[비즈한국] Ada banyak kebijakan yang bertujuan untuk mengendalikan harga rumah di Seoul. Namun, apakah sudah ada cukup kebijakan yang bertanggung jawab atas kontrak berikutnya bagi mereka yang harus menyewa rumah di Seoul? Ini adalah pertanyaan yang harus dijawab oleh pemerintah di tengah pasar di mana pilihan untuk sewa (jeonse) semakin berkurang dan beban sewa bulanan (wolse) semakin meningkat. Ekspektasi bahwa masalah perumahan akan teratasi dengan mendorong pemilik banyak rumah untuk menjual asetnya dan memperketat syarat hunian pribadi melupakan satu premis penting. Seoul bukanlah pasar tertutup di mana rumah hanya dibagi di antara penduduk yang saat ini tinggal di sana. Seoul adalah pasar terbuka di mana permintaan dari luar Seoul terus mengantre untuk masuk.
Para pekerja yang rela menempuh perjalanan jauh dari Gyeonggi dan Incheon memimpikan untuk pindah ke Seoul. Orang tua di daerah mencari tempat tinggal di Seoul karena anak-anak mereka melanjutkan pendidikan atau mencari kerja. Permintaan untuk mengakses lapangan kerja, pendidikan, layanan kesehatan, dan budaya tidak berhenti di batas wilayah administratif. Pasar jual-beli bahkan diramaikan oleh minat warga yang tinggal di luar negeri dan orang asing. Bukan berarti permintaan luar negeri mendominasi seluruh pasar, melainkan bahwa kita tidak bisa membaca pasar dengan benar jika membatasi cakupan orang yang menginginkan rumah di Seoul hanya pada penduduk yang terdaftar di Seoul.
Tentu saja, tidak semua permintaan yang mengantre merupakan permintaan efektif yang dapat melakukan kontrak segera. Skala transaksi yang sebenarnya bergantung pada harga, suku bunga, pendapatan, dan kondisi pinjaman. Harga rumah di Seoul juga tidak selalu naik hanya karena lokasinya. Namun, kita tidak boleh menilai bahwa keinginan untuk tinggal di Seoul telah hilang hanya karena jumlah transaksi menurun. Mereka yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli akan mencari rumah sewa (jeonse), dan mereka yang kekurangan dana jaminan akan mencari sewa parsial atau bulanan. Permintaan untuk mengakses Seoul tetap ada dengan mengubah bentuk hunian mereka.
Bahkan Jika Pemilik Rumah Berganti, Rumah Berikutnya Bagi Penyewa Tetap Dibutuhkan
Rencana pemerintah dapat dipahami. Tujuannya adalah mengurangi kepemilikan rumah untuk tujuan investasi dan menambah jumlah properti di pasar untuk memperluas peluang bagi mereka yang tidak memiliki rumah agar bisa memiliki hunian sendiri. Arah kebijakannya adalah mendorong transaksi yang berpusat pada hunian pribadi dan memperluas pasokan. Masalahnya bukan pada tujuan kebijakan, melainkan pada proses untuk mencapainya. Tidak semua orang tanpa rumah adalah calon pembeli. Ada rumah tangga yang tidak bisa membeli rumah saat ini, dan ada pula yang memilih untuk menyewa karena tuntutan pekerjaan dan urusan keluarga. Yang mereka butuhkan adalah rumah sewa dengan harga yang terjangkau.
Ada argumen bahwa jika pemilik banyak rumah menjual rumahnya, maka pasokan rumah sewa akan berkurang. Jika penyewa yang ada sekarang membeli rumah tersebut, maka satu pasokan sewa dan satu permintaan sewa akan berkurang secara bersamaan. Itu benar. Kepemilikan rumah yang berubah tidak menghilangkan bangunan tersebut. Oleh karena itu, menyamakan penjualan oleh pemilik banyak rumah dengan krisis jeonse secara langsung tidaklah akurat. Namun, agar penjelasan ini memadai, pergerakan pembeli dan penyewa lama, serta perubahan permintaan menurut wilayah harus diperhitungkan.
Di Seoul, poin tersebut sangat penting. Jika seseorang yang tinggal di luar Seoul membeli rumah sewa di Seoul dan menempatinya, maka rumah tersebut keluar dari pasar sewa Seoul. Jika penyewa lama tetap harus tinggal di Seoul, maka permintaan sewa tetap ada. Jika rumah yang dikosongkan oleh pembeli berada di wilayah lain, kondisi sewa di tempat tersebut mungkin membaik, tetapi itu tidak memindahkan tempat kerja dan sekolah anak penyewa di Seoul. Itulah sebabnya penjelasan bahwa jumlah total rumah nasional sama tidak dapat menjelaskan kekurangan rumah sewa yang terjadi di wilayah tempat tinggal tertentu.
