[비즈한국] Dalam pasar properti, kota baru biasanya dianggap sebagai sesuatu yang 'baru'. Keunggulannya terletak pada banyaknya apartemen baru, jalan yang lebar, serta sekolah dan taman yang direncanakan dengan matang. Namun, setelah sekitar 20 tahun berlalu, ceritanya menjadi berbeda. Nama 'kota baru' mungkin tetap ada, namun apartemennya telah menjadi bangunan lama dan mulai dibandingkan dengan kawasan sekitar yang baru dikembangkan.
Dongtan kini telah memasuki fase tersebut. Kota Baru Dongtan 1 mulai dihuni secara intensif sejak pertengahan tahun 2000-an. Hampir 20 tahun telah berlalu. Sebaliknya, Kota Baru Dongtan 2 telah menjadi pusat pasar properti Dongtan belakangan ini, berkat Stasiun Dongtan, GTX-A, taman danau, dan kompleks apartemen baru yang besar. Oleh karena itu, pasar secara alami menciptakan persepsi bahwa 'Dongtan 2 adalah unit baru, sementara Dongtan 1 adalah unit lama'.
Namun, jika kita melihat pasar Dongtan belakangan ini, muncul pemikiran yang sedikit berbeda. Apakah masalah Dongtan 1 benar-benar terletak pada lingkungannya yang sudah tua, atau karena produk huniannya yang sudah ketinggalan zaman dibandingkan dengan lokasinya yang strategis?
Pergerakan harga rumah di Dongtan tahun ini cukup kuat. Berdasarkan data Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Distrik Dongtan hingga minggu pertama bulan September telah naik 17,5% dibandingkan awal tahun. Transaksi di kisaran 1,7 miliar hingga 2 miliar won terus berlanjut, seperti Dongtan Station Lotte Castle (tipe 84㎡) yang terjual seharga 2,225 miliar won pada bulan Juni, Dongtan Station Sibeom Unam Firstville seharga 1,86 miliar won, dan Sibeom Hanhwa Dream & Green Prestige seharga 1,84 miliar won. Sekitar 70% dari volume transaksi apartemen di Hwaseong antara Januari hingga Juli tahun ini terjadi di Distrik Dongtan.
Tentu saja, ada aspek di mana harga naik terlalu cepat dalam waktu singkat. Pasar sempat mengalami panas berlebih pada bulan Juni dengan kenaikan mingguan melebihi 2%, dan setelah regulasi diperketat, jumlah transaksi berkurang drastis. Karena sempat terjadi pembatalan kontrak, kenaikan terakhir ini tidak bisa sepenuhnya dianggap sebagai tren jangka panjang yang normal.
Meski begitu, satu hal menjadi jelas: fakta bahwa permintaan hunian yang mampu membayar 1,5 miliar hingga 2 miliar won di Dongtan memang ada. Mengapa demikian?
Daya saing terbesar Dongtan pada akhirnya adalah lapangan kerja. Dengan pusat bisnis Samsung Electronics di Hwaseong dan Giheung, terdapat banyak tenaga kerja berpenghasilan tinggi di sektor semikonduktor. Aksesibilitas ke Seoul juga telah membaik dengan dibukanya GTX-A. Analisis di lapangan menunjukkan adanya peningkatan permintaan dari orang-orang yang mencari tempat tinggal yang nyaman untuk pergi bekerja ke pabrik Samsung Electronics.
Sampai di sini, hal tersebut sudah menjadi rahasia umum. Yang lebih saya perhatikan adalah setelahnya.
Penduduk Dongtan sendiri telah berkembang selama 20 tahun. Para pekerja berusia 30-an yang pertama kali pindah ke Dongtan 1 kini berusia akhir 40-an atau 50-an. Mereka mungkin telah menjadi manajer atau eksekutif di perusahaan, dan jika mereka adalah keluarga dengan pendapatan ganda, penghasilan mereka mungkin telah meningkat signifikan. Seiring kenaikan harga rumah, aset mereka pun bertambah. Anak-anak mereka pun telah tumbuh dari siswa sekolah dasar menjadi siswa menengah, atas, atau mahasiswa.
Namun, apakah keluarga ini harus meninggalkan Dongtan hanya karena mereka ingin tinggal di rumah yang lebih baik? Bisa jadi justru sebaliknya.
Tempat kerja masih berada di Hwaseong dan Giheung, sekolah dan tempat kursus anak-anak juga ada di sana. Ada rumah sakit dan restoran yang sering dikunjungi, serta kawasan komersial yang sudah akrab. Dongtan Central Park juga ada di sana. Semua alur kehidupan sudah terbentuk.
