangun perumahan bersama; Gangbyeon Station Central IPARK adalah Moa Housing pertama di Seoul yang didorong melalui proyek peremajaan perumahan jalanan (Garojutaek). Sementara itu, ‘Moa Town’ adalah metode yang menggabungkan beberapa lokasi proyek Moa Housing dalam satu unit kawasan untuk memperbaiki infrastruktur dasar seperti jalan, tempat parkir, dan taman secara bersama-sama.
Warga yang ditemui hari ini secara umum menilai positif efektivitas peremajaan Moa Housing yang terlihat melalui Gangbyeon Station Central IPARK. B, warga Guui-dong yang berkunjung untuk melihat-lihat kompleks tersebut, mengatakan, “Ada banyak orang di sekitar sini yang berharap vila tua milik mereka berubah menjadi apartemen baru. Saya rasa lingkungan ini akan terlihat lebih rapi jika proyek terus dilanjutkan.”
Suara-suara yang menilai positif proyek Moa Housing juga muncul dari agen properti terdekat. Seorang perwakilan agen properti mengatakan, “Sepertinya kecepatan proyek meningkat setelah persyaratan yang rumit dilonggarkan. Gangbyeon Station Central IPARK tampaknya telah memberikan harapan kepada warga sekitar bahwa 'seperti inilah peremajaan bisa dilakukan'.”
Meski muncul suara-suara positif di lapangan, sebagian kalangan juga melontarkan kekhawatiran bahwa harapan akan proyek tersebut tercermin pada harga properti di sekitar lebih cepat daripada kecepatan pelaksanaan yang sebenarnya. C, seorang tokoh di industri properti, mengatakan, “Sejak isu Moa Housing dan Moa Town muncul, harga vila di sekitar sini naik tajam. Ada tempat yang harganya naik hampir dua kali lipat. Di situasi di mana kapan proyek akan dilaksanakan belum jelas dan bisa saja dibatalkan, kenaikan harga terlebih dahulu bisa menjadi beban.”
Karena peraturan pinjaman yang diperketat, ada pula kasus di mana warga mengalami kesulitan dalam proses penghunian. Menurut agen properti di sekitar, ada kasus di mana penghunian ditunda karena pinjaman yang diperlukan untuk melunasi sisa pembayaran tidak mencukupi, atau warga terpaksa menyewakan rumah mereka (Jeonse) untuk menutupi sisa pembayaran dengan uang jaminan. Saat Wali Kota Seoul Oh Se-hoon mengunjungi Gangbyeon Station Central IPARK pada tanggal 28 September, seorang pejabat di lapangan juga menjelaskan adanya kasus kesulitan penghunian akibat masalah pinjaman.
Pemerintah Kota Seoul berencana untuk mempercepat perluasan proyek Moa Housing dengan momentum penghunian pertama ini. Dengan target dimulainya pembangunan 40.000 unit hingga tahun 2031, pemerintah akan mengerahkan ‘Tim Pendukung Solusi Cepat’ yang terdiri dari para ahli ke wilayah yang mengalami keterlambatan proyek, dan menerapkan ‘Perencanaan Terintegrasi Moa’ untuk proyek baru guna mempersingkat durasi proyek.
Para ahli juga menilai positif fakta bahwa Moa Housing pertama telah mencapai tahap penghunian. Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Institute of Construction Policy, menilai, “Fakta bahwa kasus penghunian telah muncul dalam waktu sekitar 5 tahun sejak konsep Moa Housing diperkenalkan secara serius dapat dilihat sebagai sesuatu yang positif. Mengingat seringkali pembangunan kembali atau rekonstruksi konvensional tidak berjalan lancar di kawasan hunian tua Seoul, hasil ke depannya patut dinantikan.”
Kim Hak-ryul, Kepala Smart Tube Real Estate Survey and Research Institute, memandang bahwa pencapaian proyek ini sulit diterapkan secara langsung pada proyek Moa Housing atau Moa Town lain yang sedang berlangsung. Kim mengatakan, “Gangbyeon Station Central IPARK adalah kasus di mana berbagai kondisi seperti basis proyek peremajaan perumahan jalanan yang sudah ada sebelumnya, keterlibatan perusahaan konstruksi besar, metode perwalian, dan ketersediaan unit untuk penjualan umum, semuanya terpenuhi dengan pas. Sulit untuk menganggap bahwa lokasi proyek lain memiliki kondisi yang sama.” Ia menambahkan, “Agar proyek berjalan sukses, diperlukan profitabilitas proyek yang memadai, ketersediaan unit penjualan umum, serta kondisi pendanaan yang lancar.”