Bahkan jika penyewa di dalam Seoul berpindah ke rumah milik sendiri, pasar tidak akan tertata dengan sederhana. Mungkin ada permintaan lain yang menunggu rumah jeonse yang dikosongkan tersebut. Bukan berarti permintaan yang mengantre tidak terbatas atau setiap rumah kosong akan segera terisi. Intinya adalah jangan menginterpretasikan pengalihan kepemilikan satu rumah sebagai stabilitas seluruh pasar sewa. Stabilitas perumahan di Seoul ditentukan oleh hubungan antara rumah yang tersedia untuk dihuni di setiap wilayah tempat tinggal dan rumah tangga yang menginginkannya, bukan sekadar jumlah pemilik.
Memperketat Syarat Hunian Pribadi Dapat Mengurangi Pasokan Sewa
Kewajiban hunian pribadi di zona izin transaksi tanah juga harus dievaluasi dari perspektif ini. Efek membatasi permintaan investasi dan dampak terhadap pasokan sewa harus dilihat secara bersamaan. Dalam transaksi di mana pembeli harus menempati rumahnya sendiri, sulit untuk tetap mempertahankan rumah sewa tersebut sebagai properti sewaan. Jika transaksi rumah yang memiliki penyewa dibatasi, pergerakan baik di pasar jual-beli maupun sewa bisa terhambat. Meskipun tujuan kebijakan hunian pribadi itu sah, bukan berarti alternatif bagi penyewa yang harus pindah akan tersedia secara otomatis.
Pemerintah menyadari benturan ini dan telah mengeluarkan arahan pelengkap yang mengakui penundaan hunian pribadi dan pembaruan kontrak sewa. Ini adalah langkah yang diperlukan. Namun, penundaan hanyalah sarana untuk memastikan penyewa lama memiliki waktu untuk tinggal. Efeknya berbeda dengan kebijakan yang secara berkelanjutan menambah rumah sewa. Pemerintah harus menjawab apakah ada cukup rumah untuk disewa di wilayah tersebut setelah masa penundaan berakhir, dan rumah apa yang bisa dipilih oleh kaum muda serta pengantin baru yang baru masuk. Memperpanjang tanggal berakhirnya kontrak saja tidak menyelesaikan masalah pasokan.
Manfaat bagi penyedia jasa sewa terdaftar juga harus dinilai dengan standar yang sama. Insentif pajak adalah instrumen kebijakan sebagai timbal balik atas kewajiban seperti sewa jangka panjang dan pembatasan kenaikan harga sewa. Jika manfaatnya berlebihan atau ada penyalahgunaan sistem, itu harus diperbaiki. Di saat yang sama, perlu diperiksa apakah masih ada insentif bagi pemilik untuk menjaga sewa tetap stabil setelah pengurangan manfaat. Meskipun penghapusan pendaftaran tidak serta merta berarti hilangnya jeonse, bentuk perubahan rumah yang sebelumnya disewakan dalam jangka panjang dengan harga terbatas berkaitan langsung dengan kehidupan penyewa.
Biaya Pengurangan Jeonse dan Transisi ke Sewa Bulanan Ditanggung oleh Penyewa
Kita juga harus waspada untuk tidak menyimpulkan bahwa jika pajak pemilik naik, beban tersebut akan langsung dibebankan kepada penyewa. Harga sewa tidak ditentukan oleh keinginan pemilik rumah saja. Jika ada cukup rumah sewa untuk bersaing, harga tidak bisa dinaikkan sesuka hati meskipun biaya naik. Sebaliknya, jika ada permintaan yang mengantre dan alternatif properti terbatas, daya tawar penyewa akan melemah. Oleh karena itu, yang harus difokuskan oleh kebijakan bukan hanya peningkatan biaya pemilik rumah, tetapi apakah pasar tetap memungkinkan penyewa untuk memilih rumah lain.
Transisi dari jeonse ke wolse dipengaruhi oleh banyak faktor seperti suku bunga, kondisi keuangan, risiko pengembalian dana jaminan, dan preferensi arus kas pemilik rumah. Tidak semua perubahan bisa dikaitkan dengan satu hasil regulasi saja. Namun, kebijakan akan campur tangan di pasar di mana perubahan ini sedang berlangsung. Dalam situasi di mana insentif untuk mempertahankan jeonse sudah melemah, menekan pasokan sewa lebih jauh hanya akan menambah beban. Menjelaskan pengurangan jeonse sebagai tren jangka panjang adalah satu hal, tetapi menanggapi kenaikan biaya hidup dalam proses tersebut adalah tanggung jawab yang berbeda.
