[비즈한국] Pemerintah sedang mendorong langkah untuk memanfaatkan pusat industri pengetahuan (knowledge industry center) yang mengalami masalah kekosongan (vakansi) sebagai penyediaan hunian. Industri menyambut positif inisiatif ini karena dapat mengatasi masalah kekosongan sekaligus menambah pasokan perumahan, namun biaya renovasi struktur, hubungan kepemilikan yang kompleks, serta perizinan perubahan fungsi bangunan menjadi hambatan utama. Di lapangan, muncul pula kritik bahwa komunikasi dengan pihak industri perlu diperkuat agar efektivitas kebijakan dapat ditingkatkan.
Menurut laporan ‘Tinjauan Konversi Fungsi Pusat Industri Pengetahuan untuk Mengatasi Ketidaksesuaian Permintaan dan Penawaran antara Ruang Hunian dan Industri’ oleh Institut Riset Pengembangan Real Estat Korea, tingkat kekosongan pusat industri pengetahuan di wilayah ibu kota diperkirakan mencapai sekitar 55%. Karena tingginya tingkat kekosongan, gagasan untuk memanfaatkan gedung-gedung kosong tersebut sebagai fasilitas hunian telah lama diusulkan.
Hal ini juga muncul dalam diskusi besar kebijakan real estat nasional yang baru saja diselenggarakan. Pada papan proposal kebijakan real estat daring bagi masyarakat dalam diskusi tersebut, banyak usulan yang mendesak pemerintah untuk melonggarkan regulasi agar pusat industri pengetahuan yang kosong dapat dijadikan rumah sewa publik atau dikonversi menjadi hunian.
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (MOLIT) juga sedang mendorong reformasi sistem agar kekosongan pusat industri pengetahuan dapat digunakan untuk suplai perumahan. Guna memperluas pasokan non-apartemen, kementerian telah mengumumkan rencana amandemen keputusan penegakan hukum perencanaan tata kota untuk memungkinkan konversi sementara pusat industri pengetahuan di kawasan industri umum menjadi officetel (kantor sekaligus hunian) hingga tahun 2027.
Pihak kementerian juga berencana memperluas cakupan akuisisi oleh Korea Land and Housing Corporation (LH) agar pusat industri pengetahuan dapat digunakan sebagai rumah sewa publik. MOLIT telah mengumumkan amandemen keputusan penegakan hukum perumahan publik yang menambahkan 'pabrik' ke dalam daftar objek rumah sewa akuisisi, dan sedang menempuh prosedur lanjutan dengan target revisi pada bulan September. Meskipun revisi aturan belum berlaku, LH telah memasukkan pabrik di dalam pusat industri pengetahuan ke dalam daftar penerimaan proyek renovasi non-hunian. Peninjauan mengenai seleksi proyek dan penilaian aktual akan dilakukan seiring dengan proses revisi.
Pemerintah mengambil langkah ini karena dianggap dapat menyediakan hunian dengan lebih cepat dengan memanfaatkan bangunan yang sudah ada. Menggunakan pusat industri pengetahuan tidak memerlukan proses pemindahan dan pembongkaran seperti pada proyek rekonstruksi atau pembangunan kembali, serta tidak perlu pengadaan lahan dan infrastruktur baru seperti pada kawasan hunian publik. Pusat industri pengetahuan yang berada di dekat stasiun kereta atau kawasan bisnis juga memiliki potensi untuk dijadikan hunian yang dekat dengan tempat kerja.
Namun, terlepas dari niat kebijakan tersebut, terdapat banyak kendala realistis yang harus diatasi sebelum konversi hunian benar-benar terjadi. Revisi keputusan hanyalah langkah untuk membuka koridor institusional bagi konversi ke officetel dan akuisisi oleh LH. Gedung-gedung tidak secara otomatis berubah menjadi fasilitas hunian begitu saja. Karena fungsi dan struktur asli setiap bangunan berbeda-beda, izin perubahan fungsi harus diperoleh secara terpisah untuk setiap gedung.
Biaya renovasi struktur juga menjadi beban. Di antara pusat industri pengetahuan, ada gedung yang menggunakan ruang luas yang dibagi dengan sekat dan berbagi toilet per lantai. Untuk mengubahnya menjadi hunian, setiap unit harus dilengkapi dengan toilet, dapur, serta fasilitas air bersih dan pembuangan limbah yang baru. Bergantung pada kondisi bangunan, pengerjaan kedap air, pencahayaan, ventilasi, pemadam kebakaran, dan insulasi suara juga diperlukan. Semakin besar cakupan perubahan struktur, semakin besar pula beban biaya konstruksinya.
Struktur kepemilikan terpisah (strata title) juga menjadi variabel. Pusat industri pengetahuan terkadang dijual dalam bentuk di mana satu gedung dimiliki oleh banyak orang per unit. Persetujuan dari pemilik unit mungkin diperlukan untuk mengubah area bersama atau mengubah fungsi satu unit gedung secara keseluruhan. Jika hanya sebagian unit yang diubah menjadi hunian, masalah pencampuran fasilitas industri dan hunian dalam gedung yang sama mungkin terjadi.
Para ahli juga menilai bahwa fasilitas dan struktur kepemilikan pusat industri pengetahuan bisa menjadi kendala dalam proses konversi yang sebenarnya. Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Research Institute for Construction Policy, menunjukkan, "Biaya akan diperlukan untuk melengkapi toilet dan dapur per unit, pipa, serta memperkuat dinding dan kedap suara. Pusat industri pengetahuan yang dijual per unit juga mungkin menemui kesulitan dalam proses mendapatkan persetujuan pemilik." Itulah sebabnya muncul suara-suara yang menyatakan perlunya proses pemeriksaan mendalam terhadap kondisi setiap bangunan agar kebijakan tersebut dapat benar-benar menghasilkan pasokan perumahan.
Di sisi lain, industri cenderung menilai kebijakan ini secara positif karena dapat mengatasi kekosongan sekaligus menyediakan hunian. Dalam diskusi besar kebijakan real estat nasional yang diadakan pada 23 Juli, seorang perwakilan pengembang pusat industri pengetahuan dari Uiwang-si, Gyeonggi-do, hadir untuk menyatakan sambutan positif terhadap kebijakan tersebut dan niat untuk berpartisipasi dalam proyek ini.
Di sisi lain, muncul juga suara yang menyatakan kurangnya komunikasi dengan pihak lapangan dalam proses dorongan kebijakan. Lee Yong-bok, Ketua Asosiasi Pusat Industri Pengetahuan Korea, meskipun menyambut baik kebijakan tersebut, menyampaikan, "(Pemerintah) tidak melakukan komunikasi khusus dengan asosiasi. Sayang sekali pendapat pihak-pihak yang memahami kondisi lapangan secara nyata tidak tercermin sepenuhnya."