Inilah kekuatan utama Kota Baru Dongtan 1. Infrastruktur kehidupan bukanlah sesuatu yang 'direncanakan', melainkan sudah matang. Di kota baru yang masih hijau, orang sering mendengar janji seperti "kawasan komersial akan masuk dalam 5 tahun", "sekolah akan segera dibangun", atau "taman akan segera dibuat". Di Dongtan 1, hal itu tidak perlu lagi. Masyarakat telah membuktikannya dengan hidup di sana selama hampir 20 tahun.
Masalahnya adalah hunian. Ketika orang ingin terus tinggal di lingkungan yang baik namun pilihan huniannya sebagian besar adalah apartemen berusia 15-20 tahun, keinginan untuk berpindah tempat tinggal secara alami akan muncul. Saya melihat bahwa 'permintaan pindah untuk tetap tinggal di lingkungan yang sama' akan menjadi sangat penting saat kita melihat kota baru generasi pertama dan kedua di wilayah ibu kota di masa depan.
Orang tidak selalu berpindah karena mencari kota baru. Jika mereka puas dengan lingkungan tempat tinggalnya, mereka akan mencari rumah yang lebih baik di area tersebut. Oleh karena itu, pertanyaan utama Dongtan 1 di masa depan bukanlah "apakah ini lebih baik atau lebih buruk daripada Dongtan 2", melainkan "apakah tersedia cukup rumah baru yang layak dipilih oleh mereka yang ingin tetap tinggal di Dongtan 1?".
Yang penting adalah adanya permintaan. Pada tahap awal pertumbuhan pasar perumahan, 'berapa banyak yang dipasok' memang penting. Namun setelah kota matang, 'hunian seperti apa yang dipasok' menjadi lebih penting.
Jika pertanyaan masa lalu Dongtan adalah "bisakah pergi bekerja ke Seoul?" atau "berapa harga untuk tipe 84㎡?", sekarang pertanyaannya telah berubah. Muncul permintaan yang mempertimbangkan apakah parkir mudah, ruang penyimpanan cukup, pemandangan indah, bagaimana tinggi langit-langit dan material akhir, serta apakah fasilitas komunitas benar-benar dapat digunakan.
Ini bukan sekadar permintaan akan barang mewah. Ini berarti tingkat kualitas hidup yang diharapkan oleh keluarga dengan pendapatan dan aset yang meningkat telah meningkat pula.
Tentu saja, berapa harga jualnya tetap penting. Bukan berarti karena harga hunian utama Dongtan telah naik ke kisaran 1,7-2,2 miliar won, maka setiap apartemen baru akan diterima dengan harga berapa pun. Harga jual, biaya keuangan, dan kondisi pasar saat waktu serah terima tetap harus dipertimbangkan dengan cermat.
Namun, menilai Dongtan saat ini dengan standar harga 10 tahun lalu juga tidak tepat. Karena tidak hanya GTX dan lapangan kerja semikonduktor, tetapi permintaan berpenghasilan tinggi yang sudah terbentuk serta kenaikan nilai aset telah mengubah garis dasar pasar perumahan. Saya justru berpikir kita harus melihat Dongtan 1 dengan pandangan baru.
Memang benar bahwa Dongtan 2 naik karena apartemen barunya bagus. Namun, itu tidak berarti permintaan hunian di Dongtan 1 lemah. Di Dongtan 1, sudah ada sekolah, kawasan komersial, taman, dan tempat kerja. Yang kurang mungkin bukan infrastruktur hidupnya, melainkan produk hunian baru yang sesuai dengan standar hidup tersebut.
Jika sebuah kota menjadi tempat yang baik untuk ditinggali, orang tidak akan pergi. Sebaliknya, mereka akan mencari rumah yang lebih baik. Dongtan 1 kini telah memasuki tahap tersebut. Saat melihat pasar perumahan di kawasan ini ke depan, kita tidak boleh hanya melihat usia bangunan, tetapi harus melihat lingkungan hidup yang telah terbentuk selama 20 tahun, daya beli, serta permintaan untuk meningkatkan kualitas hunian yang muncul di dalamnya.
Pada akhirnya, masa depan Dongtan 1 mungkin lebih dekat kepada "kota yang telah menumpuk permintaan akan fasilitas hunian yang baik", bukan "kota yang berakhir karena tidak memiliki apartemen baru".