[BizHanKook] Telah dikonfirmasi bahwa dalam proyek penataan ulang, frekuensi kasus di mana biaya konstruksi naik kembali setelah melalui tahap verifikasi, sehingga memerlukan verifikasi ulang, meningkat secara signifikan baru-baru ini. Semua lokasi proyek yang menjalani verifikasi ulang biaya konstruksi mengalami pengurangan biaya. Secara keseluruhan, biaya yang diajukan oleh kontraktor berkurang sebesar 28% selama proses verifikasi ulang. Namun, karena tidak ada kewajiban untuk mencerminkan hasil verifikasi ke dalam kontrak sebenarnya, efektivitas sistem ini masih terbatas.
Berdasarkan data yang diterima oleh kantor perwakilan anggota parlemen Jang Jong-tae dari Komite Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Majelis Nasional dari Korea Real Estate Board, terdapat total 17 lokasi proyek yang telah menjalani verifikasi ulang biaya konstruksi sejak sistem verifikasi biaya konstruksi untuk proyek penataan ulang diperkenalkan pada tahun 2019 hingga Juni tahun ini. Kasus verifikasi ulang yang tadinya hanya 1 kasus pada tahun 2023 meningkat menjadi 5 kasus pada tahun 2024, 7 kasus pada tahun 2025, dan 4 kasus pada paruh pertama tahun 2026. Artinya, 16 dari 17 total kasus verifikasi ulang (94%) terjadi dalam 3 tahun terakhir.
Verifikasi biaya konstruksi adalah sistem di mana lembaga profesional memeriksa kewajaran biaya konstruksi yang diajukan oleh kontraktor dalam proyek penataan ulang. Undang-Undang Penataan Kota saat ini mewajibkan pelaksana proyek untuk meminta verifikasi biaya konstruksi jika: △ 20% atau lebih pemilik tanah atau anggota serikat pekerja menuntut verifikasi, atau △ biaya konstruksi naik 10% atau lebih dari jumlah kontrak awal setelah kontraktor dipilih sebelum persetujuan rencana pelaksanaan proyek, atau △ biaya konstruksi naik 5% atau lebih setelah kontraktor dipilih setelah persetujuan rencana pelaksanaan proyek.
Verifikasi ulang biaya konstruksi ditujukan bagi proyek yang sudah menjalani satu kali verifikasi. Sesuai dengan Undang-Undang Penataan Kota, setelah verifikasi biaya konstruksi selesai, jika biaya konstruksi (tidak termasuk kenaikan harga produsen) naik kembali sebesar 3% atau lebih dari jumlah kontrak pada saat verifikasi awal, pelaksana proyek harus meminta verifikasi ulang kepada lembaga verifikasi. Ini adalah struktur di mana proses verifikasi ulang dijalankan jika biaya konstruksi yang telah diverifikasi kewajarannya kembali naik melebihi tingkat tertentu.
Semua lokasi proyek yang menjalani verifikasi ulang biaya konstruksi mengalami pengurangan biaya. Dari total 1,9818 triliun won biaya konstruksi yang diajukan kontraktor di 17 lokasi proyek penataan ulang, sebanyak 555,5 miliar won (28,0%) berkurang selama proses verifikasi. Jumlah pengurangan untuk proyek individu berkisar dari minimal 1,6 miliar won hingga maksimal 148,6 miliar won, dengan tingkat pengurangan mencapai 6,1% hingga 47,1%. Sebanyak 9 dari 17 kasus verifikasi ulang mengalami pengurangan lebih dari 20% dari jumlah yang diajukan kontraktor.
Skala pengurangan di beberapa lokasi proyek melebihi 100 miliar won. Dalam sebuah proyek rekonstruksi di Seoul tahun ini, kontraktor mengajukan 335,4 miliar won selama proses verifikasi ulang, namun hasil verifikasi menunjukkan angka 186,8 miliar won, yang berarti pengurangan sebesar 148,6 miliar won (44,3%). Tahun lalu, dalam sebuah proyek rekonstruksi di Gwangju, dari total pengajuan sebesar 365,9 miliar won, sebanyak 108,6 miliar won (29,7%) berkurang, dan sebuah proyek pembangunan kembali di Gwangju tahun ini juga mengalami pengurangan sebesar 72,7 miliar won (34,0%) dari 214 miliar won.
Namun, hasil verifikasi biaya konstruksi tidak memiliki kekuatan mengikat. Sesuai Undang-Undang Penataan Kota, pelaksana proyek wajib menjalani verifikasi biaya konstruksi jika memenuhi syarat tertentu, namun mereka tidak dipaksa untuk menyesuaikan biaya konstruksi sesuai dengan hasil verifikasi tersebut dalam kontrak. Tidak ada pula peraturan terpisah yang mewajibkan penyerahan atau pengelolaan jumlah kontrak aktual setelah verifikasi biaya konstruksi, sehingga sulit untuk mengetahui sejauh mana hasil verifikasi mencerminkan kontrak yang sebenarnya.
Pemerintah tengah memantau kepatuhan terhadap verifikasi biaya konstruksi. Hasil pemeriksaan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi bersama pemerintah daerah terhadap lokasi proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi di seluruh negeri yang telah menetapkan kontraktor antara bulan Agustus hingga September menunjukkan bahwa 138 dari 568 lokasi belum memenuhi prosedur verifikasi biaya konstruksi menurut undang-undang. Kementerian sedang memilih 16 lokasi di antaranya untuk melakukan pemeriksaan khusus. Jika ditemukan pelanggaran, pemerintah berencana untuk mengeluarkan perintah perbaikan atau meminta penyelidikan.
Lee Eun-hyung, peneliti senior di Research Institute of Construction Policy, menjelaskan, "Meningkatnya kasus verifikasi ulang biaya konstruksi disebabkan oleh biaya konstruksi itu sendiri yang terus naik akibat inflasi harga dan faktor lainnya. Meskipun hasil verifikasi tidak memiliki kekuatan mengikat, hal itu dapat digunakan sebagai standar objektif oleh pihak ketiga saat serikat pekerja dan kontraktor mendiskusikan kenaikan biaya konstruksi. Bahkan jika negosiasi gagal dan berujung pada litigasi, hasil verifikasi tersebut dapat menjadi bahan referensi bagi pengadilan."