Tidak perlu menyebut peningkatan wolse sebagai sebuah kegagalan. Jika seseorang bisa tinggal lama dengan harga sewa yang wajar, wolse juga bisa menjadi metode hunian yang stabil. Masalahnya adalah ketika rumah tangga yang terdepak dari jeonse harus menanggung pengeluaran bulanan yang lebih besar tanpa peningkatan pendapatan. Peningkatan biaya perumahan mengurangi kemampuan menabung dan memperlambat akumulasi modal sendiri yang diperlukan untuk membeli rumah. Jika kebijakan yang bertujuan membantu pembelian rumah bagi mereka yang tidak memiliki rumah justru mempersulit pembentukan aset penyewa, maka sarana dan tujuan kebijakan harus diperiksa kembali.
Harus Memperhatikan Biaya Perumahan Penyewa Dibandingkan Harga Jual
Inilah alasan mengapa kita harus khawatir dengan tahun 2027. Di wilayah tempat tinggal di mana pasokan apartemen baru sedikit, proyek pembangunan kembali (redevelopment) tumpang tindih, dan permintaan di sekitar tempat kerja serta sekolah tetap tinggi, pilihan penyewa bisa menjadi semakin sempit. Prediksi bahwa seluruh negeri akan menunjukkan arus yang sama harus diwaspadai. Bahkan di dalam Seoul, akan ada perbedaan tergantung pada wilayah dan tipe rumah. Namun, jika pembatasan pembelian dan pengurangan pasokan sewa terjadi secara bersamaan di wilayah yang pasokannya kurang, beban rumah tangga yang sulit membeli maupun menyewa rumah akan menjadi semakin berat.
Kebijakan pasokan memerlukan jadwal waktu. Mendorong proyek perbaikan lingkungan dan mengamankan lahan memang penting, tetapi rencana dan dimulainya konstruksi bukanlah rumah yang bisa segera dihuni. Sambil menunggu pasokan beberapa tahun lagi, status rumah sewa yang ada saat ini juga harus dikelola. Sewa publik juga tidak boleh dinilai hanya dari volumenya. Harus dipasok di lokasi yang dibutuhkan oleh konsumen dengan ukuran yang tepat. Rumah di tempat yang sulit dijangkau untuk pulang-pergi kerja dan sekolah tidak dapat menggantikan rumah sewa yang berkurang di wilayah tertentu di Seoul secara utuh.
Kebijakan sewa swasta juga harus melampaui penilaian jumlah rumah yang dimiliki dan memperhatikan layanan hunian yang sebenarnya diberikan. Perlu memberikan insentif yang sesuai bagi pemilik yang memenuhi kewajiban seperti sewa jangka panjang, harga sewa yang dapat diprediksi, dan perlindungan dana jaminan. Sebaliknya, tindakan yang melanggar kewajiban atau membebankan risiko kepada penyewa harus dimintai pertanggungjawaban secara ketat. Saat mendiskusikan keberlangsungan insentif, yang harus dipertimbangkan terlebih dahulu adalah apa yang didapat atau hilang dari sisi penyewa.
Untuk mendistribusikan permintaan, daya saing di luar Seoul juga harus ditingkatkan. Lapangan kerja yang berkualitas, pendidikan, layanan kesehatan, dan transportasi harus tersedia agar muncul pilihan yang tidak mengharuskan orang untuk bersikeras masuk ke Seoul. Menyediakan rumah saja di luar batas wilayah administratif tidak akan memindahkan pusat kehidupan. Ini juga merupakan tugas yang memerlukan waktu. Oleh karena itu, distribusi permintaan jangka panjang, pemeliharaan rumah sewa jangka pendek, dan perluasan pasokan hunian harus dilakukan secara bersamaan. Jangan jadikan salah satunya sebagai pengganti yang lain.
Rapor yang harus dikelola pemerintah pun harus berubah. Selain harga jual dan volume transaksi, rumah sewa baru menurut wilayah, kemungkinan perpanjangan kontrak, dan beban biaya perumahan terhadap pendapatan harus dilihat secara bersamaan. Jika transaksi jual-beli menurun tetapi pengeluaran bulanan penyewa meningkat, stabilitas perumahan tidak bisa dikatakan tercapai. Sama pentingnya dengan mengetahui berapa banyak properti yang dijual oleh pemilik banyak rumah, yang lebih penting adalah kondisi apa yang diterima oleh keluarga yang pernah tinggal di rumah tersebut pada kontrak berikutnya.
Permintaan yang mengantre di Seoul tidak akan hilang hanya dengan teks regulasi. Yang bisa diubah oleh kebijakan adalah kondisi di mana permintaan tersebut mencari rumah dan jalur pasokannya. Ketika jalur itu disempitkan, pihak yang paling pertama menderita adalah penyewa yang kekurangan dana dan memiliki kebebasan bergerak yang terbatas. Pemerintah sekarang harus menjawab: Sementara kita mengganti pemilik rumah di Seoul, apakah kehidupan mereka yang harus menyewa di Seoul juga menjadi lebih baik?